观点与刘瑶对话：园动力如何服务“央国平”和实体企业 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈"系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌产业科技大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察产业、物流与供应链企业和代表性人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 在观点举办的长三角产业论坛间隙，我们和刘瑶有了段交流。

他目前担任园动力产业发展集团副总裁，这是一家产业轻资产运营公司，紧抓“三个不”（不拿地、不开发、不建设），为央企、国企、平台公司和实体企业赋能，输出定制化的全流程运营管理服务。

从创始之初，园动力就确定了定制化的全流程一体化服务发展理念。刘瑶告诉我们，园动力就是通过定制化的全流程一体化服务方式，解决园区行业存在的痛点和挑战。

数据显示，截至2025年5月，园动力产业发展集团已在全国45个核心城市赋能超过150个园区，运营服务面积超2600万平米。

两类客户

观点新媒体获悉，园动力专一服务于央国平和实体企业两类客户，令人好奇园动力如何服务于两类客户的不同要求？

刘瑶坦承，这两类客户的需求确实存在差异。具体来看，央国平企业更关注产业的发展，不太关注经营性指标的完成，能覆盖贷款利息即可，更多会关注园区的招商质量，对地方经济的贡献，对地方就业的带动等社会效益方面。

“现在政府慢慢也在市场化，平台也在市场化，但没有实体企业对经营性指标需求那么迫切。”

实体企业除了满足政府对项目的基本要求外，更多会关注项目现金流平衡、经营收益等方面。

体现在需求上，央国平这类型的客户个性化需求相对更多。“因为各个地方政府的环境、南北方文化差异、区域经济差异、对经营性园区的认知差等等都不一样，所以需要更加定制化去解决问题。”

实体企业则是关注一体化的需求，多元化提供全流程服务。在刘瑶看来，民营企业的需求可能随时发生变化，就需要把所有服务内容在商务谈判阶段锁定。

据他介绍，目前，随着国家队持续入场，园区行业将会有更多的央国平主体进行投资建设。园动力在服务这两大类客户过程中，服务的项目数量以央国平为主，以实体企业为辅。

“从国家大的政策来说，我觉得经营性园区未来建设的主要投资方还是央国平。因为土地是承接园区的基础载体，土地在国家手里，有天然的优质土壤、优质资源、优质通路去获取。所以从行业的开发链条来说，有可能会越来越多的国有企业或者说国家队进入到这个行业的投资建设当中。”

“园动力从创始之初就确定了定制化的全流程一体化服务发展理念。在这个理念指导下，我们主要根据客户需要，有针对性对园区进行规划，以满足客户不同要求。”

他还表示，目前市场上有很多种开发模式，但是无论产业地产开发模式、还是产业地产轻资产开发模式，核心还是在寻找产业地产项目，实现资金快周转和快速盈利。

而园动力的服务模式，是要根据客户的需要，提供不同的解决方案。在项目实施的“三个阶段”中，采取“四个一体化”服务，确保服务的项目实现“产业有方向，产品有支撑、招商有保障、服务有温度”。

市场挑战

但目前产业园市场面临着供需不平衡等种种挑战。

刘瑶指出，当前市场环境的确是呈下滑趋势，但这种环境也更加促进了园动力在园区服务上的专业化能力。

他对市场前景持乐观态度：“产业园区作为承载制造业的载体，是企业的生产资料之一，又涵盖了三大属性（经营属性、固定资产属性、基础设施属性），因此行业具有较好的发展空间。”

他认为，下一步园区行业会有一个新的市场机会，就是真正围绕着高科技产业、高端装备制造业、高技术产业去打造合适的、精准化的载体，并在经营阶段帮它们去做产业服务。

在刘瑶看来，一体化的经营思维是很重要的，在园区发展过程中，最需要关注的应该是前端，也就是尚未建设的阶段，要前置考虑整个园区未来的经营问题。

营建初期，重点是如何准确定位园区的主导产业，“粗放发展已经过去，精细化发展是时代主题，园区更要因地制宜制定产业导向，更好地服务地方发展。”

“优质的园区资产在前期必须有一个很一体化的经营思维。要知道要做什么类型的产品，要做对产品，要做适销对路的产品，还要做符合市场需求客户需求的产品。”

刘瑶进一步表示，现在很多空置问题也好，存量问题也好，都是因为当时建设经营的时候，没有园区一体化的工作思维。

他告诉我们，现在地方政府已经更加理性化看待产业地产这种经营业态，不是做产业地产，而是做产业平台，产业地产只是产业平台的一种载体。

“我们要更加了解客户的需求，不管是投资商、地方政府、入园企业、还是运营商本身市场需求的转变。这四方园区的参与者必须要深入的去了解需求，才能对接需求。”

他亦提及招商精准化的重要性，称现在国有平台需要的是更加精准的招商，或许不太要求真正意义上的市场效率，但要求必须提高产业生态、产业聚集度。“因为这对于未来的园区形象、产业规划来说，都是一个闭环的思考逻辑，所以他更关注的是产业生态和园区的主题性。”

这也有利于后期的招商。他表示，得益于一体化的工作模型，大部分园动力做的全流程项目，在租赁阶段不用太考虑经营和招商的问题。“因为前期已经做好了对的产品，做好了精准的定价，去化只不过就是水到渠成。”

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