如何在工作日调研商场？ | 猫猫看市

分享三个在工作日调研商场的小技巧。

在投资中，有一种能力是至关重要的，就是见微知著的能力。中国古人有句话：“入门休问荣枯事，观看容颜便得知”，意思就在于此。很多时候，我们只需要看一两个细节，就能对事情的全貌有所了解。

今天，我就想来聊聊在调研商场的时候，如何可以快速判定一个商场人流如何、景气程度怎样。

经常研究消费行业的投资者都知道，对于商场来说，景气程度至关重要。有时候我们会看到，一家商场门庭若市，但隔壁几百米开外的另一家商场却人流稀少。这样的现象，就足以让我们对这些商场背后的上市公司进行评价。

那么，我们如何判断商场的景气程度呢？最简单的方法，自然是在商场的黄金时间，去实地走访一番，数数人头、感受一下购物气氛。

不过，这里面有个小问题，就是商场的黄金营业时间往往是周末，工作日则是在下班以后。

而我们去调研的时间，如果正巧不在这两个时间段，而是在其它时间（比如工作日的中午），我们又能如何快速判断一家商场的景气度呢？

假设我们在工作日的上午10点，正巧路过一家商场，我们是很难直接从商场的人流量来判断这家商场景气度的。这时候消费主力都在忙着上班、上课。投资者中，除了我们这些全职做投资的，没多少人会跑出来逛商场。

这时候，部分投资者往往会说：“现在不是客流高峰期，没法判断，我们周末再来。”而聪明的投资者不会放过任何一个调研的机会。

面对一家工作日上班时间开着门的商场，他可以观察三件事。

首先，他可以观察商场中的开店率。也就是说，从一楼到顶楼走一遍，数一数有多少店铺没有租出去、没有实际运营。

对于商场来说，租金就是生命。因此，一般的商场只要条件允许，一定会努力把所有的店铺都租出去。即使是正在装修中的店铺，也能看到明显的施工痕迹。

反之，如果一家商场运营情况一般，我们就会看到一些店铺没有租出去。按我的经验，一旦一家商场有超过1/10的店铺没有租出去，就已经足够说明经营情况不太乐观了。

当然，一些机灵的商场为了掩饰没有租出去的尴尬，会在这些店铺门口贴上“某某企业即将入住、敬请期待”的落地大海报。这时候，我们要仔细观察，海报后面有没有装修、施工的痕迹。

其次，我们可以在商场里的餐厅区域，找几家门脸比较大的餐厅，进去感受一下服务员的人数配置。

虽然作为在工作日走入商场的投资者，我们不知道商场平时客流量怎样，但是商场里的餐厅一定是知道的。

对于餐厅来说，虽然租下来的店面面积是固定、无法改变的，但是服务员的人数可以自由调配。作为餐厅成本的重要组成部分，服务员的工资支出可是餐厅老板的一大心事。

所以，如果一家商场的景气度比较高，那么餐厅在晚上、周末的人流量就会比较大，餐厅自然会多配置一些人员。反之，餐厅会尽量压缩自己的人员编制，以便节约成本。

因此，如果我们在工作日的傍晚走进一家商场，发现里面五六家餐厅的服务员人数都很多，三三两两聚在一起等待晚上开始工作，那么不用问，这家商场的景气度一定很高。

反之，如果餐厅服务员人数稀少，只有两三个人走来走去，那么大概率这家商场的景气程度不怎么样。

最后，我们还可以在商场的超市里，观察生鲜品种的数量和新鲜程度。

为了最大程度吸引客流，许多商场都会在商场中设置一家超市。这是因为超市中商品的复购率比较高，因此和电影院一样，会最大程度的为商场带来客流量。

而在超市的各个品类中，生鲜属于比较特殊的一类。

一方面，生鲜相对于其它日用品、包装食品来说，因为其无法长期保存，所以顾客的复购率更高。所以，就像商场用超市来引流一样，超市也会用生鲜来吸引客流（这也是大部分超市把生鲜区放置于最里面的原因，这样可以尽可能让客人多逛一些置物区）。也就是说，如果能在超市里开辟一个生鲜区，那么超市一定会这么做。

但是另一方面，由于生鲜保质期非常短，同时品类繁多（想想有多少种蔬菜、水果、肉禽类、水产等等）、保存条件各异，维持一个生鲜区并不是容易的事情。所以，如果超市的客流量不足，那么维持一个较大的生鲜区就属于典型的吃力不讨好。

明白了以上的道理，我们就可以通过观察超市的生鲜区状态，了解超市所在商场的整体经营情况。

如果一家商场里的超市，保持了一个巨大的生鲜区，里面品类繁多、同时货物新鲜度很高，那么毋庸置疑，这家超市乃至整个商场的客流量一定不错。

反之，如果一家商场里的超市生鲜区状态一般，只有常见的几种蔬菜，甚至根本没有生鲜区，那么我们基本可以判断，这家超市乃至这家商场的客流量都不太行。

以上，就是在工作日调研商场时的三个“见微知著”小技巧。通过这些小技巧，我们无需直接看到商场的客流，就能快速了解商场的经营情况。

在其它许多行业中，也存在类似的技巧。只要我们仔细观察总结，就能大大增加调研的效率。

（作者陈嘉禾，系九圜青泉科技首席投资官）