这家超级国企，卷出了行业天花板级交付！

5月20日当晚，几行盛大的表白语闪耀在了中国第一高塔“广州小蛮腰”之上：

琶洲南TOD 5.21盛大交付 欢迎业主回家

实景图

“小蛮腰”的腰身处，是全国目前设置高度最高的户外广告位、也是全广州最贵的广告位，在地产黄金时代都鲜少有地产项目在这里打广告，而罕见的这一次代价不菲的“登塔”，居然还仅仅只是为了：

在交付前夕，用一座地标点亮业主的归家路。

这大概是艳姐从业以来看到过的最盛大、最具仪式感的交房预告。

琶洲南TOD，很多业内的朋友可能早已有所耳闻。

这是曾在2022-2024年间，连续3年霸榜广州顶流神盘。

有人做过统计，从2022年4月首批次入市到2025年4月，累计3年整的时间，琶洲南TOD卖了足足348.5亿，成为了累计3年来的全国销冠！

一个盘，持续热销了3年，屡开屡爆，还能在交付前，给到业主登顶地标的荣耀，怎么看怎么稀罕。

5月21日，琶洲南TOD如期迎来了第一批300多户业主的交付入住，从广州塔的铺垫开始，业主都是肉眼可见的高度的满意。

如今全行业都在说“好房子”，但到底什么是好房子？对大多数人来说至今还是在雾里看花，很多房企也还在新项目中不断求索，而这个销冠则一如当年一骑绝尘的销售成绩一般，用惊人的交付水准艳绝广州，让广州人民见证了：

一个“好房子”的高标准样本！

今年，越秀在产品端不断升维，是业内少有的提出了“好房子”公约、将打造好房子变成企业使命的房企，在自己的大本营广州，越秀更是率先掀起了一场真正的好房子超级革命！

前段时间，艳姐实地走访了越秀刚刚在广州正式启动开放的近8000平研发中心，和广州三大王炸作品：

一栋楼融入塔尖生活的“樾系”巅峰代表——琶洲樾·华樾；

琶洲樾·华樾实景图

致敬了“麓湖”模式、从治湖开始打磨的超级生态大盘、“合墅”新生态代表——观樾；

越秀·观樾实景图

以及集 CBD+TOD+POD于一体、刚刚迎来高品质盛大交付的百万方大城代表——琶洲南TOD。

琶洲南TOD实景图

光是在这一座城，不管是体系化的搭建，还是个体样本的落位，越秀都立体多维地给出了自己关于好房子的深度解答。

艳姐每一次走访，也都在更进一步地看到：越秀正在产品端迈向新高潮！

今天，艳姐也想以交付的琶洲南TOD为核心，来跟大家深度探讨一下，越秀做的这次产品革命，决心到底有多强。

01

两大超前兑现力

打破行业交付天花板

琶洲南TOD荣登广州塔背后，是来自于越秀的超强诚意，更可以说是越秀的兑现自信：

坚信这个项目的“好”，足以配得上广州塔的荣耀！

要艳姐说，琶洲南TOD迎来交付，才是其巅峰未来的开端。

都说好房子不等于“豪”，但越秀交付出来的琶洲南TOD，却是从当下呈现到未来发展潜能，都不遗余力地做到了奢享级别的好。

1、CBD+TOD+POD超级底盘，地标级超前兑现力

在广州，素有“一座广州城，半座越秀造”的美谈，琶洲南TOD更可以说是越秀在广州42年的集大成之作，代表的甚至是一个烫金板块从无到有的诞生：

在广州，本来没有“琶洲南”，因为有了持续火爆的琶洲南TOD，才有了如今无人不知的“琶洲南”板块。

琶洲南TOD自2021年2月开始正式启动，从起步就是一个非常大胆的尝试，这是一个近百万方的超大型综合体，立于琶洲CBD之上，承载着TOD大局、并衍生出了独特的POD生态。

因为太特别、太多元，在全国几乎都找不到任何样本，所以琶洲南TOD的热卖背后总是隐藏着诸多关于“兑现力”的灵魂拷问。

但经过越秀长达4年的雕琢，在现在的琶洲南TOD，你已经可以看到一座几近成熟的立体大城，不管是看建筑的地标属性，还是看整体规划的超前性，都相当让人叹服。

①首先，用公建化立面刷新地标美学，勾勒城市发展新曲线。

高低错落的建筑集群早已在琶洲南TOD拔地而起，16栋住宅勾勒出灵动起伏的曲线，遥遥望去，就相当壮阔，张扬着的地标级的生命力。

实景图

如果你有一架航拍机，你甚至能一路沿着一江两岸城市发展脉络，从珠江新城、到广州塔、到琶洲西区、再到琶洲南TOD，看到广州环绕层叠的“新生”天际线。

越秀用当初造广州地标IFC的技术体系和超前经验，在琶洲南TOD引领了广州住宅对公建化立面的探索，隐框式设计打磨的钻感玻璃光幕立面、航空级铝板打造的约6 米超大跨度外挑式飞檐，让转角边框在空中“隐身”、让建筑恍若飞鸟振翅。

实景图

正如越秀最初所设想的那般，这里完美地融入了广州城市地标群，勾勒出城市发展的新曲线。

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在已经卖了近 400亿、规划了足足1780户的琶洲南TOD，即便一批次仅仅只有300余户的交付，越秀也依旧在此刻就将 地标封面的兑现做了极致。

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②其次，用CBD大城托举立体生活美学，掀起城市级空间革命。

更让人惊艳的是，围绕着这些地标封面，越秀基于CBD&TOD&POD的底色，将交通、住宅、商业、公园等通通安置在这百万方的天地之间，并且已经构建呈现出来了独一无二的居住生态和生活方式。

规划示意图

全面联动着地铁做了整盘连片式开发的琶洲南TOD，被有秩序地建立在0米、9米、16米的不同高度差之上。

实景图

从内部生长出的近1万方中轴绿廊，将板上板下的生态无界联动，你能看到人可以走上面、车可以行下面的独特生态，虽尚未完整呈现，却骤然一瞥已然足够动人心弦。

沿着琶洲南TOD边界，超2万方的滨水公园，更是将这座CBD大城与广州的母亲河珠江串联在一起，在这里，你的视线能一路从滨水公园跨越珠江，对望对岸的超级CBD集群、眺望远处的小蛮腰。

实景图

琶洲南 TOD更是开创了广州“入住即成林”的先河，487棵平均有18年树龄的乔木，作为被精心选拔出来的优胜者，先业主一步在内部扎根成林，联动着外部的公园，不断地重塑超前的自然美学，交付到业主手中的时候，就已然呈现出了最美的自然生态。

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不难看出，从规划之初，这里就背负了“承载城市未来发展”的使命，整个立体城市生态，说白了是越秀基于这个项目给到业主的关于“好房子”的城市级解答。

真正的好房子不是局限在家的一亩三分地的，甚至可以穿透到社区外部的城市配套，都足够好。

实景图

这里的所有呈现，在2025年以前，或许都很难想象。

但是如今只要走到琶洲南TOD附近，就能真切感受到：这场城市级别的空间革命，原来从不仅仅只是一张虚幻的蓝图，而是一个已经成型的美好未来生活。

关于兑现的故事有很多，但这是全行业都前所未见的关于CBD+TOD+POD集合体的地标级超前兑现。

2、先锋审美、匠造文化兼具，超越图纸的超前兑现力

琶洲南TOD交付的出彩，自然不局限于整个综合体的独特生态和地标属性带来的荣耀感，更在于咫尺之间所能品味到的先锋审美和匠心品质。

比如艳姐鲜少有见到一个项目如琶洲南TOD这般：

星光熠熠的归家路，不止印刻在广州小蛮腰之上，更是从门头开启的。

庭院中央是用珍贵的蓝翡翠奢石整石切割、并历经37次流体实验验证打磨而成的水景，精确到1.2mm厚的水膜向心跌落，不同的角度都泛着不一样的光彩，熠熠生辉。

抬头则是镶嵌了上千颗灯珠的鎏金星空顶，渐变灵动式闪耀，分别延伸出了人行和车行两条归家体系。

实景图

而步入社区的每一步，更是毫厘级的匠心细节下对仪制美学的进一步加码，惊人的兑现力藏在每一寸空间中，亮点不胜枚举，篇幅有限，艳姐只给大家分享一个模块：超级地库体系。

①21款奢石凝聚的地下超级场域

现在品质较高的项目，都在用材上极其讲究，奢石几乎成为了元素，你可能看过很多自称为“奢石博物馆”的项目，但是你大概率没有见过：

一个可以涵盖21款奢石的地下车库。

艳姐从门头步行进入地库时，就一路在惊叹：

很多项目只舍得用在洗手池台面的范思哲黑奢石，被铺设在了坡道两侧的墙面上，门头的熠熠星光也一路延续到了这里，车行归家路在深邃感中又闪耀着低调的奢华。

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尽头还有比弗利山庄四季酒店同款奢石“冰河世纪”定制的弧形的迎宾照壁，明亮尊贵地指引着前进的方向。

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此外，墨雪冰雕、海纳百川、海蓝之谜、紫山水等孤品级别的珍贵奢石，都被一一雕琢出不同的形态，融入了适配的空间中，构筑了丰富立体、审美和品质兼具的地下归家场域。

实景图

②在地文化的匠造式新生，超越图纸的兑现力

除了用材的精奢和细节之处的打磨雕琢，地库更精妙之处在于：对在地文化的匠造式新生和真正超越图纸的兑现力。

效果图与实景图对比

岭南四大园林被直接引入了地下，于是，地库也拥有了属于自己的完整景观体系，业主在地下开车驰骋、漫步归家也都能拥有被自然环绕的奇妙感受。

示意图

越秀在坡道和停车场之间引入了一道极具仪式感的入库门庭，清晖园的“隐奢”意境被融入了总长约21 米的奢石景墙中，大面积的自然光幕散发出柔和的光，两侧的罗汉松成为了点睛之笔。

实景图

此外，余荫山房、可园、梁园被分别融入了不同楼栋的车马厅中，构筑了自家楼栋的独特标识。

因为对每一个细节的用心雕琢，所以在琶洲南TOD，你能感受到地下空间是“活”的，有文脉有野趣更有品质。

实景图

正因为地下都可以做得如此精彩，所以不管是审美、仪制、细节都拉满的地上公区，还是“智脑”般的高配居住空间，似乎也都成了理所当然。

也因为真正做到了每一步都在不断地拉高业主的预期，所以才有了集中交付期间，95%到访交付率的好成绩。

最终，琶洲南TOD也用强劲的兑现力，交付出了一个真正能读懂城市、立身土地、尊重业主的好房子。

在第一批交付后的现在，你就能够清晰地感受到，城市未来的发展价值、城市引领的产品力、高品质的生活方式都聚合在了琶洲南TOD之上。

这是一个如今的时代背景下，难得的已经交付出来的高标准好房子样本，但或许，除了越秀，谁也学不会。

02

越秀式“好房子”背后的

四大底层逻辑

前段时间，越秀将“好房子”口号，率先变为具体执行标准，这套系统有两个落脚点：

一个是清晰的进化标尺：用“4×4好产品理念”构建内核，以“品质、温度、智慧、成长”四大维度拆解出16项具体产品主张，为产品力迭代指明方向。

一个是完备的产品矩阵：同步推出“4+X 产品系”，去落位匹配“樾、和樾、天、星汇、人文、先锋”六大产品系，精准卡位不同城市能级与客群需求。

以琶洲南TOD为代表的项目，不仅是越秀“好房子”体系落地执行的标杆，更成为这套体系不断融汇与成熟的宝贵样本。

当我们系统审视当下的越秀，会发现它已超越传统房企的刻板印象，变成了“多面融合体”——

像投资公司般探寻市场脉搏，像咨询公司一样做地毯式调查，像科技企业一样投入研发，如现代工厂一样落地精益管理，也像传统匠人一样雕琢产品。

艳姐总结了越秀的几个相当有代表性的打法逻辑：

1、汇聚所有“越秀人”智慧结晶“好产品公约”

越秀“好产品”理念的形成，其实是越秀内部一次集体智慧的高度凝结，这始自2023年底越秀地产内部启动的产品大调研运动。

当时，越秀地产的领导班子亲自带队，兵分五路，遍访全国各大城市的标杆地产项目。征集了所有越秀地产人的心得体会、经验打法、思考总结。

这些调研成果，在越秀地产管理层闭门一个月，被进一步拆解、提炼，最终沉淀出一份包含目标共识、行为意识、开发建造、结果呈现、服务要求的：

越秀“好产品公约”

可以说，越秀地产“好产品公约”，其实是集团内部的一次思想统一，让高度的内部产品共识，成为打造好房子的牵引力。

这份公约是高层到基层，自上而下高度统一的共识，是具备纲领性质的指导思想，也是每个越秀人的行为准则。

形象点说，这不是一份约束准则，更像是一个荣耀的信条。

2、用客户思维反推组织搭建

在地产行业，提出“用户思维”的房企很多，但大多是从产品设计维度出发，将用户体验前置。

但少有像越秀这样，围绕客户来调整、甚至重新搭建组织架构的房企，以用户思维反推企业管理的。

一个代表是高层的躬身入局，琶洲南TOD和樾系高端产品线，越秀地产董事长都会带领集团高层领导亲自参与，从产品定位、开发建造到最终交付，每一个重大决策都跟到底。

基于琶洲南TOD和对岸的琶洲樾·华樾，越秀地产甚至打破常规行政划分，开创了——为了这两个项目，专门成立一个独立的琶洲片区公司。

这个片区公司，由集团领导班子亲自分管，关于琶洲南TOD的一切——小到建材细节，大到项目进度，全程汇报渠道迅捷畅通。

而在其他项目上，越秀地产则按产品特性，实行分级管控，通过“专人专事”来培育专业匠人。

老牌国企越秀地产，反而能主动焕发强大的组织灵活性。

另一个代表是越秀地产内部“以终为始”的管理理念革新，典型案例是琶洲南TOD的“设计施工一体化”，要求前端设计与后端工程深度融合：

设计主责方案，必须对最终落地效果负责；工程主责落地，需前置介入，提出方案优化建议。

设计向后、工程靠前，各条线力出一孔，充分参与产品共创，打破“部门墙”，一切工作都围绕打造“好产品”这一核心目标展开。

不止设计与工程，几乎所有条线都奉行“以结果为导向”的理念，在“好产品公约”的凝聚下，各条线主动看齐好产品、自动调整工作态度与方式。

在项目交付时，越秀按照96431交付管理体系来倒排工期计划，将大量工作准备前置，每一环节都有标准化执行参考。

每个人都知道要干什么、怎么干、干成什么样，没有多余的管理动作，没有明显的部门墙耗费无效成本。所有人的最终目的都只有一个：

100%实现家的完美模样

3、用时间沉淀验证细节的耐久力

越秀“好房子公约”对细节的苛求，核心在于精工之魂，确保每一分投入都物有所值，历久弥新。

举几个艳姐印象很深的例子：

琶洲南TOD会为了一款石材的选型，负责人远赴土耳其矿场实地考察；从选材、排版到生产、运输的完整溯源流程，都被详尽记录，最终化作影像资料交付业主。

这是一段跨越万里的品质承诺，让业主清晰触摸到家的“来路”与“底气”。

琶洲南项目机电系统，即便隐藏在饰板之后不会示人，但越秀仍将管网线路排列如仪仗队般整齐划一，品质往往藏在看不见的秩序里。

4、用技术集成能力打造“护城河”

前段时间，越秀地产位于广州的研发中心正式投入启用，整个研发中心分上下两层，总建面约8000方，这里是越秀地产的“科技大脑”，也是研发基地。

这里的五大专题工坊，将承担越秀的技术攻坚与生态协同两大使命，通过梳理技术体系，解决内部生产问题，打造越秀的“技术底盘”。

这个“技术宝库”未来将源源不断地提供创新性的结构部件，或是工艺工法，供给越秀地产的每个项目挑选、应用。

没有永远的好房子，好房子的打造不仅仅靠单一的能力，技术集成能力才是一家企业的“护城河”。

越秀研发中心除了研究好房子的工艺工法，还在攻坚智慧建造体系。

以BIM技术为核心，越秀自主搭建的“悦智造”集成平台，打通专业模块壁垒和项目全链条管理，为好产品提供了强大的数字化支撑。

同时，装配式建造在越秀地产内部运用也相当成熟，让“好房子”的打造过程像工业化生产制造，毫米级严控误差精度。

从理念共识到组织变革，从精工细节到技术赋能，这套深度融合了共识力、组织力、产品力与科技力的“越秀模式”，为“好房子”的时代命题提供了一份极具参考价值的答案。

结语

近几年，越秀地产是地产行业一个相当出圈的存在：

一手频频在一线城市重仓加码，一手屡屡轰出“爆款红盘”，既是最强“进攻者”，也是最大“收益者”。

这背后不仅仅是越秀抢滩一线的战略胜利，也叠加了越秀品质突出、管理精益、组织强大、人员高效的体系化胜利。

琶洲南TOD的交付，就是越秀地产这种体系化能力的一次集中展示：

CBD大城的立体生态、公建化地标立面、文化匠造的归家体系、即时成林的生态基底，构建了行业罕见的全维度高品质交付样本。

这不仅印证了越秀“好房子”公约的深度实践，更以销冠业绩与业主高满意度，验证了越秀对城市发展脉络的精准把握，与产品力的绝对领先。

琶洲南TOD的本质，是聚合“城市稀缺资源+顶配产品力+稀缺生活方式”的优质资产，其兼具地标属性，又能即时兑现品质，叠加越秀以体系化能力打造的产品力，共同构筑了这个项目难以复制的产品护城河。

事实上，琶洲南TOD还有最后入主的机会，项目一期全新6栋即将压轴加推。

作为标准意义的“楼王”，6栋占据全盘中央C位以及一期东南向头排顶点，不仅是距地铁站最近的楼栋，还坐拥滨河公园-中轴绿廊归家动线。

在地产行业深度调整中，琶洲南TOD不仅是居住空间的升维，更是土地价值、城市红利与品牌势能的凝结，注定在长周期中持续释放稀缺性价值。

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主编：张艳

责编：Nanako、浩浪

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