上海合同纠纷律师-合同律师：俞强律师解读解聘物业公司法定程序

电话投票解聘物业被法院否决，程序正义是业主维权的第一道防线。

阳光小区业主委员会对小区物业服务长期不满，2023年10月，业委会成员通过电话方式征询业主意见，询问是否同意解聘原物业公司A公司并选聘新物业B公司。

业委会成员拨打了小区300户业主中的210户电话，录音显示有123户业主明确表示同意更换物业。基于此，业委会向A公司发出解聘通知，要求其60日内撤场。

A公司拒绝撤场并向法院提起诉讼，认为解聘程序不合法。业委会则提供了电话录音作为证据，坚称已获得“双过半”业主同意，符合法定要求。

法院审理后认为，电话录音方式不符合法定程序。根据《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定，应当通过召开业主大会会议或书面征求意见的形式进行。

录音证据中部分业主身份无法核实，且未达到“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”的前提条件。最终，法院判决解聘行为无效，业委会需继续履行与A公司的物业服务合同。

01 案件核心争议点

本案的核心争议在于：电话录音方式是否符合解聘物业公司的法定程序要求？

阳光小区业委会认为，他们通过电话录音方式获得了超过半数业主的同意，已经达到了《民法典》要求的“双过半”标准，解聘程序合法有效。

而物业公司A公司则坚持认为，法律规定的程序必须严格遵守，电话录音既不是“集体讨论”也不是“书面征求意见”，不能作为解聘依据。

法院在审理中发现，业委会提供的电话录音存在诸多问题：部分录音中的声音无法辨识身份；有些业主表示当时只是随口应答并未认真考虑；还有业主事后否认自己曾同意解聘。

02 裁判结果与理由

法院最终判决：业委会的解聘决定无效，双方应继续履行原物业服务合同。

裁判理由基于三点核心认定：

第一，程序形式不合法。根据《民法典》第278条及相关司法解释，解聘物业服务企业必须通过业主大会会议集体讨论或书面征求意见的形式进行。电话录音方式不属于法定形式，无法确保业主意思表示的真实性和严肃性。

第二，业主身份核实不足。采用书面征求意见形式时，法律规定必须核实业主身份，表决意见应由业主本人签名。电话录音方式无法有效核实接听电话者的真实身份，也无法排除非业主代答的情况。

第三，表决基数不符合要求。解聘物业公司需要“双三分之二+双过半”的表决比例：即专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决的专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。

本案中，小区共有300户业主，业委会仅联系了210户，未达到三分之二（200户）的参与基数要求。

03 法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示，本案揭示了业主解聘物业服务企业的正确法律路径，凸显了程序正义在社区治理中的关键作用。

解聘物业的法定程序要求：

根据《民法典》第278条和946条规定，解聘物业服务企业必须经过两个关键步骤：

1. 由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

2. 经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

程序形式必须合法。业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。书面形式必须将征求意见书送交每一位业主，无法送达的应在小区内公告，表决意见应由业主本人签名。

上海合同纠纷律师特别指出，实践中一些业委会采用非正规方式（如电话、微信接龙、楼栋签名表）征询意见，这些方式均不符合法定要求，一旦引发诉讼，极可能被法院认定为无效。

解聘通知的法定要求。决定解聘后，应提前60日书面通知物业服务人，合同另有约定的除外。未提前通知或未采用书面形式，都可能影响解聘的法律效力。

上海合同律师提示，解聘物业过程中还需注意：

• 业主身份的准确认定：以不动产登记簿为准，尚未登记的以合法占有为准；

• 表决票设计规范：必须一人一票，不能采用多人联名表格形式；

• 时间限制：业主大会会议应当自召开之日起90日内完成。

俞强律师分析指出，本案中业委会的失误在于过分追求结果而忽视了程序正义。程序合法是实体权利保障的前提，尤其在涉及众多业主利益的共同决定事项上，法律对程序的要求更为严格。

上海君澜律师事务所俞强律师强调，程序正义不是形式主义，而是保障每位业主真实意思得以表达的制度设计。

04 风险提示

具体案件需要咨询专业律师。每个社区的情况不同，解聘物业涉及的法律程序复杂，建议咨询专业律师获取针对性法律意见。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格

执业证号：13101201210159547

专业荣誉：

• 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”

• 2024年“君澜专业领航奖”

• 上海政法学院刑事司法学院实习导师

俞强律师专注于合同纠纷、公司法律事务及社区治理法律研究，凭借13年的丰富执业经验，为众多企业和社区提供高质量法律服务，在复杂合同纠纷解决领域具有深厚造诣。