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武汉楼市是否进入深度调整期？不断迭代的产品背后是房企不断满足新一代用户需求的持续竞争。有人只是在迎合市场需求，有人真的在认真做产品。尤其当预售制度在全国逐步推行以后，房企的终极大PK才刚刚开始。无论时代如何变革，产品力永远是核心的竞争力。今天，老陈带大家来关注一下万科在武汉的这个项目。

【项目名称】万科光谷锦上

▎开发企业：万科+湖北科投联合开发

▎总建筑面积：13万㎡

▎容积率：1.8

▎车位比：1：1.24

▎房源：10栋8-18层洋房/小高层，767户

（以上信息来源于网络，实际以项目官宣为准）【项目规划效果图】

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【项目背景】

东湖高新区国资拿地，引入万科共同开发。各占股50%。该项目即2024年12月26日武汉光谷宜居投资发展有限公司底价拍得的P（2024）196号地块，成交总价54720万方，成交楼面价约6617.8元/平。

楼栋规划及项目户型

该项目共规划有10栋8-19层的住宅，和一处口袋公园，包含建面约91-126平户型，封闭阳台交付。

该项目占地面积约5.09万方，其中居住用地约4.59万方，公园绿地约0.5万方；总建面约12.99万方，计容建面约8.26万方，住宅建面约8.1万方；不计容建面约4.72万方，其中阳台建面1.36万方不计容，属于“光七条”奖励面积。机动车停车位939个，其中地面停车位187个。总户数767户，容积率1.8。

所有楼栋朝向一致，均为南偏东朝向，与流芳路走向垂直。

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该项目楼栋的楼层主要有3种，分别为7+1层、11+1层、18+1层（首层均为架空），其中2、3、4、7、8、9号楼均为1个单元11+1层、另一个单元18+1层的错落搭配设计，其中11+1层的单元位于小区内侧；10号楼2个单元均为7+1层，6号楼2个单元均为11+1层，5号楼1个单元为18+1层。

平层图放大来看，18+1层的局部预计为2梯4户连廊结构，2个电梯分开布置，消防步梯位于连廊中间，将连廊分为2段。11+1层的小高层预计为一层2户的纯板式楼。

【户型鉴赏】

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【 92㎡三房两卫（小高层）】

横厅与大阳台：4.8米开间大横厅，搭配7.8米南向观景阳台，玄关S型墙设计，内嵌柜体与冰箱外移设计；主卧3.2米、次卧3米面宽。

【112㎡四房+X空间】（小高层边户）

5.4米横厅+8.4米南向阳台，边户设计实现四房布局，南北双阳台：兼顾采光与通风。

潜在不足：北向卧室面宽可能不足3米，功能性稍弱于南向房间。

【125㎡四房三卫（洋房）】

双套房配置四叶草户型布局，主次卧独立分布于四角，提升私密性。三卫实用性：该配置在170㎡以上户型中更为常见，适合多代同堂家庭。

潜在不足：存在暗卫设计，通风与采光依赖机械换气。

【130㎡四房三卫（洋房全景舱）】

270°采光面：客厅与主卧形成全景视野，搭配南北独立双套房，内外双玄关+独立储藏间。

争议点：无江景或湖景支撑的“全景舱”设计实用性存疑，可能牺牲部分通透性。

区位及配套信息

项目位于东湖高新区高新五路以南、中芯二路以西、高新六路以北、流芳路以东，与三环线直线距离约3公里，属于光谷南板块，具体属于佛祖岭周边区域。

微观区位：

北面为光谷十五小东校区、教育用地、长城达尚城等；东面为规划住宅用地（现状老旧房）、规划流芳新街、武广高铁等；南面为高新六路、佛祖岭小区F区、光谷三小、伟星光谷星悦广场等；西面为流芳路、万科光谷锦曜等。

【光谷南项目全景扫描】

【商业】：项目规划包含部分临街商业。高新六路斜对面在建伟星光谷星悦广场，商业建面约12万方，尚未开业。北侧临近建面约4万方的光谷流芳天地商业。地铁2号线金融港北站在建建面约17万方的光谷万象天地。

【教育】：根据2024年东湖高新区小学服务范围，湖北科投万科光谷锦上所在区域不属于光谷十五小划片范围内，而是属于光谷三小划片范围。但项目紧邻光谷十五小东校区，未来如何划片是非常大的悬念。

【医疗】：高新六路沿线的人民医院东院区

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