招商蛇口全面取消区域公司，大型房企组织架构“扁平化”成趋势

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

央企地产招商蛇口近期对公司组织机构进行调整，取消了之前集团下属的全部五大区域公司。

招商蛇口6月24日发布了这一公告。根据董事会决议，在开发业务层面，为了减少管理层级，取消了华东区域、华南区域、 华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，未来由公司总部直接对下属城市公司进行管理。

这意味着，招商蛇口的公司架构，将从“总部—区域公司—城市公司”的三级管控，缩减为“总部—城市公司”的两级管控。

除了全面取消区域公司之外，招商蛇口总部层面也进行了调整，新成立了资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部，分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。也就是说，在集团层面加强了对审核稽核的重视。

对此，招商蛇口表示，这次变化是“正常的组织架构调整”。

至于调整后管理层及区域公司员工的安排，有内部人士透露，“整体还在铺排中，推进安排没有那么快。”

从“区域聚焦”转向“核心10城”

根据招商蛇口2024年财报显示，去年五大区域公司的销售额分别为：华北区域150亿元、华东区域422.43亿元、江南区域505.87亿元、华西区域313.87亿元、华南区域374.1亿元。

其中，江南区域在全年销售占比达到28.27%，为各区域之首，并且有21.67%的同比涨幅；华南区域同比也有38.53%的同比涨幅。但是，这两大区域也同样未能避免被裁撤。

在房地产行业整体下行的背景下，招商蛇口2024年的表现还算稳健。因此这次集团决定将全部区域公司的取消，也让市场感到有些意外。

招商蛇口去年全年签约销售额为2193.02亿元，在克而瑞房企全口径销售排名中位居第五，跻身TOP5行列；去年总营收1789.47亿元，同比有2.2%的增长；归属上市公司股东净利润约为40.38亿元。

值得注意的是，在年报中招商蛇口已经透露了公司战略的转变，从“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。

同时，公司去年就提出投资聚焦于“核心10城”，投资金额在“核心10”城的占比达到90%，在一线城市的投资站公司全部投资额的59%。对公司未来发展的展望，具体到城市层面，也落在了一线城市和强二线城市。

58安居客研究院院长张波认为，根据招商蛇口上年的投资布局来看：“通过合并区域公司，更有效将资源集中于五大城市群中高能级城市。”

财报显示，招商蛇口2024年投资则486亿元，拿下26宗地块，其中上海7宗、广州、杭州、西安各2宗、北京1宗。

截至去年末，公司未销售口径面积+总土地储备约为2700平方米，其中核心16城市占比53%，强心城市占比86%，在粤港澳大湾区资源占比达到26%。

今年以来，招商蛇口也适时在核心城市拿地。根据公告显示，截止5月末，公司陆续拿下13宗地块，投资额超过206亿元，拿地城市主要集中在北京、上海、杭州、成都、南京、长沙等重点城市。

多家大型房企已将组织架构“扁平化”

事实上，随着房地产行业整体行情的变化，将投资重点落在核心优质城市，以确保投资项目的销售周转和利润率，已是不少规模性房企的战略调整方向。

同时，公司层面组织架构的扁平化缩减，也在不少企业中出现。

在招商蛇口之前，香港置地、早前的中交地产、中国金茂等，也都出现了压缩区域公司的组织架构调整。

其中，香港置地近期取消了城市公司，由原先的“集团—城市公司—项目”对三级管控，调整为“集团—项目公司”的两级管控，将内地开发业务的权限直接归拢到集团。

中国金茂也在早前撤销了区域公司，组建了14个新的地区公司，同样是从早前的“总部—区域—城市”到现在“总部—地区公司”两级管理。

张波认为，这样的组织架构调整方式，未来可能会更多出现在大型房企当中：“大型房企以前采用的总部、区域、城市三级管控体系，适应的是房地产行业高增长阶段，典型特点是房企拿地城市分布广，开发项目多且高周转，通过三级管控体系能更好的实现精准化快速布局。而随着市场转向 ‘低利润’后，房企面临销售规模缩水、毛利率下滑的压力，二级架构开始更多出现。”

他认为，一方面由于市场分化，大型房企的拿地策略已经开始聚焦一、二线核心城市：“一方面，由于利润考量，头部企业也通过合并区域公司降低管理成本，三级体系相对于二级层级冗余、决策链条长、人力成本也会更高，减少中间层级更适合当下环境。”

他坦言，组织架构扁平化之后，部分区域公司职能可能上移并用，完成一些各地重复率较高的工作：“虽然不一定能达到最好的效果，但如果考虑人力成本节省，也会这样做。”