北京买房：理清思路，购房建议1573

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，金隅瑞和园虽然是海淀的，但这是回迁房，而且还这么便宜，5万多还能有溢价吗？想请您帮我看看这套房吧，我就想买海淀没溢价的房，我觉得这套房就合适。

A：

1、只要是海淀带学位的房子，那就必定有学区溢价，只是比例高低的区别而已。即便是海淀山后没有好学校的板块，那房价中也包含海淀学籍的价值。这就相当于北京的房子，即便是在远郊，也有北京属地的价值，就是比河北的贵。

2、这套房也肯定有溢价，45平260万，单价5.8万，溢价率在30%左右吧。也就是如果没有海淀学区的价值，这套房单价估计在4.5万左右，总价200万上下，现在多出的60万就是学区溢价。

如果不信的话有三种验证方式，一是直接跟旁边石景山的同等小区同类户型做比较，看看价格差多少？差的就是溢价。

二是用预估租金比较，我估计这套房能租4500，也就是每平米每月100块。那这种租金标准的在朝石丰有的是，看看那些小区的同等户型什么价格，差的也是溢价。

三是用租售比，总价除以预估租金，这套房是580。而同等户型的房产在朝石丰一般都是450左右，差额130，占580的30%左右。

3、简单就这些吧，我只是列出情况而已，买不买的自己决定。

仅供参考。

二

Q:

请问，北京的二手房降了这么多，新房为什么不降价？我看好****挺长时间了，还是那点儿所谓的优惠和折扣，根本没有降价的诚意，他们的底气在哪里？

A：

1、开发商的底气，*企啊，哪儿能随便降价啊。国资委是要审核利润的，降价赔钱了算谁的？不降价卖不掉的话可以算资产，卖掉了可就是真金白银的损失了，怎么甩锅？

2、银行也不让降啊，当时评估1个亿来做的抵押贷款，现在你想5000万卖了，那能还上银行的账吗？银行也是要考核利润的，仍然是趴在账上算资产，降价卖了可就什么都没了。所以银行一般都是给债务展期，也就是延期还款，但不建议降价。

3、土地方也不让降啊。你的楼盘降价了，旁边的怎么办？都降价了，那新上市的土地降不降？如果都降价了，之前抵押在银行的土地价值怎么算？这跟开发商是一个道理的，已经抵押的资产价格是不能随便降的，否则就成坏账了，新土地也就不值钱了。

4、已经买房的业主也不愿意降啊，否则就又该维权了，售楼处砸的还少吗？

5、总之吧，所有与房子相关的利益共同体都不愿意降价，只有您这想买房的才盼着降呢。那就都等着吧，看谁熬不下去，一切都有可能。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家目前是住一套央产房，但不能上市，请问您是否知道有没有新的政策？如果短期内还不能上市，那我准备用300万首付在昌平回龙观或天通苑买一套面积大些的，贷款不超100万，请推荐。另外看您说回天房子的质量不错，区别是哪年期限？保值怎么样？

A：

1、我可不知道政策，从来没关注。这问问中介吧，他们的消息更灵通，因为一旦能上市就等于是增加了房源，所以他们才会关注的。

2、回天早期房源的质量确实不错，完全不弱于商品房，欠缺的只是细节而已。年限区分一般是2003-2005年，或者说2003年之前的质量肯定好，2005年之后的有可能弱点儿。

因为2003年是拆迁成本大幅上涨的一年，成本增加，作为经适房却不能随便涨价，那开发商和施工方就得节约成本了呗。

2005年是因为舆情爆发，有人吐槽说回天净是大户型豪宅，而且豪车遍地，经适房相当于是让有钱人省了钱。所以之后就调整了政策，也下降了档次，再加上成本上涨，质量略有下降。

3、保值的话两边的中小户型都不错，基本跟随大盘。大户型都弱点儿，在这种社区算错配。

仅供参考。

四

Q:

请问，我在北京没房，我有个想法，就是能不能买个底商居住啊？因为我看到很多底商的价格很便宜，还不到住宅楼房的一半呢，而且也不限购。那普通人买来自住也没问题吧？

A：

1、理论上是可以的，买来后只要符合消防要求就可以住人。

2、不过这其实就跟50年的商住公寓是一个性质的，都是商业地产，各项政策都差不多，优劣势也都很明显，看自己的主要需求了。

优势就是便宜，而且还能做生意赚钱。劣势就是不能贷款和落户什么的，不带学位。而且商用水电的成本比较高，出手的时候不好卖，价格也很难上涨，租金也波动比较大。

另外考虑好房产税，底商是必须交的，每年0.84%。还有底商的土地年限大多都是40年的，到期后有可能会让续交土地出让金。

3、总之这看自己的需求吧，如果是想连做生意带居住是最合适的，可以买个两层的，楼下经营楼上居住。其他的简单就是这些情况，看自己的判断了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是考虑退休养老的房子，准备卖掉现在西五环的老破小和张家口的一套，买在环京涿州或大厂的合院或联排（不要叠拼），有没有推荐的？

我的要求不高，是独立的房子其实就行，然后就是房价别低于大盘，毕竟将来也是要留给孩子的。目前老婆已经退休，看房随时有时间。

A：

1、我一般只能从保值角度说几句，可您这虽然有投资的要求，但从别墅类产品来说几乎无法实现，所以就是自住为主的，我不好建议。

2、简单说吧，甭说环京的别墅了，也无论是哪种产品，哪怕是独栋的，全北京也没几个能跟上普宅大盘的。

最典型的就看看中央别墅区吧，无论是地段儿的氛围还是交通，甚至是配套的国际学校，所有方面该有的都有。但是，板块内所有的别墅，价格走势能跟上大盘的一个都没有。这种产品到目前为止就是自住为主的，不太算投资房。

郊区的那就得加个更字，一旦成为二手房就走势偏弱，很难逆转。环京的就更弱了呗，到目前为止我没见过价格走势多好的，以后也够呛。

3、所以我建议还是多考虑自住的居住体验吧，房子本来就是用来住的，其他的都是副产品，没必要太重视。涿州和大厂的典型楼盘就都是孔雀园呗，开发的都挺好的，就是价格走势不太强而已。

仅供参考。

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