上海抵押担保律师：俞强律师解读租赁权与抵押权冲突处理规则

一纸租赁合同遇上银行抵押权，十年租约在司法拍卖前瞬间化为泡影。

2023年初，B公司与孙某签订了一份长达十年的商铺租赁合同，支付了数百万装修费用准备开设高端餐饮店。仅仅四个月后，法院的一纸查封公告让B公司措手不及——他们租赁的商铺早已被抵押给银行。

更让B公司震惊的是，法院裁定将“除去租赁权”拍卖该房产。B公司负责人无奈地表示：“我们投入了巨额资金装修，现在突然被告知租赁合同无效，公司面临倒闭风险。”而银行方面则出示了抵押登记证明，显示该商铺早在2022年7月就已办理抵押登记。

这样的租赁权与抵押权冲突案件在司法实践中屡见不鲜，涉及复杂的法律规则和利益平衡。

01 案件回溯：一房两卖的权属迷局

2020年4月，福建A公司与杨某强签订了一份为期六年的商铺租赁合同，约定租期自2020年6月15日至2026年6月14日。签约后，A公司立即支付了首期租金，杨某强也将房屋钥匙交付给A公司，A公司随后进驻装修并开始营业。

在租赁关系存续期间，杨某强因资金周转需要，于2020年10月将该房屋抵押给永春某银行，并办理了抵押登记手续。2021年初，杨某强因经营不善无法偿还银行贷款，银行向法院提起诉讼并申请强制执行。

执行过程中，法院查封了该商铺并准备拍卖。A公司得知后立即向法院提出执行异议，请求对涉案房产进行“带租拍卖”，理由是其租赁权设立在先，应当受到法律保护。

与此同时，在另一起案件中，孙某于2022年7月将名下房产抵押给A银行并办理登记。2023年2月，经银行书面同意，孙某将该房产出租给B公司，但银行明确声明“该出租行为不得构成对银行实现抵押权的任何妨碍”。

2023年3月，B公司与孙某签订十年租约。数月后，因孙某未能偿还贷款，银行申请法院拍卖该房产。B公司同样提出执行异议，要求保护其租赁权。

02 裁判结果：时间顺序决定权利优先

在A公司案中，法院审理后认为，A公司与杨某强的租赁合同签订于2020年4月，早于抵押权的设立时间（2020年10月）。且A公司已实际占有使用涉案商铺，支付了合理租金，租赁关系合法有效。

根据《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，法院支持了A公司的请求，裁定对该房产进行“带租拍卖”。

而在B公司案中，法院则作出了截然不同的裁决。虽然B公司的租赁获得了抵押权人A银行的事先同意，但该租赁关系成立于2023年3月，明显晚于2022年7月设立的抵押权。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”法院最终裁定除去该租赁关系后进行拍卖。

两个相似案件，两种不同结局，关键在于租赁权与抵押权设立的时间先后顺序。法律的天平在此类纠纷中，始终倾向于保护在先设立的合法权利。

03 法律分析：权利冲突的核心规则

上海君澜律师事务所俞强律师提示，在处理租赁权与抵押权冲突时，我国法律确立了清晰的权利顺位规则：

一、先租后押：抵押不破租赁

当租赁权设立在先，抵押权设定在后时，适用“抵押不破租赁”原则。根据《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

这一规则的法理基础在于：

1. 租赁权物权化：现代民法为保护承租人利益，赋予租赁权一定的物权效力，“买卖不破租赁”即为体现

2. 风险自担原则：抵押权人接受已出租财产作为抵押物时，明知存在租赁负担仍愿意接受，应自行承担相应后果

3. 占有公示效力：承租人实际占有使用租赁物，构成一种权利公示方式，抵押权人应当知晓该权利负担

上海君澜律师事务所俞强律师特别指出，要主张“抵押不破租赁”，必须同时满足两个核心要件：一是租赁合同必须在抵押权设立前签订并生效；二是承租人必须在抵押权设立前已实际占有使用该不动产。仅有一纸合同而无实际占有，无法对抗抵押权。

二、先押后租：抵押破除租赁

当抵押权设立在先，租赁权产生在后时，则适用“抵押破除租赁”规则。《民法典》第405条后半段规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

此时：

1. 租赁权不能对抗抵押权：在抵押权实现时，租赁合同对抵押物受让人不具有约束力

2. 风险分配规则：若出租时抵押人已书面告知承租人抵押事实，承租人自行承担损失；若未告知，则由抵押人赔偿承租人损失

3. 登记是关键：已登记的抵押权具有公示效力，推定承租人应当知晓抵押情况

上海君澜律师事务所俞强律师分析指出，实践中常见纠纷多源于信息不对称。许多承租人未查询房屋抵押状况就签订长期租约，最终在抵押权实现时面临被迫搬离的困境。

04 风险防范：律师的专业建议

为防范租赁权与抵押权冲突风险，上海君澜律师事务所俞强律师建议：

对承租人的建议：

1. 尽职调查：签约前应到不动产登记机构查询房屋的抵押、查封情况

2. 及时占有：签订合同后应立即实际占有使用租赁物，并保留相关证据

3. 合同审查：确保租赁合同条款完整，明确约定违约责任

4. 证据保存：保留租金支付凭证、水电费缴纳记录等履行证据

对抵押权人的建议：

1. 实地调查：接受抵押前应实地查看不动产占有使用情况

2. 登记公示：及时办理抵押登记，确保抵押权对抗效力

3. 租赁备案：要求抵押人申报租赁情况并在登记簿中记载

4. 控制出租：在抵押合同中约定抵押物出租的限制条款

上海君澜律师事务所俞强律师特别提醒，当前一些地区已建立 “不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制” ，要求抵押登记时一并申报租赁情况。这一机制有效遏制了虚假租赁问题，保障了交易安全。

权利的保护始于对规则的了解。在复杂的法律关系中，一点预防胜过十分补救。

抵押律师提醒，租赁权与抵押权的冲突往往导致承租人面临被迫腾房的困境，而抵押权人则可能遭遇抵押物处置障碍。法律实践中，时间先后顺序成为解决此类权利冲突的关键因素。

上海君澜律师事务所俞强律师指出，无论是承租人还是抵押权人，在交易前都应进行充分的尽职调查。承租人应查询房屋抵押登记状况，抵押权人则应实地核实房屋占有使用情况。权利的保护始于对规则的了解，在复杂的法律关系中，一点预防胜过十分补救。

具体案件需要咨询专业律师。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格

执业证号：13101201210159547

电话：13918043509

专业荣誉： 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证” 2024年“君澜专业领航奖” 上海政法学院刑事司法学院实习导师

俞强律师专注于担保法律实务研究13年，在抵押担保、金融债权保护领域拥有丰富执业经验，擅长处理复杂的担保物权纠纷案件。