稳楼市下的南充代建争议：自规局索赔2.6亿，小房企深感“强迫收地”

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在中央反复强调“稳中求进、先立后破”稳楼市，房地产纾困新思路频出的背景下，四川南充却因“政府代建团购”引发了一起政企激烈冲突，成为当下极具典型性的一幕：

一家为完成政府委托任务而成立的小型项目房企，在团购保证金停滞，继而退单过半、未足额缴纳土地款后，被南充市自然资源和规划局（以下简称“自规局”）申请仲裁索赔近2.6亿元违约金，并解除土地出让合同，双方各执一词，企业自称“被逼到绝境”。

代建团购近年来遍地开花，作为促进房地产市场健康发展的举措，已经多省市推行，如今在南充荒腔走板，其中的纠葛与荒诞，在于市自规局认定项目停滞系企业违约所致，依据相关规定启动闲置土地收回程序；而涉事房企指称政府方在项目审批等环节配合迟滞是主因，此举无异于强制收地，让前期1亿投入面临重大损失。

目前，该案仲裁在即，代建“罗生门”的性质将尘埃落定。这起争议折射出地方项目运作中的深层矛盾，其仲裁结果也将成为观察楼市纾困新举措在地方实际执行中遭遇挑战的一个典型案例。

争议核心：单边违约还是“强迫收地”？

2021年，南充市高坪区金商局为解决川东北金融中心干部职工住房问题，经高坪区委、区政府同意，组织金融系统干部职工以“成本价团购商品房”，高坪金商局选定了成都市硕达科技股份有限公司（下称：硕达公司）为合作方。并在当年10月分别与硕达公司签订《意向合作框架协议书》《川东北金融中心团购商品房框架协议》（下称《框架协议》），约定硕达公司在南充成立项目公司。

南充川东北金融中心项目

于是2021年10月25日，硕达公司成立了科斯特华公司，作为拍地和团购房的开发建设的主体。

《框架协议》约定，参与团购的职工每户应缴纳团购保证金30万元。其中，保证金分两个批次缴纳，首批保证金5万元/户，土地竞拍成功后7日内缴纳第二批次保证金25万元/户，用于缴纳土地出让金及前期施工费用。若购房者未及时补交团购保证金的，视为放弃团购，前期已缴纳的团购保证金不予退还。

科斯特华法定代表人黄先华称，在实际执行过程中，高坪金商局指定该局财务人员收款，实际收取的保证金为每户3万元，在收足500户后，科斯特华公司于2021年11月以3.41亿元竞得该地块，并与南充市自规局签订《出让合同》，约定分两期支付土地款，拍卖成功后一个月内交付约1.7亿元，剩余的款项一年后付清。该公司此前缴纳的6000万元保证金转为定金。

黄先华称科斯特华竞得土地后，高坪金商局以南充尚无第四代住宅建筑规范为由，单方面暂停收取第二批次团购保证金（27万元/户），并承诺审批“仅需两三周时间，等相关批复下来后立即收款”。然而，直到一年后的2022年11月2日，南充市自规局才出台《关于高坪区试点“城市花园建筑”规划管理职能职责的通知》。

高坪金商局于2023年2月向高坪区政府提交的《关于延期缴纳下中坝片区Ij-1-1地块土地出让金的报告》（下称《报告》）对此解释：多数团购职工认为，南充尚无第四代住宅建筑的指导文件，房屋品质得不到保障，希望待第四代住宅建设规范性文件出台后再缴纳团购房保证金。经多方商议，决定暂缓收取第二批次保证金。

闲置的下中坝片区Ij-1-1地块，图源澎湃新闻

《报告》还称，长期的等待已让团购户的购房激情衰退，加之土地闲置导致开发成本上升，进而导致团购价格上涨，原有的500户团购职工有305户选择退出。黄先华认为，高坪金商局在第二批次保证金的收取上拖得太久，使职工信心受挫。

并且知情人士指出，科斯特华员工还擅自退还了首批次团购保证金1500万元。

这些举措切断了公司按照原计划缴纳土地款的资金来源，也是南充政府试图收地的缘由。

图源科斯特华展示的南充自规局仲裁申请书

南充市自规局以及南充市部分文件指出，事件源自“2023年以来，我区多次要求科斯特华公司履行《土地出让合同》，企业由于经营困难，未能按期足额缴纳土地出让金，搁置至今。”

南充市自规局提请仲裁的原因则是：“为维护国家利益，确保国有资产不流失，维护土地市场正常秩序”。

即——政府认定科斯特华拖延了两年工期，已经违约，但科斯特华看来，是政府方面意图“强迫收地”。

仲裁在即：困局与天价索赔

团购房项目搁置期间，科斯特华公司多次与高坪区政府协商，高坪区政府也多次召集各部门与南充市自规局协商。2025年1月8日，高坪区政府组织召开专题协调会，为退还该公司6000万元保证金研究了各种政策和渠道，高坪区政府相关领导随即向南充市自规局领导通报会议情况。

同一天，南充市自规局向南充仲裁委申请了仲裁，要求解除该局与科斯特华公司签订的《出让合同》，并索赔2.59亿元违约金（抵扣科斯特华公司已缴纳的6000万元外，还应支付违约金1.99亿元），将2年以来的政企合作全线终止。

南充市仲裁委5月7日第二次开庭审理该案，目前尚未作出裁决。

科斯特华公司总经理漆丹鸿认为，在多次协调会上，高坪区政府相关领导均承认项目搁置是因为“四代房建筑”指导文件出台缓慢，也承认是政府没把钱收起来，但南充市自规局回避此背景，单独追究企业责任。

《框架协议》以及《土地出让合同》的《补充条款》显示，市政府收回土地使用权的情况包括: 因不可抗力或者政府政府右关部门的行为造成动工开发必需的前期工作未元成，致使动工开发延迟的除外。

显然，这已成为双方矛盾的核心焦点，在认定《框架协议》以及《补充条款》等合同效力的前提下，科斯特华进行了土地购买并投资，但随着项目开发陷入停滞，南充市自规局转而寻求通过仲裁解除上述文件，并追加索赔。

在科斯特华看来，自规局此举无异于“强迫收地”，其根源正是双方对同一份合同体系效力 存在着迥异乃至颠覆性的解读——一方视其为履约基石，另一方则试图从结果出发，结束其约束力。

高坪区副区长吴再合则在此前表示，根据实际情况，《框架协议》已自动终止，双方互不承担违约责任。

对于科斯特华公司遇到的问题，该区多次召开会议进行研究，试图能找到一个具有可行性的解决方案，“前提是必须依法依规，但企业提出的每种方案我们都研究过，都没有落地的可能性”，吴再合提到。

漆丹鸿介绍，今年3月，高坪区政府已向南充市政府打报告，申请按自然资源部、国家发改委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》规定，按缴款比例分割登记。目前，南充市政府正在研究处理方案。

这被视为化解僵局、减少企业损失的一个可能路径。

二者纠葛与“权责边界”与“契约精神”关联极强，这个老生常谈的地方治理话题也一直是维护健康市场生态、重建政企合作信任中无法回避的课题。此案的最终走向，对于处理类似政企合作纠纷、优化地方营商环境具有一定的风向标意义。（本文首发钛媒体APP，作者 | 黄田）