买房因抵押陷入僵局，如何追回定金与损失？北京律师教你维权

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买房本是人生大事，却因房屋解押难题陷入僵局。卖家逾期未履行义务，买家权益该如何保障？专业律师带您拆解这起房屋买卖合同纠纷中的法律关键。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告苏瑶向法院提出五项诉讼请求：

解除与被告陈明于 2023 年 7 月 15 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，以及 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》；

判令陈明支付违约金 546,000 元；

判令陈明返还定金 50,000 元，并支付双倍定金差额 50,000 元；

判令陈明赔偿居间服务费损失 30,300 元；

诉讼费用由陈明承担。

苏瑶称，2023 年 7 月 15 日，自己与陈明签订房屋买卖合同及补充协议，购买一号房屋（北京市大兴区），同时与乙公司（兴商地产公司）签订《居间服务合同》 。合同约定房屋总价 273 万元，因房屋存在抵押，双方约定陈明于 2023 年 7 月 31 日前办理解押手续 。合同还明确，若因陈明原因导致苏瑶未能取得房产证，陈明需退还房款并支付成交价 20% 的违约金，违约方需赔偿居间方全部服务费 。签约后，苏瑶支付定金 5 万元并交纳居间服务费，但陈明未能在约定期限内完成解押。2023 年 8 月 16 日，双方签订补充协议，将解押期限延至 2023 年 9 月 17 日，可陈明仍未履约，苏瑶遂诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

被告陈明辩称：不同意苏瑶的诉讼请求，称从未见过苏瑶，也未收到其支付的定金 。虽认可未交付房屋、房屋存在抵押以及合同签名属实，但不同意解除协议，理由是乙公司曾答应帮忙解押却未兑现，原因是房屋抵押权人不同意还款 。此外，陈明认可苏瑶支付了中介费。

（三）中介公司的陈述

乙公司（地产公司）表示：同意苏瑶解除合同的请求，不同意退还居间服务费 。乙公司强调，合同系双方真实意思表示且合法有效，在陈明违约后，公司协调双方签订补充协议，并多次催告陈明履约 。苏瑶也曾向陈明发出解约告知函，因此陈明应承担违约责任，赔偿苏瑶损失，已收取的居间服务费不应退还。

（四）法院查明的关键事实

合同签订：

2023 年 7 月 15 日，陈明与苏瑶签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋成交价 273 万元，房屋已抵押，抵押权人为某信托有限公司 。

同日，双方与乙公司签订《居间服务合同》，约定苏瑶按成交价 2.2% 支付服务费，若一方违约致合同无法履行，乙公司有权收取服务费且不退还 。

交易履行：

陈明收取苏瑶定金 5 万元并出具收据 。

因陈明未按时解押，2023 年 8 月 16 日双方签订补充协议，延长解押期限至 2023 年 9 月 17 日，并约定陈明补偿苏瑶 1 万元，房屋成交价调整为 272 万元 。

解约通知：2023 年 11 月 5 日，苏瑶向陈明、乙公司发送《解约告知书》，乙公司于次日收到，陈明称未收到 。

二、案件分析

（一）争议焦点

苏瑶是否有权解除房屋买卖合同及相关协议？

陈明应承担何种违约责任？违约金、定金应如何认定？

乙公司是否应退还居间服务费？

（二）法律分析

合同解除权：根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方有权解除合同 。陈明未按约定办理解押，导致房屋无法过户，构成根本违约，苏瑶有权解除合同，解除日期以起诉状送达陈明之日（2024 年 9 月 2 日）为准 。

违约责任认定：

违约金与定金：《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款 。苏瑶主张两者并用不符合法律规定，法院结合实际损失、违约程度等因素，酌情确定违约金为 200,000 元 。

居间服务费赔偿：依据《居间服务合同》约定，因陈明违约导致合同未履行，其应赔偿苏瑶已支付的居间服务费 30,300 元 。

合同效力与责任划分：涉案合同均为当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行 。陈明违约，需承担退还定金、赔偿损失等责任 。

（三）法律依据

本案主要依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（合同解除）、第五百六十六条（合同解除后果）、第五百七十七条（违约责任）、第五百八十五条（违约金）、第五百八十八条（违约金与定金适用规则）进行裁判 。

三、裁判结果

法院判决：

确认苏瑶与陈明于 2023 年 7 月 15 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》于 2024 年 9 月 2 日解除；

陈明于判决生效后 10 日内向苏瑶支付违约金 200,000 元；

陈明于判决生效后 10 日内向苏瑶返还定金 50,000 元；

陈明于判决生效后 10 日内向苏瑶赔偿居间服务费损失 30,300 元 。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

谨慎审查房屋产权：购房前务必核查房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，要求卖家提供产权清晰证明 。

细化合同条款：明确约定解押、过户、交房等关键时间节点及违约责任，避免模糊表述；注意违约金与定金条款的适用规则，合理选择维权方式 。

（二）卖房者行为规范

如实披露房屋状况：主动告知房屋抵押等情况，积极履行解押义务，避免因隐瞒或拖延引发纠纷 。

重视合同履行：严格按合同约定时间履行义务，如遇困难及时与买家协商，留存沟通记录，降低违约风险 。

（三）中介机构责任

强化风险审核：中介应严格审查房屋产权、买卖双方资质，在合同中明确各方权利义务，避免因审核疏漏承担责任 。

规范服务流程：交易过程中及时跟进履约情况，协调双方解决争议，留存服务记录，维护自身权益 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）