遇到房产办证纠纷，怎样制定高效维权方案？房产律师支招

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买房多年却迟迟拿不到房产证，已交的税费能否退还？开发商以疫情为由拖延办证，业主该如何维权？一起真实案例，带你看清商品房交易中的法律门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈明向法院提出诉讼请求：

判令乙开发有限公司退还契税90077.77 元、印花税 1577.2 元、产权代办费 1000 元、房屋登记费 555 元，合计 93209.97 元；

判令乙开发有限公司支付逾期办理房屋产权证书违约金（以3152722 元为基数，自 2020 年 4 月 16 日起至完成办证之日，按日万分之一标准计算，暂计至 2024 年 6 月 27 日为 483942.83 元）；

本案诉讼费由乙开发有限公司承担。

陈明称，2017 年 1 月 15 日，其与乙开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，后续又签订补充协议及面积结算协议，约定购买位于大兴区的一号房屋，总价款 3152722 元。合同明确乙开发有限公司应于 2018 年 4 月 30 日交房，并在交房后 720 日内协助办理不动产转移登记，逾期需按日支付总房款万分之一的违约金。陈明依约支付全部房款，于 2018 年 4 月 27 日收房并缴纳各项税费及代办费用，但至今未拿到房产证，故诉至法院维权。

（二）被告的抗辩主张

乙开发有限公司未到庭，提交书面答辩：

同意退还契税、印花税，但产权代办费、房屋登记费非其收取，不应退还；

不认可违约金：

陈明未证明逾期办证造成实际损失；

2020 年新冠疫情属不可抗力，导致办证延迟，公司无责；

陈明未采取措施防止损失扩大，起诉后的损失应自行承担；

若认定违约金，计算截止时间应为公司收到起诉材料之日；

陈明起诉已超3 年诉讼时效，即便持续违约，也应从起诉日倒推 3 年计算违约金 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与履行：2017 年，陈明与乙开发有限公司签订合同，约定购房、付款、交房及办证等事项；陈明付清房款，2018 年 4 月 27 日收房并缴纳契税、印花税、代办费等费用 。

逾期办证事实：截至诉讼时，陈明仍未取得房屋所有权证。

诉讼时效证据：陈明提交微信聊天记录、通话录音，证明2020 - 2021 年多次向乙开发有限公司催办房产证，构成诉讼时效中断 。

二、案件分析

（一）争议焦点

乙开发有限公司是否应退还全部已收费用？

逾期办证违约金能否得到支持？诉讼时效是否已过？

新冠疫情能否作为免责事由？

（二）法律分析

费用退还责任：契税、印花税公司同意退还；代办费和登记费虽辩称非收费主体，但陈明向公司缴纳，公司应承担退还义务。

违约金认定：

合同明确约定逾期办证违约金，乙开发有限公司未履行义务，应承担违约责任；

陈明提交证据证明多次催办，符合诉讼时效中断条件，诉讼时效未过；

公司未举证证明疫情对办证的实质影响，且未合理利用不可抗力条款，不能免责。

违约金计算：法院结合合同约定、违约情形及公平原则，酌情将违约金计算至起诉之日，平衡双方权益。

三、裁判结果

法院判决：

乙开发有限公司于判决生效后十日内支付陈明违约金485834.46 元；

乙开发有限公司于判决生效后十日内返还陈明契税90077.77 元、印花税 1577.2 元、产权代办费 1000 元、登记费 555 元。

该判决既维护了购房者合法权益，也明确了开发商的违约责任。

四、案件启示

（一）购房者维权要点

留存关键证据：保留购房合同、缴费凭证、沟通记录等，为维权提供依据；定期催办房产证，中断诉讼时效。

关注合同条款：明确约定办证期限、违约责任，避免模糊表述；遇到开发商违约，及时咨询律师，通过法律途径解决。

（二）开发商合规经营

诚信履行义务：严格按合同约定办理房产证，不可抗力需提供充分证据，否则无法免责。

规范收费管理：明确各项费用收取主体，避免因代收费用引发纠纷。

（三）不可抗力适用提醒

疫情等不可抗力因素需与违约行为存在直接因果关系，且需采取合理措施减少损失，否则不能免除违约责任。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）