杭州楼市新观察：新房价格领涨 二手房市场韧性凸显

浙江省杭州市新房和二手房价指数上月已超越多个一线城市，居全国前列。

新房方面，国家统计局数据显示，今年5月杭州新房价格环比和同比双双实现上涨，其中环比涨幅0.8%位居全国第一，一跃超过前几个月高居榜首的上海。二手房方面，1至5月杭州二手房价指数同比下跌2.9%。该跌幅低于绝大多数城市，仅次于京沪。

杭州新房价格领涨全国有何原因？二手房价指数相关变化又说明了什么？未来，杭州房地产市场将呈现出怎样的走势？

新房价格环比领涨全国

国家统计局数据显示，5月份70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有13个，其中杭州涨幅为0.8%，位居第一。

今年2月，杭州市新房价格环比下降0.1%。仅仅3个月的时间，杭州新房价格环比由跌0.1%到涨0.8%，实现逆转。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国城市报记者，取消限价政策是驱动杭州市新房价格逆转的主要原因。过去，杭州受限价政策影响，新房价格稳定且难以大幅调整。

国内限价政策最早发布于2010年，旨在抑制当时房地产市场的过热现象。在稳地价、稳房价、稳预期的政策背景下，限价在过去市场热度较高阶段，对稳地价、稳房价起到了重要作用。

2024年10月9日, 杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，明确取消新出让用地限价措施。

今年以来，杭州多个不限价楼盘入市，房价相比原先的板块限价，大多有了不同幅度的上涨。以拱墅区东新板块首个不限价项目岸芷丁香为例，5月首开均价为56265元每平方米，比此前板块限价大幅提高了约20%。

除了限价放开外，上半年品质改善盘大量入市也起到助推作用。李宇嘉告诉中国城市报记者，随着新建住宅设计建造规范的落地实施，新房品质显著提升，其定价普遍高于此前新房水平，这也在一定程度上推动了新房价格指数上涨。

5月1日起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》实施。新规范在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉中国城市报记者，去年以来，杭州房价数据表现强劲，甚至超过上海。新房价格环比涨幅达0.8%，而通常涨幅超0.5%即表明市场状况良好。限购政策的放松，刺激了外来人口购房，形成了虹吸效应，反映出杭州良好的城市基本面。

此外，政策层面提供的实质性支持同样不容忽视。以余杭区为例，不久前该区宣布，6月10日起至6月30日，对开展购房促销活动的项目，按照每套4万元的金额，在办理所购新建商品住宅不动产权证后，向购买相应项目新建商品住宅的购房家庭给予补助。

二手房跌幅相对较小

相比新房市场,二手房市场表现显然更能真实反映市场走势。

价格方面，今年5月，杭州二手房价格环比下跌0.4％，同比下跌1.3％。值得一提的是，今年前5个月，杭州二手房市场除了3月环比上涨之外，其他月份全都下跌。

成交量方面，3月以来杭州二手房成交量持续下降。杭州房地产数据平台手边买房显示，3月杭州二手房成交量为11664套；4月降至9077套；5月则降至7466套。

从目前来看，6月杭州二手房成交量数据同样不容乐观。截至6月20日中午，6月二手房成交4435套。据此趋势，6月杭州二手房成交量超7000套面临一定挑战。

杭州市拱墅区温州路某连锁房产中介工作人员告诉中国城市报记者，今年3月，其所在门店二手房成交量多达18套，近两个月每月成交量仅在10套左右。不过，他同时也表示，这种波动符合往年成交量变化规律。

作为反映二手房市场热度指标之一的带看量与前几个月相比同样有所下降。

以余杭区龙湖交控西站·杭与城为例，该楼盘长期占据带看量榜首。手边买房显示，近30天杭与城带看量约1.35万次，而在2、3月份，该楼盘带看量还均在2万次以上。

不过，相比其他城市，杭州在二手房市场方面还是表现出了较强的市场韧性。今年1至5月份，杭州二手房价指数为97.1，同比下跌2.9%。这一跌幅低于绝大多数城市，仅次于北京和上海。

对此，李宇嘉分析，杭州二手房跌幅相对较小，主要还是受此前限价影响。新房限价催生持续数年的“打新”热潮。由于限价，新房价格普遍低于周边二手房，购房者涌入新房市场抢购。这直接导致二手房市场交易活跃度不足，业主也不愿主动调价出售。

在严跃进看来，杭州二手房市场之所以能表现出较强的韧性，一方面是因为杭州新房市场的带动为二手房市场营造了良好的氛围；另一方面是因为杭州二手房本身具有地段、学区等优势，品质较高，在认购方面优势明显。

杭州楼市会走向何方

杭州楼市前景如何？严跃进分析，杭州等重点城市在本轮楼市中扮演领头羊角色，市场走势值得肯定且总体能够进一步保持。这主要得益于城市基本面良好，具有较强市场吸引力，使得人们愿意在此购房安居。

看人口。根据杭州市统计局发布的数据，截至2024年末，全市常住人口达到1262.4万，较2023年末增加了10.2万。在杭州的13个区（县、市）中，有12个地区实现了常住人口增长。

看产业。2024年，杭州市实现GDP 21860亿元，其中第三产业占比高达73%。在规模以上工业中，高新技术产业、战略性新兴产业、装备制造业的增加值分别增长了4.6%、5%和5.3%，占规模以上工业的比重分别为73.1%、46.2%和55.4%。

在业内人士看来，上述新兴产业的蓬勃发展，带动了上下游产业链的集聚，形成了强大经济生态系统，吸引了大量高净值人群，他们对住房的品质和地段有较高要求，进一步推动了杭州楼市改善型住房需求的增长。

尽管如此，仍有一些市场迹象需要关注。

李宇嘉提醒，当前杭州市二手房价格环比走弱。限价放开后，以前虚高的挂牌价现已开始回落，价格出现松动。同时，高品质改善型需求虽大，但占整体楼市比例仍较小。这部分需求释放后，对房价的支撑力将减弱。

“此外，‘打新’促使大量资金进入新房市场，但随着挂牌量持续攀升，前期投资客面临压力开始降价出售，导致许多刚交付楼盘的二手房价格甚至低于最初限价水平。综合二手房挂牌量上涨等因素，未来市场走势可能承压。”李宇嘉说。

严跃进提醒，大量人员涌入杭州，对教育资源会产生新的需求，建议积极跟进教育资源的配置，以满足人口增长带来的教育需求。同时，大量人员流入会使二手房市场结构出现差异，建议排摸交易情况不佳的二手房，适当将其与人才导入相结合，收购部分存量二手房作为保障房，优化房地产市场结构。

■中国城市报记者 邢 灿