中海“战力外溢” 17.55亿拿下天津新梅江地块

观点网 6月23日，天津市土地市场成功出让一宗宅地。

该地块位于河西区新梅江板块，编号为津西解放（挂）2025-12号，地块土地面积为48539.6平方米，土地用途为城镇住宅，容积率为2.0。地块挂牌起始价17.5亿元，起始楼面价约为18027元/平米。

土拍现场吸引了中粮集团、中海地产两家房企参与竞拍。

经过多轮竞价，地块最终由中海旗下天津中海海豪地产有限公司以17.55亿元竞得，折合成交楼面价18078元/平方米，溢价率0.29%。

新增土储

此次中海竞得的津西解放（挂）2025-12号地块，即为新梅江36号西地块。

据悉，调低容积率、助推“好房子”，是近两年天津市场比较明显的趋势，新梅江36号西地块在容积率的调整上也不例外。此前新梅江36号西地块推介时的容积率为2.5，而到挂牌时容积率调整为2.0，并且解除了医疗地块的捆绑。

出让文件显示，地块位于天津河西区新梅江核心区域，河西区渌水道与内江路交口东北侧，四至范围为东至规划支路，南至渌水道，西至内江路，北至梦湖东道。出让土地面积4.85万平米，建筑面积9.71万平米，土地用途为城镇住宅。

按照该地块使用要求，须自土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。

观点新媒体了解到，中海此次拿下的新梅江36号西地块所处位置隶属河西三片。作为河西三片的中高端板块，新梅江近一年板块网签销售流速约784套，成交均价3.63万元/平方米。

资料显示，新梅江核心区域内实力房企云集，此前中海便已在此布局，打造了中海时光之镜，在售主力户型面积为106-113平方米，另有小高层主推建面约106-237平方米，均价4.5万元/平方米。目前一期已全部交付，二期预计年中交付。

此外，板块内在售项目还包括天津瑞府和联发城投梅江和悦。其中天津瑞府现房为高层产品，户型面积为104-140平方米，均价3.3万-3.5万元/平方米，小高层面积169平方米，均价3.8万/平方米；联发城投梅江和悦的洋房产品成交均价为3.9万元/平方米左右，小高层产品则在3.4万元/平方米区间。

今年以来，河西区土地市场表现较为活跃。包括中海此次竞得的地块外，新梅江板块2025年已出让4宗宅地，其中陈塘W5地块、河西小海地地块均以高溢价成交，最高溢价率达到17%。

与此同时，4宗地块的成功出让将为河西三片将新增五盘合计约?25?万平方米的市场存量。至于中海对于项目后续的操盘，从地块指标来看，该地块项目具备“小高+洋房”和“纯小高”两种规划方向。

从中海过往在河西区域落地的项目来看，后续规划或许会延续中海时光之境项目，以小高层作为主打；除此之外，也可能参考中海学府源境项目，推出洋房与小高层相结合的产品组合。

“战力外溢”

过去一年，中海在12个城市新增土地储备22宗，累计权益建筑面积约389.5万平方米，累计权益土地出让金约696.35亿元，其中73.5%的权益金额集中在四个一线城市，一线+强二线则占到91%。

销售表现上，中海2024年合约销售额为3106.9亿元，同比增0.3%，其在北上广深及香港五个城市实现销售合约额1640亿元，占年度总销售的61%，并且分别位列北京、上海、深圳销售额榜首，完成了361亿元、292亿元和近200亿元的销售额；此外，在广州也取得了199.8亿元销售额，位居市场前列。

中国海外发展行政总裁张智超曾表示，2025年中海的投资将保持稳中有进态势，继续保持行业领先的投资强度，投资策略还是聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行研判。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。

进入2025年，中海仍在核心城市持续加码。

例如以75.02亿元拿下北京海淀树村35号地，创北京楼面价新高；以底价40.08亿元摘北京丰台西南郊冷库地块；以30.65亿元摘得深圳龙岗地块等。

与此同时，相较于以往对一线城市的重仓，今年以来，中海明显将投资决策外溢至强二线城市的土地市场。

2025年1-5月份，中海于北京、深圳、郑州、沈阳、厦门、济南、杭州、香港、长春9城新增土地12幅，收购的土地累计应占楼面面积约157.32万平方米，累计应付的权益土地出让金约人民币290.80亿元。

值得一提的是，此前中海便已在天津河西板块内打造多个项目。如今再入河西，新梅江36号地成功解绑医疗地块配建，容积率由原2.5下调至2.0，原超20万平方米大地块拆分为东、西两宗（本宗为西地块），大幅降低了拿地成本。

此外，河西三片凭借教育均好与持续土地供应，已成为区域新房市场主力，占据超七成市场份额。

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