国家意志下的湾区核变，谁将锁定孤品资产？

当珠江新城触及天花板，

广州下一个十年增长极在哪里？

南沙正以大湾区几何中心的身份，

重写广州价值逻辑，

在未来10年甚至20年，

有望承载广州乃至大湾区的想象力。

“当珠江新城触达天花板，广州的未来只能向南看。”

南沙的不可替代性，

源于其制度创新权在国家战略中的独特地位：

既是粤港澳规则衔接的试验田，

又是未来产业的孵化器；

既承载税改红利吸引全球要素，

又以城市更新定义中国式现代化样本。

通过政策、产业、人才、空间的系统性创新，

南沙正从湾区之心迈向世界级城市舞台。

地理优势：

100公里黄金内湾芯，广州未来城市中轴黄金节点

长三角和珠三角，

这两大中国经济引擎的竞争从未停歇。

100公里黄金内湾应运而生，

集中了深广佛莞四个“万亿GDP之城”

是整个大湾区未来最重要的“新经济”平台。

2024年，黄金内湾以大湾区14%的面积，贡献了大湾区54%的GDP。

南沙地处粤港澳大湾区地理几何中心、

100公里“黄金内湾”的中心点，

方圆60公里范围、一小时通达圈内，

汇聚了大湾区11座城市、5大国际机场、超14万亿元GDP，

是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。

以南沙为圆心画一个半径约60公里的圆圈，可以将大湾区所有重要城市的中心城区一网打尽。

对广州来说，

哪里有海，哪里就是中心，

广州的未来必定与海相依。

广州要有大未来，要突破发展瓶颈，

就必须向海而生。

作为广州唯一的出海大通道，

南沙从一开始就能被广州赋予了向海而生的历史使命，

担当着广州重返海洋、延续千年商都光芒、

巩固一线城市地位的超级支点。

两千年来，随着珠江泥沙沉积，广州的海岸线逐渐从越秀、荔湾一直南移到南沙。南沙让广州重新变成滨海城市，重新给予广州一条通达世界、链接全球的生命通道。

大湾区时代，广州坚定南拓，

一条广州活力创新中轴顺势而生。

南沙就是中轴上的黄金节点，

北上承接珠金琶，

南下延展接轨深圳、中山、珠海，拥抱港澳。

以“未来广州”的段位，

将成为广州凝聚新质生产力、

挑起经济大梁的重要抓手。

有着“第三中轴”之称的广州活力创新轴，从金融城、琶洲纵贯至万博、南沙，划出引领科创时代产业跃迁的新轨迹。

由此可见，

南沙作为区域发展的核心支点，

其发展高度将定义广州与大湾区的成长上限。

战略能级：

改写广州命运的“国家实验田”

从2022年《南沙方案》到2025年“金融30条”，

重磅政策利好连环“加码”，

国家对南沙的定位越来越清晰：

不仅是广州的南沙，

更是粤港澳的南沙、面向世界的南沙。

作为国家意志的最高体现，

注定了南沙只能成功，

而且非大成功不可。

南沙过去十年的翻天覆地，

已充分体现了这一意志。

在多个国家级战略连环加持下，南沙已经成为全国唯一同时承载「国家新区+自贸区+粤港澳全面合作示范区」的“多区叠加”高地。

2022年《南沙方案》明确提出，将其打造为“立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台”，赋予其先行先试的制度创新权。

2025年《金融30条》的实施，正指引着开放红利的加速兑现，并为南沙开拓面向未来的国际金融创新格局。

从顶层设计来看，

前海侧重于深港现代服务业合作，

横琴侧重于广东与澳门的深度合作。

只有南沙，

是粤港澳三地的全面合作、融合发展，

拥有战略、区位、体量这三大得天独厚的优势。

南沙以大湾区地理几何中心的区位辐射力

和803平方公里的全域土地储备碾压横琴、前海，

借全球十大港口吞吐量与双15%税收优惠叠加的开放政策，

实现“产业+金融+航运”三核驱动，

成为唯一能同时撬动港澳资源、贯通珠江两岸、辐射东盟的超级枢纽。

交通革命：

改写湾区时空法则

打造“轨道上的大湾区”，

南沙重任在肩。

新一轮南沙国土空间总体规划指出，

南沙正以“五通”战略擘画交通新图景，

将全面建成畅通南沙、贯通全市、直通湾区、

联通港澳、融通全球的湾区重要交通枢纽，

构建大湾区30分钟优质生活圈、全球12小时航空经济圈、全球123快货物流圈。

南沙充分发挥天然地理优势，依托深水码头、珠三角水系、铁路、公路等交通网络，形成以南沙为中心、辐射整个泛珠三角地区的“海陆空铁”立体交通枢纽。

深中通道的贯通，

更让南沙与深圳前海实现直连，

横沥岛到深圳宝安的距离被缩减到最快36分钟。

驱车跨越伶仃洋，

即可融入深圳的科创与金融浪潮。

深中通道通过地铁18号线与横沥站接驳，途径南中高速万顷沙支线，横沥岛到深圳宝安最快36分钟。

流量入口：

千年大港崛起新动能

南沙的国际航运枢纽功能不断强化，

南沙港区已成为珠江口西翼航运网络中的核心港，

将协同东翼的深圳港、香港港等龙头港，

加快引领大湾区世界级航运枢纽建设。

广州从南沙港出发，

构建起通达全球、畅联国内的物流大通道，

畅通国内国际双循环，

让广州的贸易版图延伸到更广阔的世界。

产业扶持：

10万精英催生“湾区硅谷”

南沙之强，强在未来。

2022年初，广州立下军令状，

要举全市之力发展南沙，

将南沙扶持为粤港澳的科技高地。

针对独角兽企业，

南沙出台"黄金牧场"九条政策，

每年安排不低于10亿元建设应用场景，

为小马智行等企业提供从孵化到全球化的全周期赋能。

在美国硅谷成立的小马智行，被吸引至南沙设立全球总部。从2017年10月进行道路测试开始，南沙用了7年时间，把它培养成全球估值最高的自动驾驶独角兽企业。

世界顶尖学府港科大进驻，

一边孵化人才，一边源头创新，

给南沙带来巨大的产业机遇和造富效应。

南沙科学城则凝聚12家独角兽企业，

未来有望汇聚10万高精尖人才，
成为大湾区版的“硅谷”。

南沙构建了"芯晨大海"（芯片、人工智能、生物医药、海洋经济）的产业IP集群，形成五大战略性新兴产业的全链条布局。

而这些产业和独角兽企业，基本都分布在明珠湾及周边。南沙科学城规划中新增的明珠城市湾和明珠科创湾两大概念，无疑再次夯实了明珠湾板块作为南沙“明珠”的地位。

高端产业集聚的地方，

也是最容易产生财富新贵的地方。

伴随着经济和产业的突飞猛进，

南沙连续14年保持人口正增长，

近一年人口增长了11万人，

正成为广州人口的新增长极，

也是广州“最年轻”的一个区。

2025年作为《南沙方案》第一阶段"中考"之年，

南沙已交出亮眼答卷：

15%企业所得税优惠政策累计兑现红利超12亿元

新设企业数同比增长165.7%、增速全市第一，

形成"五港联动"（海港、空港、数港、金融港、人才港）的发展格局。

“国家授权的制度创新权是横沥岛价值的核心密码。”

《南沙方案》明确赋予南沙“金融开放先行先试权”，

将香港的国际资本、澳门的中葡平台优势、

珠三角的产业根基整合为新型金融生态。

定位为中国首个国际金融岛的横沥岛，

本质是国家对粤港澳金融融合的“压力测试场”，

其制度创新成果未来将复制推广至全国，

这正是南沙战略价值的终极体现。

南沙是大湾区的几何中心，而横沥岛又是南沙的几何中心。从南沙甚至整个广州的城市顶层设计来看，横沥岛的站位都极高。

这里既有毗邻港澳的地缘优势，

又有“一国两制”框架下的政策弹性，

比如允许港澳律师直接参与跨境金融合约设计，

这在上海自贸区都难以实现。

金融是百业之首，放眼全球，金融岛往往拥有石破天惊的能量，纽约曼哈顿岛、伦敦道格斯岛均足以撼动城市乃至全球经济发展格局。

当南沙成为中国金融开放的试验田，广州就能以更高的定位融入全球金融体系，为中国金融发展贡献力量。

IFF永久会址已正式启用，

广州期货交易所也有望加速落地，

粤港澳大湾区商业银行、港澳保险服务中心、

国际风险投资中心、大湾区航运联合交易中心

六大金融重器密集兑现，价值确定性有目共睹。

“南沙金融30条”的发布，

更意味着横沥岛成为中国金融开放试验田、

面向港澳的国际金融枢纽重要节点。

横沥岛拥有珠城、前海、深圳湾、松山湖所没有的金融重器。

横沥国际金融岛通过

政策创新、市场互通、产业协同和人才流动，

成为粤港澳金融规则衔接的试验田和资源整合的枢纽站。

其联动作用不仅体现在资金与业务的跨境流动，

更通过构建与国际接轨的金融生态，

推动大湾区从地理中心向价值中心跃升，

助力港澳深度融入国家发展大局。

高定位带来的，还有高水平的配套落地。

以横沥岛为原点，

同时集齐了地铁、城际高铁和高速。

其中时速高达160km的地铁18号线，

横沥与珠城的空间壁垒彻底打破，快线4站即达。

南延段规划更直指珠海、中山，

未来串联起大湾区西岸城市群，

成为区域经济协同发展的“加速器”。

除此之外，

还有华南排名第一的中山大学附属第一医院、

国际一流医疗科研中心、国际学校、

约54万㎡横沥TOD综合体、约20万㎡超级地下空间……

地铁、医院、学校、商业，

规划能级不输珠江新城，

而且一致性、兑现速度比珠江新城更好。

由此，横沥岛成为广州创建全球金融中心的核心抓手，

也是整个广州乃至大湾区的产业中心、生活高地、精神堡垒，

这个堡垒将以超强的虹吸效应，

让世界级的产业、人才、资本落地南沙。

横沥岛未来城视景观效果图（来源：广州南沙明珠湾管理局）

四代宅是南沙制度创新权的“空间宣言”。

四代宅在南沙的率先落地，

同样是南沙作为国家战略试点，

制度创新权在居住领域的具象化——

它证明国家赋予的试错权能催化出

超越传统开发逻辑的未来样本，

这正是南沙不可替代性的终极诠释。

招商蛇口作为百年央企，其敢为人先基因

与国家赋予南沙的先行先试权高度契合。

在南沙探索未来城市政策支持下，

招商蛇口突破常规开发逻辑，

以不计代价的产品革命打造了广深首个超新规四代宅——

招商·林屿境。

作为全国四代宅的广州样本，

招商·林屿境站在横沥C位，

打造了一个超配的湾区人居孤品资产。

招商·林屿境的综合素质放在全国四代宅地图上，仍然堪称顶级。

资产护城河：未来十年难再现的绝版地块

在土地禀赋上，

招商·林屿境已经与广州99%楼盘拉开差距。

项目占据未来十年难再现的绝版地块，

与横沥站仅约350米，不仅占尽金融岛资源，

更轻松挤进珠城30分钟生活圈。

从18号线横沥站出发，15分钟到达番禺、20分钟到达琶洲、30分钟到达珠江新城。一半不到的价格，就能同享珠江新城半小时生活圈内的所有第一圈层资源。

岛上公园林立、规划有环岛滨江景观带，

项目更拥有全横沥岛最低的容积率，

打造了横沥极度稀缺的低密社区。

墅级生活体：6米挑高庭院x270°环幕视野

作为广州首个且是目前唯一一个超新规四代宅项目，

招商·林屿境实用率至高达140%，

史无前例，更无超越者。

110m²样板间绝版4+1房

约6米挑高的设计，270°的观景面，

通过不同功能空间与露台的结合，

户户有庭院，让平层跃升墅级体验。

尊崇仪式感：星级酒店式归家动线+虹夕诺雅级园林

在招商·林屿境，

你不仅可以看到外奢内隐式建筑细节，

还能感受到全球领先的审美共识。

社区大堂以星级酒店标准细细雕琢，

49.7米宽门楼界面、7.3米高社区主入口，

与漂浮绿岛组成动态仪式归家水景，

金碧恢弘间尽显归家的尊崇仪式感。

参鉴国际顶奢酒店虹夕诺雅的造景方式，

设置“一带两芯八境”多个景观节点，

打造浮屿森境系园林。

还利用架空层空间，

打造了多处封闭式泛会所，

过往在千万级豪宅才有的配置，

在项目成为全年龄段的多元品质空间。

兑现力碾压：实景示范区开放，顶豪配置肉眼可见

凭借招商蛇口在全国多地四代宅的不断探索和迭代，

招商·林屿境一诞生，便将质感武装到细节。

效果图摇身一变成为触手可及的实景，

以无界美学示范区震撼市场。

车道选用环氧彩砂，

材质与主城高端改善项目保利天瑞同款；

车位采用聚氨酯超耐磨，

与招商蛇口高定豪宅系列「招商玺」同款。

落客区则有环氧磨石+铜条镶嵌，

尽显高端品质风范。

单元入口配置智慧归家系统，

单元门、室内机均能联动呼梯；

通过规整对称的坡道门头设计，

打造极具仪式感的地库纵深空间，

地库还贴心地配置了信号放大器，

将尊贵感融入每一个细节。

随着供地政策收紧、户型审批趋严，

得房率将被锁定在100%左右。

四代宅在广州已经几近绝版。

作为大湾区首个超新规四代宅，

招商·林屿境在广州现在乃至未来，

都是孤品般的存在。

2025年广州出让的宅地严控阳台占比不得超过20%，得房率将被锁定在100%左右，全广州改善客正在争夺的140%得房率正在消失。

项目开盘至今，

首开100%售罄，逆市卖爆；

今年一季度更斩获全市成交套数排行TOP1，

凭一己之力，唤醒南沙的市场活力。

有人说，城市就像一本书，

都有着自己的“封面”。

了解一座城，就从封面开始。

如今，南沙这本大书已经进入高潮，

人居封面，已经提前锁定。

广州最后的125m²超新规四代宅

实体样板间已经开放，

7栋125㎡户型火爆认购中。

此外，二期林屿境·云墅热势上新，

主推88㎡-110㎡-125㎡-155㎡户型，

125㎡断货王，可达传统旧规产品200㎡豪宅使用空间；

155㎡云端墅境，带来平层墅级空间享受；

一共只有三栋楼，每一栋都是孤品，

一定要提前盯紧。

启幕湾区新生代奢宅2.0时代

广州买房计划出品

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