『中海天幕湾』 @官方售楼处发布：2025壹号作品引燃广州

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中海天幕湾：亚运城的收官品质之选

一、核心区位：亚运城芯的璀璨明珠

中海天幕湾作为中海亚运城全新一期组团，占据着亚运城的核心位置，堪称整个板块的收官之作。亚运城历经十多年开发，从一片荒地崛起为超级大城，而天幕湾不仅在地理位置上处于板块中心，更是商业配套与湖景资源的汇聚之地。其所在的 C3 地块岛尖，位于体育馆东侧，北边是喜街，距离海傍地铁站仅几百米，尽享区域发展的成熟配套与便捷交通，对于追求便捷舒适生活的购房者来说，具有极大的吸引力。

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二、交通枢纽：畅达全城的多维交通

交通配套方面，中海天幕湾优势明显。目前地铁 4 号线可直达琶洲、天河，3 号线东延线工程进度已达 96%，通车后将直达珠江新城，大大缩短与城市核心区域的时空距离。未来还有规划中的 4 号线复线、8 号线南延段以及广中珠澳高铁，进一步完善区域交通网络。同时，亚运大道、新化快速、华南快速、南沙港快速、南大干线等交通路网密布，自驾出行畅通无阻。此外，不想开车坐地铁的居民还能选择乘坐楼巴前往海珠天河，多样化的交通方式，全方位满足居民日常通勤、商务出行与休闲旅游的需求。

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三、教育资源：全龄优质教育护航

教育资源上，中海天幕湾所在的亚运城规划 19 所学校，其中 18 所已开学，覆盖幼儿园到高中全龄段教育。这里有亚运城小学、广铁一中初中部、广铁一中等优质学府，尤其是广铁一中作为省一级学校，教学质量备受认可。丰富且优质的教育资源，为孩子提供了从启蒙教育到高等中学教育的一站式保障，让家长无需为孩子的升学辗转奔波，为孩子的成长与学业发展奠定坚实基础，特别适合重视子女教育的家庭。

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四、生活配套：丰富多元的生活主场

生活配套上，中海天幕湾周边堪称丰富多彩。亚运城整体规划约 40 万方商业，拥有 4 大商业综合体、2 大风情喜街、7 大商业街区以及 3 大肉菜综合市场。除已开业的约 6 万㎡亚运城广场、约 3 万㎡喜街和约 4 万㎡碧乐时光广场外，中海商管团队进驻后，亚运城广场将扩建为约 10 万平方米的中海自有商业综合体品牌 —— 中海环宇城，商业氛围日益浓厚，充分满足居民日常购物、休闲娱乐等需求。医疗方面，项目内设有三甲医院广医二院番禺院区，规划广州中医药大学附属中西结合医院，还有社区卫生服务站（天誉已启用）、3000 方的社区卫生服务中心（天珑在建），为居民的健康保驾护航。休闲运动上，西临亚运城综合体育馆，可进行壁球、台球等赛事，释放运动活力。

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五、产品规划：品质与舒适的完美融合

产品规划上，中海天幕湾亮点颇多。2 梯 2 户、独立电梯入户的设计，保障了居住的私密性与尊贵感。3.15 米的层高，营造出开阔舒适的空间感。户型设计灵活多变，如根据功能需求设计双套房，后期还能改成 3 套房或 4 + 2 空间，满足不同家庭阶段的功能用途。此次开盘的 8 栋 180 平大平层，采用 LDKG 客餐厨阳台一体化聚厅设计，增进家庭互动与幸福氛围。建面约 237 平户型，拥有 270°IMAX 级巨幕景观阳台，可尽揽城市江、湖、城磅礴景观，房房瞰湖，让居民随时随地享受自然美景，为追求高品质生活的客户打造极致居住体验。

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六、综合优势：瑕不掩瑜的理想人居

中海天幕湾优点突出。交通便捷，多维交通网络畅达全城；教育资源丰富优质，全龄教育无忧；商业与医疗配套完善，满足生活与健康需求；自然景观优美，社区内有莲花湾中心湖等景观；运动设施完备，国际体育馆与体育公园提供多样运动选择。当然，项目也存在人口密度较高、房价去化可能较慢、超高层建筑维护成本高、医疗设施带来心理负担以及部分超高层楼间距窄影响采光视野等缺点。但总体而言，对于在大学城、琶洲、天河等地工作，注重子女教育与生活配套的购房者来说，中海天幕湾仍是一个瑕不掩瑜的理想人居选择，能为居民带来舒适便捷的品质生活。

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广州楼市新政

6月12日，广州市商务局发布关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》意见的通知（下称《征求意见稿》）。其中，在房地产方面提出两大要点：一是有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。二是更好地满足住房消费需求，如扎实推进城中村及老旧小区改造等。

6月13日，中指研究院华南分院研究主管陈雪强向《华夏时报》记者表示，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，实际上广州分别于2024年5月及9月均已全面放开并实施，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

“此次广州市商务局发布的《征求意见稿》关于广州购房限制性政策的提及，更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策的信号。”陈雪强说。

另外，值得一提的是，这是广州首次在同一份方案中提及全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。这一举措，使广州成为首个官宣全面取消限购限售限价等政策的一线城市，引发了广泛关注。

广州“三限”全面取消

《征求意见稿》提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

需要注意的是，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，广州已于2024年5月底取消限售，又在2024年9月30日全面取消限购。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，广州本身已经全面取消了限购。因此，相关表述在此方案中出现，更多是强调和强化的作用。当然，反过来也要求实践过程中立足松绑导向，对各种可能还有的限制性措施进行取消。这一举措旨在创造更好的营商环境，在释放购房需求的同时，有助于促进供求关系的再平衡。

另外，陈雪强亦指出，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

2022年9月15日，相关消息显示，广州或对新房备案价政策进行调整，即浮动的比例扩大。2023年，广州实际上已取消限价，虽未发布正式文件，但开发商在定价时不再遵循政府指导价，价格机制已全面回归市场。

另外，此次方案亦明确，降低贷款首付比例和利率。据了解，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%。

陈雪强表示，目前广州房贷首付比例及利率均算是较低水平，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间。

不过，严跃进提到，需要说明的是，类似政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述，属于政策强调和深化的含义。实践过程中，我们也会发现，此前广州把房贷利率“守住”3%的底线，所以对此次方案有关政策的正确理解是：在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。但不建议直接理解为“最近又要降低首付和房贷利率”了。

加快推进城中村改造

此次发布的《征求意见稿》，在房地产方面，除了提到“有序减少消费限制”外，还提出“更好满足住房消费需求”。

其中，更好满足住房消费需求，具体是指，扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

严跃进指出，上述政策对城中村及老旧小区改造的表述，显示出地方政府对城市更新和城中村等有关工作的重视。此类数据也说明，城中村改造等工作力度会加大，且有非常明确的定量目标和有力的资金支持。反过来，这也启发各地，城中村改造是今年提振消费的重要抓手，各地要做好系列工作，促进潜在购房等需求释放。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《意见》），明确了实施城市更新行动的总体要求、主要任务等内容。

《意见》提出多项城市更新目标，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显等。

严跃进提到，“另外需要注意一个表述的差异，此次是指‘老旧电梯’的更新，而非老旧小区的加装电梯，这也对电梯等行业会带来非常直接的利好。”

陈雪强亦指出，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将有效进一步的降低库存。