未经审批的宅基地买卖有效吗？房产律师解答权属争议

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父母把农村老房卖给儿子，收了钱交了房后嫌价低想加钱，甚至反悔不认账？这样的家庭房产纠纷该如何定分止争？通过真实案例，看法院如何用法律划出边界。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈明向法院提出两项诉讼请求：

判令陈明与陈强、李芳于 2024 年 6 月 6 日签订的《农村房屋买卖合同》有效；

判令位于北京市怀柔区 × 镇 × 村 × 号的一号房屋（北房六间）、二号房屋（厢房六间）归陈明所有。

陈明称，陈强与李芳是夫妻，自己是二人之子，三方均为同村农民。2024 年 6 月 6 日，双方签订合同，约定陈强、李芳以 3 万元价格将房屋卖给自己。目前，陈明已支付房款，父母也交付了房屋。陈明认为自己作为本村集体经济组织成员，有权购买房屋，合同应受法律保护，因此起诉至法院，希望确认合同效力与房屋归属。

（二）被告的抗辩主张

陈强、李芳辩称，确实签署了房屋买卖合同，但认为 3 万元购房款过低，要求陈明再支付 10 万元，否则不认可原合同约定。

（三）法院查明的关键事实

身份与关系：陈强与李芳系夫妻，陈明是二人婚生子，均为北京市怀柔区 × 镇 × 村集体经济组织成员；

合同签订：2024 年 6 月 6 日，双方签订《房屋买卖合同》，约定以 3 万元出售一号房屋、二号房屋及院落，陈明一次性付清房款，陈强、李芳保留一号房屋东数二间居住权；

履行情况：合同签订后，陈明通过银行转账支付房款，陈强、李芳交付房屋；

房屋权属：案涉房屋宅基地使用权登记在陈强名下，一号房屋有六间北房，二号房屋厢房未经行政机关审批 。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋买卖合同是否有效？

房屋价款能否随意变更？

房屋所有权能否直接判归陈明？

（二）法律分析

合同效力判定：

陈明作为本村集体经济组织成员，符合购买农村房屋的主体资格；

合同内容是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，未损害集体利益，因此合同有效 。

价款变更限制：合同价款经双方协商确定，陈强、李芳无正当理由要求加价，违反合同约定和诚实信用原则，法院不予支持。

权属变更条件：

农村房屋及宅基地权属变更需依法登记，未经登记不发生物权变动效力；

本案为合同纠纷，在未完成登记前，陈明只能依据合同占有、使用房屋，不能直接取得所有权 。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈明与陈强、李芳签订的《房屋买卖合同》中，将一号房屋（北房六间）出售给陈明的内容有效；

驳回陈明要求确认二号房屋（厢房六间）及整体房屋所有权归其所有的诉讼请求 。

该判决既维护了合同效力，又明确了农村房屋权属变更的法定程序。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

核实主体资格：农村房屋买卖需确保买卖双方均为同一集体经济组织成员；

规范合同签订：明确房屋范围、价款、权属变更等条款，避免口头约定；

及时办理登记：完成房屋及宅基地权属变更登记，保障合法权益 。

（二）卖房者警示

谨慎定价：交易前充分评估房屋价值，避免因价格问题事后反悔；

遵守契约精神：合同一旦签订生效，非经协商一致不得随意变更 。

（三）法律风险提示

未经审批建筑风险：未依法审批的房屋或建筑，买卖时可能不被法院认可；

权属登记重要性：农村房屋 “以登记为准”，未登记则无法取得法律意义上的所有权 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）