土地周报 | 成交量延续上行，上海曹路刷新溢价率新纪录（6.16-6.22）

2025年第25周

2025年6月16日-2025年6月22日，第25周土地成交规模延续上行，平均溢价率也出现回升。本周重点城市监测供应建筑面积297万平方米，环比下降22%，延续年内低位；成交建筑面积615万平方米，环比上升89%，连续两周大幅上涨。本周上海、厦门拍出多宗优质宅邸，周均溢价率7.27%，回升至年内高位。本周上海第五轮土拍成交总金额达到212亿元，且大多数地块均为溢价成交，其中曹路地块更是以41.68%的溢价率成交，刷新了上海2024年“双高双竞”新规以来的溢价率新高。

供应：本周供应建筑面积297万平方米，环比再度回落22%。本周重点城市供应含宅用33幅，平均容积率为1.61，武汉、苏州、无锡、南京本周供应宅地平均容积率均不高于2.0。

重点供应地块方面，苏州园区挂牌一宗低密宅地，出让底价42.9亿元，容积率1.02，规划建面7.1万平方米，起拍楼板价达到6万元/平方米，刷新苏州起拍地价纪录。其中单层住宅必须全装修且装修标准不低于5000元/平方米，非单层住宅可选择实施全装修；不得建设私家庄园及带私家花园的别墅类产品。该地块处于双湖板块，夹在5A级景区金鸡湖和独墅湖中间，为一线湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景观、生态与人文优势。目前周边同质高端新房售价可达8.5万元/平方米以上。

成交：成交建筑面积615万平方米，环比上升89%。成交金额553亿元，环比上升294%。本周一线城市高单价地块成交占比上升，导致成交金额增速大大高于成交面积。

本周高品质宅地成交占比回升，导致平均溢价率增长至7.3%，回升至二季度均线上方。本周上海进行了年内第5轮集中土拍，有5宗宅地溢价成交，合计成交总价超过212亿元，首先来看本周楼板价最高的地块，该地块位于杨浦区，出让底价26.76亿元，容积率2.5，吸引了6家房企参拍，共95轮竞价后以35亿元成交，由保利发展溢价30.79%竞得，成交楼板价达到95530元/平方米，刷新杨浦区招拍挂地价纪录。地块处于内环内，交通、商业、教育、医疗资源完善，且周边高端住宅聚集，新房售价可达20万元/平方米以上。

上海曹路地块以更高热度成交，该地块吸引了4家房企参拍，经过67轮竞价触发中止价后进入竞品质环节，最终以总价21亿元+全部附加条件成交，由联发集团竞得，溢价率达到43%，这一溢价率也刷新了当前上海土拍规则下的新纪录。该地块容积率仅1.5，建筑面积5.7万平方米，成交楼板价3.6万元/平方米，并需自持10%住宅及配建5%公租房。地块位于曹路板块，周边交通便利、配套成熟，地处金桥、外高桥、张江三大开发区腹地，承接产业人口居住需求，目前周边新房售价可达6.3万元/平方米左右。

本周热度最高的地块来自成都，锦江区一心桥地块吸引了10家房企参拍，经过154轮竞价后由国贸地产竞得，地块容积率2.55，成交总价23.26亿元，平均楼板价3.55万元/平方米，也是成都楼板价第二高位。地块处于锦江区核心地带，拥有城市级商业、文旅配套，且隶属一心桥城市更新单元，发展潜力大，临近高端二手房售价在5.5万元/平方米左右。

（来源：克而瑞地产研究）