楼市短期即将“破位”

我们还是说点（我认为的）真话，真话才会催动正确的政策和决策。数据都是一样的数据，但解读各有不同，最终交由市场检验。

来看深圳上半年的房地产市场，如前所言，我简单一句结论：楼市短期即将破位，无论是成交量还是房价，显示去年9.24行情已经走完力竭。如果要想维持住房地产市场“止跌回稳”的态势，近期势必要有大力度的刺激政策出台。

上半年，深圳新房（指住宅）网签总量（含预售现售）为21873套，同比增长41.8%；二手住宅过户量29231套，同比增长36.6%。

但如果和去年下半年（期间9.24行情启动）相比较，上半年深圳新房成交量环比下跌36.1%，二手房成交量环比下跌11.7%。

再结合着月度走势，证据就更加的明了。

从曲线上看，1月以来，新房、二手房的月度成交基本上都是延续着跌宕下行的态势。6月的新房成交勉强超过5月，二手房则掉到了均值以下。新房成交量已不足于去年底高峰期的1/3，二手房成交量也仅相当于去年底高峰期的一半多。两者的共同特征是，都开始显示出了向去年9月新政之前的成交水平“回归”了，尤其是新房，已经回到了去年最惨时刻的7-8月间。

以上是基于短期成交量的走势得出的看法，当然你说有没有好消息？有的，而且这个好消息在官方叙事中，绝对可以称得上是“实现了止跌回稳”，如假包换。

按半年度总成交量计算，今年上半年深圳二手房半年度的成交量，已经大幅超过了2022年，距离反超2023年也只有不到4000套的量。假如接下来按月均成交4000套计算，则有望追平2024年。如果能有大级别的政策再刺激一把，实现超过2024年的5.5万套总量也非常有机会，并实现按年三连升。

而新房的半年度成交量则还是弱很多，原因是之前基于指导价政策，新房和二手房价格倒挂严重，催逼买家纷纷买新弃旧。但即便如此，如果下半年按月均3000套的成交量，新房反而更有机会创下过去4年的新高，并且也能实现按年三连升。

总之，新房、二手房，在2025年都非常有机会创下四年新高。站在这个角度，当然可以说是“止跌回稳”，没毛病。

然而，如果你把价格维度加上，这个说法就站不住了。市场一般理解“止跌回稳”，指的是价格，价格稳不住，那便称不上是真正的止跌回稳。

把这个加上，深圳的房地产市场还是老套路：以价换量，尤其是价格观察度更高的二手房。

目前是乐有家对外披露自家门店的房价成交统计，6月二手住宅的成交均价是6.03万/平米，这个价格已经跌破了去年6月的6.05万/平米，直奔去年最惨的“跌破6万”时期，并且已经是4连跌了。去年9月新政之后，深圳房价从10月到今年2月，在6.3万/平米以上维持了7个月的反弹。但现在，到6月，市场已经再度逼近了“重新跌破6万”的心理关口。

以现在的市场情绪，“破6”是一个确定性事件了。

解释一点，之前有粉丝问，其它机构统计的深圳房价没那么高是咋回事。上面说了，这是乐有家统计的自己门店成交的价格，不是全深圳的二手房均价。如果按全市均价来测算，大概是在5.5万/平米左右。

比如看下面，乐有家也有全市监测的价格，更加令人担忧。5月份价格就已经逼近了去年9月的最低点，6月份应该是已经跌破了低点。参考我前篇文章《》，中原大湾区房价指数显示，市场在5月其实就已经跌破位了。

结合着价格来看，市场在短短几个月时间，事实上已经破位了。唯一好看点的消息，就是成交量还不至于太难看。

接下来的短期几个月内，如果没有大级别的政策刺激，这个成交量将会是毫无疑问的继续下滑，市场将重回“量价齐跌”的萧条态势。

以全国百强房企的成交来测度，答案是一样的。中指研究院数据显示，上半年百强房企销售总额为18364亿元，同比下降11.8%，降幅较前5月扩大了1个百分点。6月单元，百强房企销售额同比下降18.5%，较5月单月降幅扩大1.2个百分点。

这个背后的因素先前探讨过了，宏观中观微观都有。

宏观的因素是4月以来的国际关税战阴云，对市场信心有很大的打击，比想象的大。倒不是说关税我们受不了，而是认为这样的关系持续下去，市场的不确定性太多了。所谓雪上加霜是也，我们要坦承，我们现在CPI、PPI双双萎靡不振的经济形势并不比老美更扛造。这个杠精没有意义，看看各自的股市就明白一二了。

中观的因素是来自“好房子”的冲击，“好房子”运动，对于房地产的长远是好事但短期是大坏事。因为它加剧了市场买家的观望情绪，既然下面的房子使用率更高、容积率更低，那我为什么不等一等？

至于微观的因素，更简单，老百姓没尿了。不是房价跌不跌、跌多少的问题，而是他们工作和收入都不稳定了，上不动杠杆了，也不敢上杠杆了。这个话已经翻来覆去说了有一百多遍了，给他们降息、减税、发钱，是更好的办法。

解决这个问题的办法，只有两个：第一个，市场完成出清，取决于两个要点，一是企业和居民的资产负债表修复完成，二是房价继续往下跌到底，跌到大家觉得租房不如买了。（只要确保私有财产权利不可侵犯）资产价格是一定有底的，到底了，什么都不做价格都自然会稳了。这是根本办法。第二个是短期办法，不断的出政策，大级别的政策干预、对冲、刺激、提振，持续释放重大的政策信号，以维持市场的信心，让价格的下跌、市场的出清不至于那么的惨烈（价格跌得太狠，真的会死人的）。

政策也许比预想的要早来（那么一两个周吧），6月15日之后能见分晓。

下跌的市场，是刚需买房子、改善换房子的好时机，但对于投资者，该卖还是要果断卖。自住的话，我还是老观点，并不建议一直等待，租房子本身也是一笔开支，市场上现在已经有3个点左右的住宅了，买那种很便宜的房子就好了。

有投资性房产在手的人们，这几年以来都在苦苦内耗一个问题：卖不卖？这个我很早就明确了我的观点，你在决定是否行动时需要引入一个很重要的思维：机会成本。《》、《》这个用在我前篇谈及茅台公司的文章里也同样成立，深圳核心地段的房子永远都是好资产，茅台也永远都是好公司，但是如果在未来一个相当长的周期内，它都非常不确定能够产生好的回报，那么我持续的熬着，机会成本会变得非常昂贵。有多昂贵？用黄金比较一下就知道了，如果你在500块的时候用卖掉茅台的资金换了几个金条，那个机会成本就出来了。或者是，你在4月9日买入纳指标普等等各类ETF，那个机会成本也很容易就比较出来了。

未来很长时间，房地产市场都会是刚需的好朋友《》。不管你是要买房子，还是要卖房子，都欢迎留下你的真实故事或你的真实观点。

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