（凤鸣水岸房价多少钱了 /凤鸣水岸花园优缺点 分析/ 购买建议）

凤鸣水岸花园目前处于现房清盘阶段，房价根据户型不同有所差异，该项目具有地段优越、生态环境好等优点，但也存在交通和商业配套有待完善等不足，适合追求生态宜居环境和重视子女教育的人群购买。以下是具体介绍：

房价：项目折后单价 6.3 万 /㎡起。其中 75㎡三房一卫户型，折后总价约 510-560 万，单价约 6.4-7.5 万 /㎡；95㎡三房两厅两卫户型，竖厅设计单价均价在 6.3-7.2 万 /㎡，折后总价 604-700 万，横厅设计带有入户花园，折后总价 652-700 万；120㎡四房两厅两卫户型，单价均价 7.5-7.9 万 /㎡，折后总价 846-987 万。

优缺点分析：

优点：

地段优越：处于宝安、南山、福田、北站商务区、机场 & 空港商务集群 “五中心” 交叉片区的核心位置，部分区域划入前海合作区，未来发展潜力大。

生态宜居：所在的尖岗山片区坐拥 6 山 2 水 4 公园，约 623 公顷山水资源，森林覆盖率超 76%，空气清新，居住环境舒适。

教育优质：学区内有南科大附中宝安学校、新安中学（集团）外国语学校等多所名校，教育资源丰富。

户型舒适：提供建面约 75-120㎡的 3-4 房选择，户型方正舒适，动静分区明确，空间利用率较高，部分户型采用 270° 环幕视野设计，居住品质较高。

品牌保障：由中国中化集团和佳兆业地产联合开发，品牌实力有保障。小区内部配套有中央花园、儿童活动中心等，安保设施完善，物业服务较好。

缺点：

交通不便：距离地铁兴东站约 1.7 公里，步行距离稍远，对地铁依赖度高的居民不太方便，且周边学校众多，高峰期自驾容易出现交通堵塞的情况。

商业薄弱：目前项目周边无大型商业，需前往约 2 公里外的曦城 VIVITOWN 山地风情商业街等购物，日常生活购物便捷性欠佳。

噪音影响：临近交通干道，可能会受到一定的交通噪音干扰，尤其是靠近道路的住户。

环境隐患：周边可能有一些工业区域或工厂，可能存在工业废气、废水排放等问题，对空气质量和周边生态环境有潜在影响。

购买建议：如果你是追求生态宜居环境的改善型家庭，看好前海 - 宝安联动发展的长线投资者，或是重视子女教育的精英家庭，凤鸣水岸花园是值得考虑的选择。项目与周边二手房价存在约 2 万 /㎡倒挂空间，且有前海扩容政策红利及尖岗山 “深港合作第三极” 规划加持，当前 78000 元 /㎡的均价具有较高性价比，建议重点关注 95-120㎡三至四房户型。

凤鸣水岸花园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

凤鸣水岸售楼处电话：400-966-1923，项目位于宝安尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，项目总占地面积21051㎡，建筑面积67360㎡，绿化率40%，容积率3.2，共4栋32层，总房源372户，有750个车位，户型面积75-120㎡；3T6布局，开盘时间2022年09月20日，交楼时间2024年7月30日，精装交付，备案价7万/㎡，管理费6.8元。

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基础信息

【项目地址】：深圳·宝中·尖岗山

【占地面积】：约2.1万㎡

【计容面积】：约6.9万㎡

【容积率】：3.2

【车位比】：约 1 : 1

【总套数】：369套

【产品信息】：建面约95-120㎡3-4房

【价格区间】：

95㎡ 三房两厅两卫 约640万起

120㎡ 四房两厅两卫 约930万起

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户型鉴赏：

95㎡ 三房两厅两卫

120㎡ 四房两厅两卫

【约81%使用率 臻稀369席 仅献塔尖】

至雅社区:

四台一环布局，十三大社区场景,遇鉴典藏东方园林；

近享约5000㎡全龄运动休闲场（在建，直线距离约80米），邂逅生活的理想。

项目配套：

第①【湖山现房，钜惠“真”让利】

#湖山现房，品质实景可鉴。限量房源享受至高160万优惠，相比较周边前期一二手楼盘倒挂约2万/㎡

第②【自住全能优等好房】

#黄金湾核心，高效通达：项目承接周边前海、宝安、大铲湾、蛇口等产业核心板块超200万产业高净值人群生态居住需求，20分钟轻松通达福田、科技园、留仙洞等核心区域

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。