房价泡沫已挤完，物业费的泡沫怎么办？

各位业主朋友，你们家的物业费降了吗？

去年以来，各地陆续传出有些城市的小区物业费调降了。

对广大业主居民来说，这是个好消息。

物业费该不该降？应该降多少？

这一话题涉及千家万户，是关乎民生的重要命题。

咱们先来看一下目前物业费下调的基本状况。

据研究机构克而瑞物管的报告显示，2024 年，重庆、银川、青岛和武汉四座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在 20% 到 35% 之间。

中指院的数据表明，2024 年以来，物业费降费项目主要集中在部分二线、三线城市，包括重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等等，降幅集中在 10% 到 40%。

当然，目前全国的小区数量众多，降低物业费的只是少数，还有很多业主没有享受到物业费下调带来的福利。

物业费急需挤泡沫

首先，我们聊一下物业费该不该调整。

答案非常明确，必须要下调物业费！

因为当前全国大部分小区的物业费存在一定的泡沫。

有些朋友会说，老杨，你很不专业，物业费属于消费品价格范畴，一般很少会出现泡沫。你说房价有泡沫，我们可以理解，因为房价属于资产品领域。

但我想告诉各位的是，在 2021 年之前的那几年，随着全国房价上涨速度较快，房价出现了泡沫。

与房价快速上涨相伴的是，很多小区，尤其是新建小区的物业费也跟着房价大涨。

但问题的关键在于，2021 年下半年以来，全国绝大部分城市的房价都已经跌了 30%、40%，甚至是 50% 了，而很多小区的物业价格依然停留在房价泡沫高峰时期的定价标准上，你说合理吗？

而且过去几年，房租价格也随着房价下跌而下跌。

房子作为资产品，咱们就从资产品的属性来看，业主不管是自住客还是投资客，他所持有的房子的资产品价格，包括租金都在跌跌不休。

在这种背景之下，物业公司想收高额的物业费，合理吗？

另外，咱们抛开房子是资产品的角度来说，居民家庭交物业费，要跟收入相匹配。

近几年很多人的工资不涨，家庭财富缩水，在这种情况下，很多业主居民没有能力去承担高昂的物业费。

所以说，当前及过去几年很多小区的物业费价格是偏高的。

物业费，偏高多少呢？

我们可以通过几个城市的案例来感受一下。深圳前海是深圳的核心区板块，有小区将物业费从每个月每平方米 9.9 元降到 6.9 元，降幅是 30%。在深圳的核心区，物业费 10 元及 10 元以上很正常。

再看上海的案例，一个新房项目交房时，说要将物业费从原价 13.6 元下调到 10.5 元。

上海市的豪宅价格确实很贵，但物业费居然是 13.6 元，我觉得真的是太贵了。即便降了 30%，降到 10.05 元，还是有点贵。

南昌是中部地区的普通二线城市，它的小区物业费由原来的每平米 2.8 元降到 2 元。

要知道，作为中部地区的普通二线城市，能收到 2.8 元甚至部分小区超过 3 元，对于当地居民的平均收入水平来说肯定是偏贵的。

杭州的某个小区，叫花语馨苑，一看这个小区的名字，就感觉像是拆迁安置房，有点像保障房性质的房子。

这种不是市场化、商品化的房子，小区居然物业费也高达 1.8 元。

老杨肯定不算穷人，但以老杨的体感，一线城市的有些新房项目的物业费超过 10 元，二线城市超过 3 元，三线城市超过 2 元，我感觉是贵了。

不知道各位老铁们你们怎么感受，你们所在城市或者你小区的物业价格如何呢？

目前全国大部分小区物业费的收费标准还停留在房价泡沫时期，这肯定是不合理的。

但是你要想让物业公司下调价格，那是非常困难的。

因为对物业公司来说，这相当于虎口夺食。

斗争很复杂、很严峻，也具有长期性。

各位，买新房的时候，包括你去买二手房的时候，物业价格就确定了。

如果你买房子之后好几年，物业公司都没有发生变化，那你想让物业公司降物业费非常难。

很多业主也知道，目前很多小区经常换物业公司，通过公开的竞标来换物业公司。

在竞标过程中，有些公司会报低物业费价格，这种情况下对业主是有利的。

假如物业公司长期不换，而物业公司又坚持收原定价格，那少数的业主就不乐意了，就会出现拖欠物业费的情况，甚至很多物业公司通过诉讼打官司，要求业主交物业费。

很多情况下，业主和物业公司在物业费标准方面公说公有理、婆说婆有理，利益矛盾很难解决。

地方部门应积极有为

在这种情况下，我个人建议，需要地方的相关部门出台相关性的引导性政策，来规范物业费的收费标准。

这里只能说是引导和规范，因为物业费收费标准是市场行为，是市场定价。

但咱们毕竟要考虑到现实，全国大部分小区的物业费还没有完成从高房价时代到房价大跌之后状态的过渡，这种情况下就会出现市场失灵。

一旦出现市场失灵，就需要相关部门介入，通过有形之手来引导规范物业费市场。

另外，对于空置房，也就是较长时间没有人居住的房子，如何收取物业费，也是需要有新的政策进行引导。

比如近段时间，有些地方政府正在进行试点尝试。镇江市规定，从 2025 年 2 月份开始，市区住宅连续空置六个月以上，物业费最多缴纳 70%；青岛市规定，住宅连续空置六个月以上，物业费可以按照前期的标准缴纳 60%；长沙也有类似的一些规定。

各位业主朋友们，如果你觉得你小区的物业费依然比较贵，依然停留在 2021 年之前的水平，建议你可以跟本小区的其他业主一起，以业委会的名义，要求物业公司降低物业费，维护自己的合理权益。