开疆扩土！中小公募纷纷入局，抢占REITs竞争优势

REITs已成为许多中小公募寻求差异化竞争的重要策略。

尽管在传统业务线上面临着头部公募强大的品牌与渠道资源竞争，但许多中小公募在REITs领域不断开疆扩土，已成为行业新现象，也吸引了那些拥有强大股东资源的中小公募卡位赛道。

券商中国记者获悉，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，有的已连续斩获多个项目，有的开始在年内拿下首单，有的已在项目准备阶段，市场需求与行业竞争策略的变化，预计将吸引更多的中小公募进入REITs市场。

中小公募抢占REITs

竞争优势

又一家中小公募进入REITs赛道。券商中国记者从创金合信基金公司获悉，创金合信基金公司旗下已经有多个公募REITs项目同时处于推进状态，其中公司旗下首只公募REITs——创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金已在6月19日获批，标志着该基金近年来在REITs领域的深耕布局初见成效，相关业务发展提速。

此外，创金合信基金旗下的第二个公募REITs项目——创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金已获上海证券交易所正式受理，项目发起人为北京电子城高科技集团股份有限公司，原始权益人为北京电子城有限责任公司。

除上述两单外，创金合信基金多个REITs项目也在推进中。

在REITs赛道的布局卡位中，小公募表现得极为活跃，管理规模不足200亿元的红土创新基金截至目前已拿下两单公募REITs项目，包括红土创新盐田港REIT与红土创新深圳安居REIT。

中金基金、中信建投基金、中航基金等小公募布局更早，其中，成立时间还不足10年的中航基金则已拥有中航易商仓储物流REIT、中航京能光伏REIT、中航首钢绿能REIT等多只项目产品，这种在公募REITs赛道的深度布局，已超越这些小公募自身的行业地位与规模体量，甚至形成对许多中大型公募的不对称竞争优势。

例如，拿下年内首单获批的消费类REITs项目的基金公司并非来自头部公募，而是来自中金基金。6月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金宣布基金合同生效。该基金简称为“中金中国绿发商业REIT”，合同期限设定为30年，运作方式为契约型、封闭式。基金合同生效日为2025年6月19日，基金份额总额为5亿份，由中金基金管理有限公司担任基金管理人，募集有效认购户数为22437户，募集期间净认购金额达到15.80亿元人民币，认购资金产生的利息为1033.84万元，有效认购份额为5亿份。投资者认购情况显示，战略配售最终发售份额为3.50亿份，占比70.00%；网下发售最终发售份额为1.05亿份；公众发售最终发售份额为4500万份。

值得一提的是，部分头部公募在竞争中落于下风，二线公募正逐步开始往公募REITs业务上投入更多的竞争资源，券商中国记者获悉，华南地区一家公募此前已向证监会递交设立境内子公司申请材料，该子公司或将专门从事REITs业务。

股东优势助力中小公募开疆扩土

拥有产业资本股东优势的中小公募，纷纷抢占公募REITs的赛道卡位时机。

考虑到公募REITs项目本身具有的机构业务与产业资源特点，拥有强大股东资源的中小公募成为布局该赛道的一大优势。

券商中国记者获悉，长城基金未来可能是新一家进入公募REITs项目的中小公募。华能国际日前发布的一则公告显示，华能国际发布开展基础设施公募REITs申报工作暨关联交易公告，华能国际拟以下属公司青岛热电所持有的华能青岛项目作为底层资产，开展华能煤电REIT项目申报发行工作。

公告称，为发行该公募REITs，由长城基金担任基金管理人，长城证券资管担任专项计划管理人，青岛热电转让项目公司100%的股权，青岛热电或其同一控制下的关联方认购华能煤电REIT的战略配售份额，青岛热电担任华能煤电REIT的运营管理机构，为基础设施项目提供运营管理服务。

公告还显示，该基金名称暂定为长城华能煤电封闭式基础设施证券投资基金（REIT），基础资产为青岛热电持有的华能董家口2台35万千瓦热电联产机组及其附属配套设施、2台75吨/小时循环流化床锅炉及相关附属设施（最终入池资产范围以监管审批为准），存续期限27年（根据机组剩余使用寿命暂定）。

值得注意的是，华能国际、长城证券均为华能集团控股的资产，而长城证券为长城基金的第一大股东，且长城基金公司董事长王军也出自中国华能集团。若该公募REITs成功发行，或将成为长城基金旗下首只公募REITs产品，这体现出长城基金布局公募REITs的股东资源优势。

“我们也在REITs业务上做出了很多准备工作，不过目前尚未有具体的进展，但这块业务我们肯定是要力争拿下首单。”华南地区一家中小基金公司负责人接受券商中国记者采访时认为，REITs业务总体处于发展的早期，头部公募与中小基金公司处于同一起步阶段，这意味着如果在REITs上有所收获，可能成为许多中小基金公司进行差异化竞争的重要策略。

底层资产类型丰富加速REITs爆发

尽管公募REITs业务还处于早期，但多家公募人士判断，REITs未来覆盖的资产类型将不断扩大，投资者需求提升将加快REITs市场快速发展。

创金合信基金公司人士告诉记者，创金合信基金高度重视公募REITs业务，已经组建了专业团队，建立了较为完善高效的基础设施基金治理机制，为项目的顺利推进提供了有力保障。作为该项目的基金管理人，创金合信基金携手计划管理人第一创业证券，充分发挥金融机构的专业优势，助力盘活优质资产，为投资者提供具有吸引力的投资标的，同时为科技创新企业的发展提供更加多元化的融资渠道，在政策支持与市场需求的双重驱动下，今年公募REITs市场常态化发行明显提速，产品发行规模和上市数量均创历年新高，REITs市场正迎来难得的发展机遇。

南方基金相关人士认为，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，底层资产类型日趋丰富，中长期配置价值愈发明晰，这将有助于进一步发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的积极作用，同时为投资者提供更丰富的资产配置选择和长期投资价值。

诺安基金宋青认为，从时间上来看，国内的REITs市场相对较新，而海外的REITs市场相对成熟。从投资范围看，国内REITs包括高速公路、产业园，后来不断加入仓储物流、保障性住房项目、清洁能源，但不包括住宅。而国外的REITs可以涵盖更广泛的房地产类型，包括住宅、医疗保健和工业等，考虑到中国基础设施建设形成了大量的优质资产，能够很好地满足公募REITs的发行需求，公募REITs的投资价值凸显，在资产配置组合中的重要性提升。

责编：战术恒

排版：刘珺宇

校对：王蔚