小地块拍出高溢价 深圳土地市场“缩量提质”

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

下午3点开始，号码牌为66的竞买人率先出价。16分钟过去，伴随频繁举起的号码牌，8名竞买人已合计报价36轮。不到5秒，66号竞买人再次举牌，报出10.22亿元。竞拍现场短暂沉寂了1分钟后，1号竞买人选择跟上，由此展开与66号竞买人的激烈角逐。竞价18轮过后，66号竞买人最后一次举牌，无人应价，拍卖师随后落槌，成交价最终定格在12.12亿元。

近日，深圳今年第二宗宅地A817-0619挂牌出让，上述一幕为出让当天竞拍实况。该宗地块起拍价为8.27亿元，最终经过65轮激烈竞争（自由竞价8轮、线下竞价57轮），由深圳联粤房地产开发有限公司拿下，溢价率46.55%，成交楼面价约44559元/平方米。

值得注意的是，A817-0619宗地堪称一宗“迷你”用地，土地面积约1.09万平方米，建筑面积为2.72万平方米，整体呈三角形状。与此同时，该宗地规定容积率≤2.5，是深圳近年来出让宅地中少有的低容积率地块。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对《中国经营报》记者表示，A817-0619宗地是深圳响应住建部发布的《住宅项目规范》（要求住宅项目容积率不超过3.1）推出的首批出让地块之一。“地块的低容积率、灵活开发条件及周边成熟配套，为未来项目提供了较大想象空间。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，包括深圳在内的热点城市，近期出让的土地均呈现小型化、位于中心区的特征，主要原因在于市场变化快，只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售、尽可能消除不确定性等要求。

“小而美”地块受追捧

历经一个月的挂牌，A817-0619宗地于6月19日正式出让。8名竞买人经过数十轮报价，以每次500万元的竞价增幅将该宗地块最终推至以12.12亿元的价格成交。

公告显示，A817-0619宗地位于深圳市龙华区民治街道，用途为二类居住用地，使用年限为70年，建设用地面积约1.09万平方米，新建规定建筑面积2.72万平方米，包括住宅2.66万平方米，商业500平方米，物业服务用房100平方米，建筑高度为多层、高层，且需满足深圳市航空限高要求。

根据出让要求，上述地块采用“价高者得”规则，无销售限价、无“70/90”户型限制（在新建商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到70%以上）、无配建保障性住房要求，开发灵活性较高。竞得人需承诺提供“交房即发证”服务，并在《出让合同》签订后1年内开工、4年内竣工。

孙红梅分析指出，A817-0619宗地的高溢价成交反映了开发商对龙华区核心地段的长期价值认可。地块后续的开发建设可通过“居住+商业+产业”联动，提升区域综合竞争力，打造深圳中部发展轴标杆项目，推动龙华区从“刚需聚集地”向“改善型住区”转型。

克而瑞提供的数据显示，A817-0619宗地位于“红山+上塘”板块，地块北侧为隔圳新村，周边配套较为成熟，距离较近的地铁站有6号线上芬站和4号线上塘站。地块周边楼盘包括中城宴华府、尚誉红山里、金地上塘道、星河传奇花园，新房项目深业颐樾府最新一期备案均价约7.2万元/平方米。

在李宇嘉看来，A817-0619宗地所在片区自2008年以来大规模建设刚需项目，已成为福田中心区的“后花园”，刚需（租客）和刚改群体集中。A817-0619宗地开发后，未来项目在户型、设计等方面或比存量小区更具优势，届时将带动购房需求的释放。“项目业绩的确定性较强，这是‘迷你’地块会吸引8家开发商争抢的原因。”

值得注意的是，就在A817-0619宗地上架前，住建部在今年3月发布的国家标准《住宅项目规范》于5月1日落地实施，该文件为“好房子”规定了一系列量化指标，如“18—26层住宅用地容积率2.8—3.1”“卧室使用面积不应小于5平方米”“层高不应低于3米”等。

新政驱动下，土地市场率先积极响应。

公告显示，此次成交的A817-0619宗地容积率不超过2.5，市场预计届时地上建筑将不超过30层。此外，原先中止出让的深圳市宝安区A002-0060宗地在今年5月底公示规划调整方案，地块整体容积率从5.7降至3.7，二类居住用地面积占比提高至约90%，地块主导功能由“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”，或将重新“上架”出让。

公告显示，A002-0060宗地位于新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，原定于2025年4月30日出让，土地面积约4.75万平方米，建筑面积为27.1万平方米，起始价为86.27亿元。地块原先规划商业建筑面积10.25万平方米，住宅13.23万平方米，占比约48.8%。当时，市场预期如此大体量的A002-0060宗地有望成为宝安区“百亿新地王”。不过，就在开拍前两天，该地块宣布交易中止。

供地策略转向

随着A817-0619宗地成交，深圳后续还有3宗宅地出让在即。其中1宗延续了“小地块”出让思路，土地面积仅有8287.15平方米，建筑面积为2.56万平方米。

公告显示，上述地块为T201-0232宗地，位于深圳市前海合作区南山街道枢纽一街北侧，挂牌起始价为11.58亿元，起始楼面价约4.52万元/平方米，将于7月14日出让，价高者得。该地块规定容积率不高于3.1，新建住宅面积为2.5万平方米，物业服务用房100平方米，托育机构500平方米，建筑高度低于80米。出让宗地须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

克而瑞分析指出，T201-0232宗地位于前海桂湾片区，兼享前海和宝安中心区配套资源，紧邻前海国际枢纽中心，区位优势显著。地块周边主要有三个楼盘，其中深业云海湾项目为2023年热盘，备案均价约9.2万元/平方米，开盘当天去化率超98%。“前海合作区作为现代服务业集聚区，聚集了大量金融、科技、商务服务等行业的中高收入人群，这些人群对高品质住宅的需求将成为市场的重要组成部分。”

事实上，自今年5月以来，深圳住宅用地供应节奏明显加快，思路也有了较大转变，新增地块大多位于所属区域核心板块，且容积率低、体量较小。尤其是在4月，深圳市通过调整用地性质释放超10宗宅地，其中有多宗由商业性办公用地调整而来，地块容积率最低为2.5。

李宇嘉表示，近期土拍市场不仅取消配建、限价等出让要求，而且坚持出让成熟地块，拿地即能开工、销售即能办证，有助于开发商缩短开发周期、降低不确定性，从而收获预期利润。

孙红梅分析认为，2025年深圳土拍市场呈现核心区域高热、新兴市场分化、政策灵活、风险可控等特点。“尽管面临库存和资金压力，但深圳市通过缩量提质、灵活出让等策略，逐步修复土地市场信心。”

值得注意的是，“缩量提质”正成为全国土地市场的整体趋势。克而瑞发布的报告指出，2025年一季度，全国预供地总建筑面积同比下降47%，用地面积同比下降38%，延续了2023年以来的收缩趋势。大部分核心城市通过压缩供地规模、降低容积率、聚焦优质地块等举措，推动土地资源集约化利用。

以海南省三亚市为例，6月23日，华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城集团”）旗下公司以约8.1亿元竞得三亚中央商务区东岸单元DA02-17-01地块，这是今年三亚中央商务区挂牌出让的首宗地块，也是华侨城集团时隔6年在三亚再次拿地。公告显示，该宗地块使用权面积约1.74万平方米，用途为“零售商业用地+二类城镇住宅用地（市场化商品住房）”，其中二类城镇住宅用地面积占比95%，容积率≤3.1，建筑高度≤80米。

6月25日，华侨城集团方面对记者表示，相比2019年在三亚中央商务区东岸板块首次摘得的商业综合体，此次竞得的三亚中央商务区东岸单元地块以住宅为主，丰富了项目的业态布局。“该地块的获取凸显了华侨城集团华南公司深耕三亚核心区域的战略定力，体现了对三亚城市发展的坚定信心。”

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）