21专访｜施永青：楼市调整周期因城而异 一线城市率先复苏

21世纪经济报道记者 张晓慧 深圳、香港报道

近几年，房地产市场进入深度调整期，市场交易规模总体下滑的同时，结构也在变化，主要表现为新房开发放缓，存量时代加速到来。

在此期间，各级监管部门持续推出稳楼市政策，一方面提供实质性利好，助力市场止跌回稳；另一方面，通过“严控增量、盘活存量”等政策，对市场结构的变化进行针对性布局。

去年9月末以来，在新一轮政策驱动下，部分热点城市的楼市呈现出止跌回稳的迹象。

在此背景下，如何理解这一轮市场调整的逻辑？楼市何时能从调整周期中走出？成为外界关注的焦点。

“中国市场很大，人口流动始终存在，有人口流动，就会有居住需求的转移。”香港中原地产创始人、原中原集团主席施永青在接受21世纪经济报道采访时谈到，中国的城市化仍在持续，在合适的条件下，楼市的活跃度很快就能恢复。

但他同时表示，在区域分化的背景下，不同城市的恢复周期并不相同。

施永青在1978年创办中原集团，后者已是中国香港最大的房地产代理公司。中原集团曾在内地房地产经纪市场领跑多年，此后被其他同行超越，但其在商业地产代理领域仍有较大的影响力。因资历深厚，施永青曾被称为“地产教父”。

很多城市无需再建新房

21世纪经济报道：你曾提出，房地产高速开发的时代已经过去，今后每年的开发量会下降。对于今年以及未来一段时间的新房市场，你有什么样的预判？

施永青：可以分为两种类型来看。第一种类型是一线城市和现在发展较快的城市，比如杭州、成都、西安等，这些城市的人口流入情况相对较好，所以他们有条件建一些新房子。

但是在三四线城市，市场上有很多空置的房子有待消化，这些城市实际上不需要再建房子，国家政策也提到“严控增量”。

21世纪经济报道：你认为这一轮房地产调整的周期会持续多久？

施永青：一线城市已经调整了三四年时间，我认为再过两年，总共五年左右时间，北上广深四个一线城市，以及杭州、成都等新一线城市，可以消化完存量市场，重新复苏，这也是房地产的周期规律。三四线城市可能需要十年的时间。

21世纪经济报道：对于盘活存量、严控增量，你有什么政策建议？

施永青：我认为，对于很多城市来说，只需要将现有建设完成后无法出售的房子改为自住性房子就可以，不必再建造新房，建造后可能会浪费资源。现在要尽量使用已经建好的房子，减少库存，盘活存量。

政府部门在批地时也要贯彻“房住不炒”这一理念，批出去的地要立足于有人居住的基础，如果是已经有很多建好的房，就要严控土地增量。

城市化是楼市活跃的基础

21世纪经济报道：你在房地产行业有多年的从业经验，在当前的市场周期下，中原地产是如何调整以应对市场变化的？

施永青：中原地产在应对市场周期方面具备足够的经验，我们并未过度扩张，同时我们保留了一定的现金流。

我们在香港已经进行了一些相对简单的调整。以前市场交投量较大时，商机量较多，我们也增加了一些分行和人员。现在我们看到房地产开发收缩，便随着开发量的减少，收缩了自身规模。实际上我们比市场收缩还要多一点，到了2024年我们发现自身调整已经与市场相匹配。

我们在内地的情况与市场周期无关，而是遇到了比较强的竞争对手，比如链家和贝壳。当前环境下，有一些方面我们是比不过的，就像草原上突然来了跑得很快的猎豹，很快就把羚羊都吃光了。当然，我们也和贝壳进行了合作。

21世纪经济报道：中国房地产市场进入存量时代，你对于房地产代理商有没有什么建议？

施永青：二手房市场比一手房情况好一些，我认为当下中介的作用是要帮助小业主之间进行流通。

中国市场很大，人口流动始终存在，有人口流动，就会有居住需求的转移。有些地方可能开发得好一点、发展得快一点，就会吸引更多人涌入；而中国的城市化仍在持续，市场的活跃度其实很快就能恢复了。

最近像北京、上海这些一线城市，每个月二手房成交量比较可观，只要经济继续发展，不断有人有能力改善居住条件，他们就会卖掉旧房，再买新房；而旧房则可以被新进城的人接手。这样一来，改良性需求就能持续存在。

21世纪经济报道：你对大湾区房地产市场融合发展有什么观察和建议？

施永青：香港人在上世纪90年代就开始购买大湾区内地城市的房子，但是购买后很多人只是假期过去，使用率不高，如果仅是实际需求，那么通常人们不需要在自住的房子之外再购买房子。

房子是不动产，是地区性很强的产品，发展房地产必须以本地人的需要为主。因此我建议内地开发商不要以香港人购买房子作为主要考虑，并且在正常情况下，去外地推销房子的成本也相对较高。

正在研发垂直大模型

21世纪经济报道：中原地产曾编制“中原城市指数”，为市场提供专业的数据服务。研发房地产领域的数据模型，是出于什么考虑？

施永青：社会对房地产代理商的主要需求就是促成交易，在这个过程中，就会产生价格信息，这是市场机制运作的基础。这个指数刚开始我们是和香港城市大学合作的，当时我看到市场上缺乏比较科学的房价指数，所以找到香港城市大学的教授来合作设计了这套指数。

我主要有三个考虑：一是房地产这个产品本身缺乏“统一性”，每个房产都不同，各自的位置、朝向、景观都不一样，没有标准的中心市场，也没有统一的价格，所以会成交价格参差不齐的情况。

第二，由于每个单位不同，有时统计某个成交价，可能并不是市场本身涨了或跌了，而是成交房产的条件不一样，因此时间差异和房源差异也需要区分。

第三，很多人想了解市场状况，主要是想知道价格趋势，这仅凭个别的房产是反映不出来的。所以我们就设计了一个可以反映市场价格变化的统计方法，叫“中原城市指数”。

21世纪经济报道：在人工智能的应用上，中原地产有什么计划吗？

施永青：我们一直是拥抱AI的。我们开发的第一套估价系统主要为银行提供服务，让买家购买房子之前就可以查询他们想购买的房子可以抵押多少钱，这是一个维护银行按揭风险的系统，它主要依靠已经成交的案例来推算。

目前我们正在制作另一套系统，让客户在购买房子时，可以推测房子的成交价。我们利用公司独有的数据，包括目前有多少人在放盘、同类房子最新成交价格、谈判议价空间等来预测，这些数据对价格的判断有比较高的指示性，可以很大程度上帮助成交。

同时我们也会考虑一些普遍的经济数据，比如美联储加息的概率、美国股市对加息的回应等数据。

从目前的时间安排上，我们这个房地产领域的大模型大概在一个季度到半年时间可以研发出来。