破局者：港铁首入西安！

地下空间不仅是通行的通道，更是一座城市消费活力的新战场。日均400万客流穿梭的西安地铁，正迎来一场商业革命。

港铁首入西安

地铁商业迎来“破局者”

2025年6月，陕西省市场监督管理局的一纸公示引发行业震动：港铁中国商业管理第一控股有限公司与西安市地铁资源开发有限公司签署协议，共同组建一家持股比例为51%：49%的合营企业，主攻西安市中小型零售商业地产开发和运营。

这是继2020年成都、2024年郑州之后，港铁在内地布局的第三座地铁商业枢纽城市。而西安地铁日均400多万人次客流量，位居全国第11位的线网规模，为这场合作提供了广阔的想象空间。

01战略落子，两年布局终落地

此次合作并非突然而至。早在2023年3月31日，西安市“一把手”就曾会见港铁公司行政总裁金泽培一行。双方围绕“提升轨道交通互联互通水平”深入交流，明确将在“轨道交通项目投资、建设、运营等方面开展务实合作”。

会见后，陕西轨道交通集团与港铁签署战略合作意向书，为今日的合资企业埋下伏笔。两年磨一剑，港铁终于将其标志性的车站商业开发模式带入西北重镇。

根据公示信息，新设立的合营企业将聚焦于“中小型零售商业地产开发和运营业务”。这一战略定位既规避了大型物业开发的政策复杂性，又直击西安地铁商业发展的痛点——覆盖范围低、业态单一，部分站点商业街甚至因运营不善整体关闭。

02盈利密码，港铁的TOD模式之道

港铁公司自1996年实现盈利，是全球少数能持续盈利的地铁运营商。其成功秘诀在于独创的“轨道交通+物业/社区”TOD（以公共交通为导向的开发）模式。

在寸土寸金的香港，港铁通过地铁建设带动土地升值，再联合开发商建设上盖物业，最终以物业利润反哺轨道交通运营。德福广场、日出康城、国际金融中心等知名项目，都是这一模式的代表作。

2024年财报揭示，物业板块贡献港铁65%的总利润，远超客运业务。同时，其车站商务也表现亮眼：在港运营的1570间商铺创造36.16亿港元零售租金收入，相当于日均进账近千万元。

03内地扩张，从成都到西安的商业版图

西安并非港铁在内地的首站。2020年，港铁与成都地铁合资成立蓉港商业发展有限公司，开创内地轨道商业合作先河。至今，该公司已在成都15条线路、270余座车站引入41个商业品牌，业态种类增加80%，形成成熟的“成都模式”。

2024年10月，港铁复制这一模式，与郑州地铁成立合资公司。今年1月，首批“豫盒”商铺在郑州地铁站点亮相，涵盖饮品、烘焙、便利店等业态。

港铁中国高层曾明确表示，应中央发展消费新模式的号召，公司已在成都、郑州、西安探索“以存量发展促进消费的车站商业模式”。2024年年报更明确指出，正在西安、广州“探索车站商务发展机遇”。

04西安需求，地铁商业升级的迫切性

西安地铁商业现状与城市地位并不匹配。虽然已在行政中心、北大街、鱼化寨等站点打造商业街，引入快餐、茶咖等业态，但运营状况参差不齐。大唐芙蓉园等站点商业街客流稀少，甚至出现整体关闭区域。

2024年财务数据显示，西安市轨道交通集团亏损5.26亿元，较上年由盈转亏。尽管获得23.33亿元政府补贴，但较2023年减少8.49亿元，凸显出对财政补贴的深度依赖。

西安市政府在2024年8月对政协提案的复函中坦承：“加强与专业商业运营公司合作”的建议与我市地铁商业发展理念“高度契合”，并透露“市轨道集团与港铁公司达成战略合作”，共同组建合资公司开展车站商业和TOD项目合作。

05未来图景，车站商业的变革之路

借鉴成都、郑州经验，西安可能对大客流车站进行二次开发。在行政中心、北大街等枢纽站增加“商业盒子”，打造品牌化商业空间。市民呼声较高的便利店、饮品铺等便民业态有望率先落地。

更深层次的变革可能在TOD开发领域。西安已确立“轨道+物业+社区”发展思路，并将其写入《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》，预示西安地铁空间利用的未来方向。目前开发的9个TOD项目中，鱼化寨“山海境”、草滩停车场“江语云庭”已开盘销售，雁鸣湖站旁，“雁鸣·星河荟”商业体与地铁站厅相连，多栋保障性租赁住房矗立其上。

正在进行的张家堡片区城市更新可能成为首个示范项目。规划中的环岛西南、东南地块将建设超6000平方米商业空间，与地铁出入口无缝衔接。若由港铁参与运营，将展现其“站城一体化”理念的实践价值。

06挑战犹存，水土不服的隐忧

港铁的TOD模式在内地推广并非一帆风顺。分析人士指出三大挑战：

土地政策差异——内地采用土地使用权招拍挂制度，港铁拿地面临激烈竞争； 消费习惯不同——香港人口密度高、电商冲击小，而内地消费者更注重体验式消费； 商业环境变化——传统百货模式式微，需增加餐饮、休闲娱乐等业态比重。

港铁在内地的商业项目数量也远低于香港。除北京银座MALL和深圳天颂项目外，其曾于2017年出售天津北运河站的待开发商场。西安项目能否避免重蹈覆辙，关键在于能否实现“全球经验与本地需求”的有机融合。

蓉港公司打造“四季嘟成”商业中岛

结尾

随着港铁商业管理经验的注入，行政中心站连接熙地港、大融城的通道，余家寨站直通四海唐人街的出口，将不再是孤立案例。当便利店、早餐车、咖啡铺渐次点亮地下空间，日均400万人次的客流将转化为消费增量，为长期亏损的地铁运营注入自我造血功能。

正如港铁行政总裁金泽培所言：探索“以存量发展促进消费的车站商业模式”，将为轨道交通可持续发展提供新思路。西北首条直通香港的高铁去年初已开通，如今港铁又落子西安，两座城市的“轨道联结”正从物理通道延伸至商业基因。

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