最高法院：如何理解“买受人名下唯一住房”？

最高法院：如何理解“买受人名下唯一住房”？

应一并考虑买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房

阅读提示：

商品房买受人名下仅有唯一居住用房，可以排除强制执行。应如何理解此处的“买受人”与“唯一住房”？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

应一并考虑买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

案件简介：

1.2005年3月3日，赵某与刘某春婚姻关系存续期间，刘某春继承某1房屋。二人将某1房屋协议转让给某案外人，但房屋产权仍登记在赵某、刘某春名下。

2.2015年11月2日，润红公司（甲方）与赵某、刘某春（乙方）签订《商品房购销合同》，约定购买案涉某2房屋。

3.2019年6月14日，因长青公司对润红公司享有建设工程价款优先权，云南高院执行裁定查封案涉某2房屋，后因赵某、刘某春执行异议，云南高院裁定停止执行案涉房屋。长青公司不服执行裁定，向云南高院提起申请执行人执行异议之诉，要求实现建设工程价款优先权。

4.云南高院经审查发现赵某、刘某春名下登记有某1房屋，认为一般买受人的权利不能对抗建设工程价款优先权，一审判决准予执行案涉房屋。赵某、刘某春不服一审判决，主张案涉房屋系二人用于居住的唯一住房，上诉至最高法院。

5.2021年6月9日，最高法院认定案涉房屋不是二人唯一居住用房，二审判决驳回二人上诉请求，维持原判。

争议焦点：

赵某、刘某春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

裁判要点：

一、根据《执行异议和复议规定》审查时，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。

二、“消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”优先于普通债权，但劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。

最高法院认为，本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”被赋予“物权”名义，但其毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，根据生效判决确认长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，故赵某、刘某春主张以《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除长青公司债权执行的请求，本院不予支持。

三、本案不得以“商品房买受人名下唯一居住用房”排除执行。

（一）商品房买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

最高法院认为，如前所述，《执行异议和复议规定》第二十九条规定是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，故对该条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形中的“买受人名下”应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

（二）刘某春在与赵某婚姻关系存续期间受让取得其他房屋，该房屋能够满足二人生活居住需求，故二人无权排除执行。

最高法院认为，本案中，虽然赵某、刘某春主张将其名下位于威信县㎡的房屋对外转让，但刘某春在与赵某婚姻关系存续期间受让取得位于威信县扎西镇扎西街89号附1号房屋的所有权，赵某、刘某春提供的户口簿显示双方的户籍均登记在该房屋地址，同时该房屋面积为410.40平方米，能够满足赵某、刘某春生活居住需求，故赵某、刘某春不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，其以此排除长青公司债权执行的请求，本院不予支持。基于赵某、刘某春不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，故对其是否符合该条款规定的其他情形，本院不再评述。

综上，最高法院认为二人无权排除执行，二审判决驳回上诉，维持原判。

案例来源：

《赵某、刘某春等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》[案号：最高人民法院(2021)最高法民终604号]

实战指南：

要理解本案中最高法院的裁判观点，并从中归纳实务经验，可以拆分为以下几个问题：

一、商品房买受人就标的不动产提出异议时，应当如何适用法律规定？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条和第二十九条分别就买受人对登记在被执行人名下不动产、登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形作出了规定。但是，如果被执行人是房地产企业，被执行的不动产为登记在其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，此时两条的适用可能发生竞合。对此，商品房买受人首先需要确定依据哪一条主张权利？而这一问题就进而涉及到判断不同类型权利的效力顺位。

二、如何确定执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位？

根据最高法院的观点，“消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”优先于普通债权，但劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。据此，如果商品房买受人能够满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条所规定的要件，其消费生存权将得到最优先的保护。

三、如何理解“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”？

在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条中，第二款规定尤其值得商品房买受人注意，此处的“买受人名下唯一住房”不仅包括买受人本身，也包括配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。此时，买受人主张“消费者生存权”的，可能无法得到法院支持。

综上，虽然消费者生存权确实可谓商品房买受人排除执行的“杀手锏”，但其适用同样有严格条件，建议商品房买受人首先确认自己名下、相关人名下房产状况，并确定申请执行人申请执行的具体权利依据。

法律规定：

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

1.建设工程价款优先受偿权、商品房消费者的生存权足以对抗案外人的担保物权等优先受偿权。

案例1：《平某琴、中国某某股份有限公司建瓯市支行等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》[案号：最高人民法院(2024)最高法民申3767号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，平某某申请排除某某支行对抵押物的强制执行，需举证证明其符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外情形。根据现行法律和司法解释规定，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外情形，主要是指建设工程价款优先受偿权，以及《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者的生存权。平某某未举证证明其符合第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”等要件，即根据在案证据，平某某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。平某某称某某支行恶意设立抵押，但未提供充分证据予以证明，不予采信。

2.商品房消费者对于唯一居住用房的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

案例2：《华鑫国际信托有限公司、杨洋等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》[案号：最高人民法院(2023)最高法民终344号]

最高法院认为，参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条关于“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”之精神，2014年6月12日前杨某陆续总计支付20万元，超过了合同约定总价款332581元的百分之五十，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三项）规定。

背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在执行、合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章。同时，李营营律师办理多件大额执行、合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。