广东
房价下跌就一定是坏事？
未必的！
与住宅不同，广州二手公寓，正越跌越吃香。最近在二手市场上，就出现一批跌出投资价值的公寓！
01
广州公寓 越跌越有赚头
以交易较活跃的几个公寓小区为例。
万科云城米酷的小单间，五月成交价在1.1-1.3万/平，而面积相等的单位租金约为1300-2000元/平。
别看这个金额不高，年租金回报率高达6.7%！
如果是去年买入后开始收租，参考2024年5月成交价的1.5-1.7万/平，年租金回报率约5.7%左右。
也就是说，这一年二手价格的跌幅，直接跌出+1%的租金收益！
同理还有海珠西的绿地滨江汇，今年二手成交单价只要1万/平，对比去年下跌接近30%。
而单间的租金，在2000-3000元/之间，按照最低租金计算的回报率也有5.5%！
再看贵一点的琶洲公寓，例如保利天悦。
按照最小单间4800元/月计算，一年轻轻松松收租5.7万，回报率在5%左右。
关键是保利天悦的公寓，是真不愁租，租客收入高素质好，租金涨价空间更大。
除了以上几个代表案例，几乎每个区、每个板块都有类似的公寓盘，且租金回报率大多在4%以上。
就问大家，这年头还有什么理财产品，能让大家稳收4%年收益？
哪怕一年当中，有1-2个月的空置期，大部分的公寓依然有3%以上的租金回报率。
秒杀银行定期、传统理财以及住宅约1-1.5%的回报率，那还是绰绰有余呀。
而对比高收益、高风险的大A，公寓的租金收益率或许是不够看，但是胜在稳健且低风险。
相较于过山车一般的快感，躺平收租和袋袋平安的快乐，那才是真的真快乐。
02
公寓收租很爽 但也有讲究
看到这，或许有人会说楼市不好，租金也会下降。
但事实是，虽然租金确实也有回调，可按幅度计算，租金跌幅远远比不上房价跌幅。
只要房价跌得比租金惨，那租金回报率还是上升的！
加上广州是一个人口增量城市，市区有大量的居住需求，长远来看，租赁市场保持平稳不是什么难事。
综合来看，公寓更适合普通人、懒人做长线投资。
注意了，是适合“长线”投资！
因为二手公寓的交易税费，是比较高的，以一套总价100万的公寓为例，各项税费往往要10多万。
而这笔费用，通常是由买方承担的。哪怕经过双方协商，各付一半，那也是一笔不小的费用。
只有买下以后，持有十年以上，税费被充分得平摊费用稀释，这笔成本才能忽略不计。
所以，大家在投资公寓前，一定要先问问自己：
这笔购房资金，是不是完全闲置的？这套公寓，有没有做好长期持有的打算？
如果没有办法作出肯定回答，我倒建议各位算了。
另外在选择具体公寓项目时，一定要提前做好周边配套、客流的功课。
要不靠近地铁口，要不靠近写字楼/产业园，而且距离越近越好，附近的年轻人越多越好。
看房时不妨挑一个工作日，选在下班的高峰期，实地看一看回来小区的年轻人有多少。
区别于住宅看重产品力，对于公寓来说，地段和配套才是决定了租客和租金的关键。
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