19万学生抢4万床位！这是一门好生意吗？

当整个房地产市场还在调整中，学生宿舍市场正逐渐崭露头角，成为新的投资机遇所在。

19.2 万名学生抢 4.4 万张床 位，缺口比例达 77% ，这在香港是真实发生的。

19.2万学生 VS 4.4万宿位

据香港文汇报公开报道的数据，2024/2025学年的宿舍单位总数只有约4.4万个，而2024/2025学年全日制本地及非本地本科生及研究生却达19.2万名，鉴于非本地全日制学生报读人数不断上升的趋势，本港专上学生宿位明显短缺。

这也就意味着，约15万名学生只能从校外寻找宿舍。

《南华早报》实锤：调查发现，一些私营学生宿舍的市场租金，竟比大学校园宿舍高出4倍之多！

看一份真实账单对比就能感受：

校内：九龙塘浸会大学一个两人共享的“生活单元”，每位学生每月仅需约2,700港币。

私营：尖沙咀靠近理工大学的一家由酒店改建的私营宿舍（Centaline Investment运营），月租范围在6,355港币至18,270港币甚至更高。这价格，已经直逼甚至超过不少私人住宅的租金水平了！

根据中原地产的统计信息，在香港学习的非本地学生人数从2020年至2024年，4年以来上升57.50%，2023/2024学年为73,700人。学校能够提供22,700个床位，占比32%，专营学生公寓能够提供2,848个床位，占比4%，其他住房选择可提供46,352个床位，占比65%。未来5年香港学生公寓市场规模可高达700亿至1000亿，学生公寓是香港房地产未来的蓝海。

根据预测，到2028年香港学生宿位缺口将达12万个，而每年通过IANG签证留港的毕业生超2.5万人（2024/25年数据），其中70%为硕士学历。供需失衡推动学生公寓租金年涨幅超10%，部分核心地段甚至出现“一床难求”。

抢滩学生公寓

晶苑投资作为香港首家涉足学生公寓改造的投资机构，自2019年起便率先布局该领域。

“一个床位的投资约200万，这就意味着，未来香港学生公寓市场规模约600亿港元。”这是晶苑投资CIO陈伟文看到的市场前景。

此前专注英国市场的中原投资，也在2024年正式进军香港，启动首个学生公寓项目——斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，计划追加2000万港元改造为约150个床位的学生公寓，预计每个床位月租达8000港元。

香港都会大学于2024年斥资约10亿购入红磡一幢酒店作学生宿舍，主要供非本地学生入住。

商厦、酒店改学生公寓

近日，香港特区政府宣布推出“商厦酒店改造学生宿舍先导计划”，旨在通过政策松绑、审批简化和空间再利用等措施，利用市场力量填补香港高校学生住宿的巨大缺口。

香港作为亚洲重要的国际高等教育中心，全日制本地及非本地学生接近20万人，但宿舍供应严重不足。

政府估算，2024/25学年仅有约4.4万个学生宿位，宿位覆盖率不足25%。非本地学生数量在过去四年翻倍增长至近8万人，对住宿需求尤为迫切。

在地价高企、新建成本高昂的背景下，政府决定鼓励市场将闲置或低效运营的商厦、酒店改造为学生公寓，以快速补充供应并活化市区老旧商业资产。

本次先导计划具有三大亮点：

1、规划用途调整，打破制度壁垒，将“酒店”定义扩展至包括合资格学生公寓，简化改造审批流程；

2、建筑法规优化，允许将学生公寓视为“非住用建筑物”计算地积比率，释放空间红利；

3、地政程序简化，大多数商厦土地契约中已含住宿性质，无需修改地契或补缴地价，降低开发者风险。

市场人士指出，中端酒店成为改造主力，位于九龙、港岛交通便利区域的三、四星中档酒店及乙级商厦因客房数量适中、房型标准、原配备洗手间、水电网齐全，改造成本低，转型速度快。预计2026/27学年首批单位推出后，将带动大量开发商跟进。学生公寓的商业模式具有租期稳定、入住周期长、服务半标准化等特点，具备“空间改造+公寓运营+教育资源对接”三重能力的机构将成为政策红利下的最大赢家。

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