重庆 “分化与回暖”：市场热度降但价格结构性上涨，四代宅与普宅去化率极度分化

市场总结：6月整体市场热度下降，新房未推大量优惠促销，供求分别不同程度下降；二手房改善房源持续抛售但供需错配，成交量环比小降，但均价环比涨3%。

6月重庆市场

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市年中冲量未现市场热度小幅下降，一二手房价呈现结构性上涨

市场呈现“量跌价涨”的结构性分化，四代宅改善产品占比提升带动均价上涨，市场进入以质换量的优化阶段；

二手房改善房源持续抛售，但供需错配成交量回落但价格结构性上涨；

四代宅与普宅开盘去化率呈现极度分化

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共6个项目开盘加推，其中普宅整体去化率37%，四代宅去化率达75%；

核心区四代宅项目精准卡位捕获改善需求，高产品力与性价比成为热销卖点；

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房企争抢稀缺低密临江地块，溢价22%成交，核心地块持续受追捧

城市核心溉澜溪70亩临江低密宅地，配套完善且新房短供，吸引5家房企参与，溢价22%成交；

今年上半年投资高度聚拢核心区优质地块，实现零流拍，地价涨28%；

新房

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“量跌价涨，有质变化”—供应结构优化，成交端高改占比提升，价格稳中有升；

总供应 19.88万㎡，环比下降 10%，但 120-144㎡四代宅占比提升，如联发观音桥、御湖境等改善项目入市，优化供应结构；

总成交 37.05万㎡，环比下降 14%，以 80-100㎡刚需产品为主， 144㎡以上高端改善占比提升，市场分化明显；

四代宅产品持续热销，联发观音桥、御湖境等项目供应120-144㎡段入门级改善产品，丰富市场四代宅产品结构，拉动整体成交均价环比涨 3%至 14788元/㎡。

案场表现

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四代宅产品拉动加推量与去化持续高位，高产品力与性价比成为热销卖点

6月开盘加推项目6个，共推出6.1万方，推案量较上月有所回落但仍处于今年峰值，多项目位于核心或热点板块，开盘去化率67%；

四代宅产品多持续热销中，其中龙湖御湖境项目周边无竞品，且加赠送后实得价仅16555元/㎡，高产品力的同时突出性价比，本月加推两次，均实现热销；联发观音桥项目本月推出四代宅新组团，均价23009元/㎡，与板块内其他竞品相比产品独有，精准吸收区域改善需求客户实现高去化。

新房案场访交

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75%的项目位于近郊板块，以产品力为核心驱动成交；四代宅成为市场标杆，包揽排行榜前三，量价双收。

二手房

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总计200万以上的改善产品持续抛售，客群看房及购买意愿结构减弱，市场热度下行

新增挂牌房源9279套，环比上涨33%；城市级板块项目挂牌量环比增多，西派城、长嘉汇朗峯、华侨城嘉陵江天等改善项目挂牌增加，中产阶级抛售明显；

二手房市场热度下降，成交量为110.37万方，环比下降9%，均价10690元/㎡。

土地市场

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6月溉澜溪低密临江纯住宅地块溢价22%成交，1-6月核心区土地投资热度高，土地质量促企业从“不敢拿”到“择优出手”

6月成交2宗含宅用地，其中位于核心区的溉澜溪70亩地块，具备临江低密纯住宅质素，吸引5家房企参与，竞拍111轮，溢价22.32%成交，企业对优质宅地投资热情高涨。

1-6月，重庆中心城区共计4宗含宅地块溢价成交，除6月成交的地块外，另外3宗土地同样位于江渝北核心区，最高溢价率达39%，最多引7家房企竞争，投资高度聚拢核心区优质地块。

下月预判

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市场进入传统淡季，住宅市场预计供求双降；首开项目均位于核心短供板块，去化率预计超过70%；二手房受高温影响，成交以极致刚需产品为主；

• 新房： 传统淡季来临，预计供求双降 ；

预计供应规模下降19%（17.8万方），成交规模预计下降30%（30万方）；

• 二手房：7月二手房市场受高温影响，市场热度下降

预计新增挂牌量于本月持平，带看量下降11%（10500组），成交量预计下降9%（100万方）

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