“限外令”有望松绑

近年来，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，对内的一些房地产限制性政策在逐步放松，而对外资的部分限制性政策也有望迎来松绑。

6月18日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知(征求意见稿)》明确提出，取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

这份国家外汇管理局起草的征求意见稿共涉及“深化跨境投资外汇管理改革、深化跨境融资外汇管理改革、优化资本项目收入支付便利化”等三大方面。

分别包括4项投资端政策，2项融资端政策和3项支付便利政策。以进一步便利经营主体开展跨境投融资活动，优化营商环境，服务经济高质量发展。

相关外汇管理措施有望优化

其中，在“优化资本项目收入支付便利化”方面，国家外汇管理局拟推出的三项政策中，有两项涉及房地产。

一方面，缩减资本项目收入使用负面清单，取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

国家外汇管理局有关部门负责人表示，现行政策中规定，资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用时，不得用于购买非自用的住宅性质房产。该项政策是在房地产市场过热背景下落实房地产宏观调控的一项举措，国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配套出台了非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。近年来，国内房地产步入新发展阶段，针对房地产行业的宏观调控已优化调整，相关外汇管理措施也有必要加以优化，以适应新形势新要求，助力房地产市场回稳。

另一方面，便利境外个人境内购房结汇支付。将港澳居民在粤港澳大湾区购房结汇支付便利化试点政策推广至全国，允许境外个人在满足各地购房政策条件下，可以在取得房地产主管部门出具的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房相关外汇资金的结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

上述负责人强调，按照现行规定，境外个人境内购房办理资金结汇支付时，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业通常要求先收到首付款才能办理网签。

国家外汇管理局会同有关部门在深入调研基础上，针对港澳居民在粤港澳大湾区购房试点实施上述便利政策，取得积极效果。为进一步提升政策普惠性，满足境外个人境内工作、生活合理需要，将在粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。

房地产政策或将进入新窗口期

实际上，此前外资投资中国房地产面临一定限制。

2006年，建设部等六部门规范外商投资房地产市场准入，加强外商投资企业房地产开发经营管理，严格境外机构和个人购房管理；2008年，国家外汇管理局明确，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产；2010年，住建部和国家外汇管理局进一步规范境外机构和个人购房管理。

2015年，住建部等六部门调整房地产市场外资准入和管理有关政策。境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。尽管当时针对外资的购房限制出现一定松动，但境外个人购房仍需要符合当地政策规定。

而此次的松绑，将吸引更多的外资进入房地产市场，有助于促进交易活跃，提升市场信心。

对于高端住宅市场，境外高净值人群对优质住宅的需求得以释放，特别是那些核心城市的高端住宅，将带来新增购买力。对于普通住宅市场，外资购房的放开向市场传递了积极信号，缓解当前市场的观望情绪。

而此前外资进入商业地产领域，曾面临较高的门槛，未来政策放开后，外资进入将推动商业地产市场重新焕发生机，核心城市商业地产价值也有望迎来重估。

广发地产首席分析师郭镇表示，本次外汇管理局政策是推动房地产“止跌回稳”的又一积极信号，各部委在2025年前两季度的政策空窗期后，面对4月以来明显承压的地产量价数据或将有所行动，未来一个季度将大概率进入新的政策窗口期。