12.36万！厦门楼市，土拍市场变天

一、资讯见闻：

厦门今年第3场土拍的意向名单：

①、湖里区，2025P11 地块（五缘湾北）：保利、轨道；

②、集美区，J2025P02 地块（西亭片区）：联发。

总计价建筑面积12.36万㎡，起拍总价38.71亿。

①、湖里五缘湾2025P11地块

②、集美西亭J2025P02地块

4月底的土拍，建发、国贸、中海还参与现身五缘湾地块，本月仅余保利与轨道报名参拍。

从意向拿地的房企看，保利因4月底刚拿下五缘湾的相邻地块，如若轨道拿下本幅地块，分摊地铁成本，深耕五缘湾的营销与成本优势明显；

土拍预测：

①、五缘湾地块因区位稀缺（双地铁、一线海景）且供应稀缺，甚至最终不乏竞拍结束后，找第三方合作联合体资源互补的可能性；

②、联发继续深耕集美西亭。集美西亭地块定位产城融合，联发已在西亭深耕多幅地块，具备成片开发优势。且从联发近年开发的项目中看，联发近年去化速度较快的楼盘几乎都在集美，区域客群储备、品牌的沉淀显现；

③、厦门土拍近年呈现“头部稀缺地块温热、其余理性”的特征，房企拿地更趋谨慎。

二、见众生：

近日，有粉丝感慨，下行周期更不容易挑选到合适的房子，挑选楼盘容易好高骛远，高不成、低不就。

平心而论，选房这件事儿，我是坚决信奉“力能所及”这四个字的。价位超出预算过高的房源，一时冲动的热情退却后，极其容易被月供煎熬，日积月累，最终抛售。

年轻人的第一套房子，未必执着于一步到位，但凡有了首套房的购置能力，此后的一生中，至少会有一两次置换改善，而期间的一些小瑕疵，视为学习成本。

三、论市场：

厦门66个热销楼盘的网签数据，5月的网签套数从0套到141套。让你手握一张表，行情全知晓。

而5月，各区的成交签约套数，细化到区域，如下：

①、岛内：

前几名均来自于五缘湾，覆盖的面积段较广，对于想上车岛内的客群相对友好。

而明天新增的五缘湾北地块土拍，一线湾景、地铁口，湖里土拍的节奏颇快，大领导不希望岛内过快上涨的预期明显。

②、海沧：

东屿岛的价位持续影响着海沧的价格体系。

厦门一中海沧校区重新划片第一梯队的招生范围后，马銮西的成交热度昙花一现。

马銮湾的几所学校均一个特殊的地方在于：学校的预期不足。一中海沧校区是生源预期不足，双十海附庚西分校是学校量级预期不足。

这与集美外国语、翔安双十不同，集美翔安同安尚未建校，就直接将学区的预期值拉满，未出成绩之前就已经大力营造学区房概念。

海沧主打“有教无类”，学区房的概念加持较弱。就连岛外连续多年成绩蝉联第一的双十中学海沧附属学校，周边一二手楼盘的学区溢价也并不明显；而海沧北附的学区房价位更甚。

③、集美：

嘉悦里陆续开始集中网签，5月累计已签约119套；

明天早上，西亭土拍价1.7W，联发将再次底价拿地深耕，成片开发，这已是板上钉钉。

④、同安：

⑤、翔安：

近期，翔安的实验小学和双十校区旁几个楼盘开始入市宣传，下半年翔安将会有新鲜菜肴奉上。

后序：

当下的市场走势如何？

整体而言，地段分化愈发明显。领悟各种政策的实际力度与深意，探清各楼盘的背后资源，摸准市场冷暖，规划好自己未来的道路，或许，可以帮你少走不少弯路。