澳洲购房地图大缩水，这些州“全军覆没”！远胜股市，澳洲房产最赚钱的竟是它！

　　01

　　房屋有问题不敢要求维修 超七成租客去年租金上涨

　　澳洲社会服务委员会和新南威尔士大学的最新研究发现，20%的澳洲出租房屋的浴室发霉，约70%的租户由于担心租金上涨而不敢要求维修。

　　全国租屋者组织协会发言人罗斯说，这份报告也显示，尽管现在书面租赁法律详尽，但针对澳洲租屋者的法律与现实之间存在巨大差距，对租赁成本、物业标准和行业惯例的监管薄弱，导致租屋者无法享受安全、稳定和健康的住房。

　　此次社会服务委员会和新南威尔士大学对全国1019名在私人租屋的房客进行了调查。

　　调查发现，73%的租客在过去一年中经历了租金上涨，三分之一的租客表示，5%的涨幅将使他们难以支付租金。大约三分之一的出租房屋有蟑螂或蚂蚁，四分之一的房屋有漏水或水浸，18%的房屋浴室有霉菌，租客担心要求维修会导致租金上涨（68%）或被驱逐（56%）。

　　社会服务委员会执行长卡尔迪亚说，现在房地产市场正在衰退，私人租赁市场的租客因为担心租金上涨或收到驱逐通知而不敢要求进行必要的维修，这是完全不可接受，每个人都应该能够居住在安全的住房中，而无需时刻担心失去家园。

　　卡尔迪亚说，我们敦促州政府和联邦政府共同努力，限制租金上涨，废除无理驱逐，并推动社会住房建设，以确保低收入人群拥有安全、有保障且负担得起的住房。

　　新南威尔士大学、社会服务委员会、国家住房机构和全国租屋者协会已确定五点措施来解决报告中提出的担忧，其中包括在全国范围内立法限制租金上涨的金额和频率，考虑无理驱逐问题以及进一步保护租屋者，其他措施包括增加租户咨询服务的资金，提高收入支持和求职补贴，以及增加社会住宅的数量。

　　02

　　20年大数据揭示：澳洲房产最赚钱的竟是它！

　　一份最新报告显示，过去20年中，澳洲表现最强劲的房产类型竟是农场地产，这得益于高商品价格、有利气候，以及直到最近才上升的利率。

　　根据澳洲房地产研究所的估值报告，农业用地在20年内价值上涨了256%，远超工业地产（如仓库）164%、住宅地产154%，以及写字楼143%的涨幅。

　　Winter表示：“‘土地稀缺’这句老话果然没错。”

　　年化增长方面，农业用地达13%、工业与住宅各为8%、写字楼为7%。换句话说，不论你投资哪种物业，只要长期持有，回报都非常可观。

　　“这期间CPI累计涨幅只有67%，所以即便是表现‘最差’的房产类型，长期回报也远高于通胀。”Winter补充。

　　在前十名房产资产中，农地占据前六名。如果不计农地，悉尼工业地产表现最强，其次是悉尼写字楼和阿德莱德住宅。

　　尽管悉尼的房价最高，但过去20年房价涨幅最大的是阿德莱德，达到175%。紧随其后的是霍巴特（172%）、悉尼、布里斯班、墨尔本。堪培拉、珀斯、达尔文则稍显落后。

　　Winter认为，国际与国内迁移，加上住房供给不足，将继续推高房价。“人口向非一线城市转移，正推高那里的房价。”

　　单位房产方面，涨幅最大的是霍巴特（133%），接着是阿德莱德（129%）和墨尔本（109%）。

　　由于数据限制，区域房价仅追踪到2015年以来的十年，但昆士兰的海树换生活方式热潮，使其包揽了十大表现最佳区域中的七个。Coolangatta、Broadbeach-Burleigh、Maroochy、Noosa内陆表现尤为突出。

　　从州别看，塔州农地20年涨幅最大，其次是维州、昆州、南澳。2020–2022年是农地大涨的关键时期。

　　在维州西部的Wimmera地区，农地涨幅高达802%，主要受益于可再生能源项目的推动。

　　不过Conisbee指出，2024年农地价格涨幅仅2%，大幅放缓，但长期仍看好碳汇与新能源对农地价值的支持。

　　2024年表现最强的农地类型是林地，涨幅达48.6%，反映出碳农项目的火热。

　　写字楼价格虽有增长，但自2015年以来仅略高于通胀（涨幅29% vs 写字楼36%）。疫情让远程办公成主流，尤其打击CBD写字楼。

　　不过，报告指出，墨尔本之外的城市办公室市场正进入复苏周期。墨尔本则因空置率高、新商业税实施而雪上加霜。

　　与写字楼不同，疫情期间仓库需求暴涨，租金飙升，推高工业物业估值。过去20年内，悉尼仓库回报达261%，成为非农地产中的冠军。

　　随着人口和电商持续增长，最后一公里物流需求将推动仓库资产继续升值。同时，由于新建仓库成本高企，现有仓库吸引力上升。

　　数据中心也是工业地产的新兴趋势，但由于其高电力与冷却需求，选址受限。现阶段，澳洲大多数数据中心集中于悉尼与墨尔本。

　　03

　　澳洲单身购房地图大缩水，这些州“全军覆没”

　　在澳洲的房地产市场，单身买家面临越来越大的压力，普通澳洲人如今仅能负担得 起16%地区的独立屋。

　　据RealEstate网站报道，最新研究揭示，单身人士几乎无法在澳洲独立买房。

　　根据 Finder的《2025年首次购房者报告》，2017年时，普通澳洲人能负担超过一半地区 的中位价房产贷款，而这一比例如今已降至仅16%。

　　即便在公寓市场，单身买家也面临困难，目前仅能负担得起约28%地区的公寓，这一比例从2017年的66%大幅下降。

　　在新州、南澳及西澳，普通单身买家能负担房贷还款的地区数量减少了约四分之三。

　　新州情况最为糟糕，2017年时单身澳洲人可以负担40%地区的独立屋，这一比例到 2025年下降至仅11%。南澳的降幅尤为显著，从2017年的85%降至2025年的19%。

　　住房负担能力压力导致单身购房者在首次购房者中的比例显著下降。

　　从2021年首次 购房者中45%为个人，至2025年降至39%。

　　Finder个人理财专家Sarah Megginson表示，现在买房比以往任何时候都困难。

　　“尤其是当你尝试自己购房，而没有伴侣或家人的协助时。”

　　“首次购房者并不期望第一套房产是豪宅，但即使那些有现实期望的人，也对入门级住房的高昂价格感到震惊。”

　　“存首付款如今需要多年努力，许多首次购房者严重依赖‘父母银行’提供资金支持。”

　　她指出，预计在圣诞节前会有多达三次的降息，这将缓解现有房贷持有人的一些压力，但对试图进入市场的人来说，情况可能更加艰难。

　　“尤其是在可负担的市场，需求预计将激增，这可能会进一步推高入门级房产价格，进一步挤压首次购房者，”Megginson说道。

　　04

　　昆州推出全澳最慷慨房援计划！最高可拿$22.5万

　　昆州政府推出全澳最慷慨的共享产权计划，帮助符合条件的居民购买价值高达100万澳元的房屋。

　　根据昆州财长詹内茨基（David Janetzki）在周二的预算中公布的1.65亿澳元“购房助推计划”（Boost to Buy），年收入最高15万澳元的单身人士，以及年收入最高22.5万澳元的双收入家庭会有资格加入此计划。

　　政府会为新建住宅提供最多30%产权的资金，二手房最多25%，房产总价值上限为100万澳元。

　　对于价值75万澳元的新房，符合条件且支付1.5万澳元最低首付的申请者，可获得政府最高22.5万澳元的产权资金支持。

　　申请预计会于今年下半年开放。

　　据信使邮报报导，昆州州长克里萨富利（David Crisafulli）已承诺帮助更多昆州居民拥有自己的住房，他说该计划是对已宣布的延长3万澳元的首次购房补助金及取消新建房印花税的补充。

　　“昆州人不应该因为没有父母的银行存款而无法购房，因此我们正在进行重大改革，推出全国领先的‘购房助推计划’，以缩小首付款差距，”他说。

　　“我承诺，我们会让更多昆州人拥有自己的房子，而’购房助推计划‘、首次购房补贴和取消新建房印花税，都是为了让更多昆州人拥有自己的房子。”

　　这是目前澳洲最慷慨的购房计划，但联邦政府预计会改进自己的计划。

　　总理阿尔巴尼斯承诺，每个首次购房者都可以以5%的首付款购房，而且没有名额和收入限制。

　　在联邦政府的首次购房者计划下，房价上限在昆州为85万澳元。

　　虽然昆州政府会为首次购房者带来重大好处，但该州苦苦挣扎的资源行业则面临另一个打击。

　　财长詹内茨基已拒绝取消全球最高的煤炭特许权使用费等级，尽管他认为这会损害投资和就业。

　　州政府会保留前工党政府实施的世界上最高的煤炭特许权使用费等级，虽然政府批评这是一项糟糕的政策。

　　詹内茨基说他同意贸易厅长贝茨（Ros Bates）的观点，即工党的这一未经协商的政策导致了“信心丧失、当地就业和未来机会的丧失”，但他表示，根据政府的选举承诺，该政策会维持三年。

　　“周二我会就煤炭特许权使用费问题发表更多看法，但政策不会改变，”他说。

　　自2021年以来，这一变化使昆州的特许权使用费增加了88亿澳元。

　　在今年1月的年中财政回顾中，詹内茨基说，本财年的煤炭特许权使用费总收入可能下降37.5%，降至80亿澳元。

　　昆州资源理事会会长休森（Janette Hewson）表示：“世界上最高的特许权使用费正在增加公司的财务负担，能源、劳动力和其它生产成本都在飙升，”

　　她说，要重建该州的声誉，还需要做更多的工作。

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