聚焦@海畔东方城 官方售楼处发布：海畔东方城书写未来格调生活！

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南通启东海畔东方城售楼处电话：400-9939-964...海畔东方城项目是由启东市城市建设投资开发有限公司(简称：启东城投）与启东长龙房地产开发有限公司（简称：长龙地产）联袂打造。启东城投是国有独资企业，长龙地产是本土老牌房企，与阳光城、绿地集团、金地集团等大型上市房企已在本土成功合作开发了诸多的项目。

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南通启东海畔东方城售楼处电话：400-9939-964...在启东向东向南发展的大格局下，启东城投和长龙地产决心将海畔东方城项目打造成为启东东线发展的住宅标杆

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南通启东海畔东方城售楼处电话：400-9939-964...日出东方海畔之城

启东【海畔东方城】

上海北大门首站，入沪二十分钟！

装修／毛坯／交付 低总价不限购

在售面积：66、79、89、96、114平米

均价：9000左右

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The first stop at the north Gate of Shanghai, it takes only twenty minutes to enter the city!
上海北大门首站，入沪二十分钟！
Decoration, roughcast delivery, low total price without purchase limit!
装修、毛坯交付，低总价不限购 ！
Project Information
项目信息
Property type: 70-year residential property right
物业类型：住宅 70年产权
Project Location: Intersection of Xinghui Street and Haihong Road, Huiping Town, Qidong City
项目位置：启东市惠萍镇兴惠街海鸿路交汇处
High-rise: 16th floor / 17th floor
高层：16层/17层
The ratio of elevators to households: 1 elevator to 2 households
梯户配比：1梯2户
The average usable floor area ratio for high-rise buildings is approximately 80%
得房率：高层平均约80%
Green coverage rate: 35%
绿化率：35%
Available areas for sale: 66, 79, 89, 96, 114 square meters
在售面积：66、79、89、96、114平米
Total land area: 45,000 square meters
总占地面积：4.5万方
Total construction area: 100,000 square meters
总建筑面积：10万方
Total planned number of households: 792
总规划户数：792套
The building density is 13.9%
建筑密度为：13.9%
The floor area ratio is only 1.6
容积率仅为：1.6
It consists of 8 high-rise residential buildings of 16 to 17 floors and 1 commercial building.
由8栋16-17层的高层住宅和1幢商业组成。
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The project is located in the central area of Huiping Town - at the intersection of Xinghui Street and Haihong Road. It is close to Provincial Road 336 to the north, the industrial park to the west, and the school park Cultural and sports center to the east.
项目位于惠萍镇中心区域---兴惠街与海鸿路交汇处，北近336省道，西靠产业园，东临学校公园文体馆。
The location is surrounded by Huiping's economy, ecology, culture and education.
所处位置得惠萍经济、生态、文化、教育环绕。
Prime location + high-quality products, enjoy a 500-meter golden living circle, meeting the needs of clothing, food, housing, transportation and shopping, suitable for both self-residence and investment.
黄金地段+高品质产品，坐享500米的黄金生活圈，满足衣食住行购，自住投资两相宜。
【 Transportation Facilities 】
【交通配套】
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In terms of public transportation: Within a five-minute walk of the project, there are bus routes Qidong 221, 222, 223 and 224, which connect to the urban area of Qidong and other towns.
公共交通方面：项目步行五分钟范围内的公交站点分别有启东221、222、223、224路公交车，通达启东市区以及其他乡镇。
The Qidong Long-Distance Bus East Station, which is about 5 kilometers away from the project, has operating routes that can cover over 40 major cities across the country, with an annual passenger volume of up to 3.5 million person-times.
距离项目5公里左右的启东长途客运东站经营班线可覆盖全国40多个热点城市，年客运量可达350万人次。
For self-driving travel: It takes about 8 minutes to reach the entrance of G40 Shanghai-Xi 'an Expressway by driving out of the east gate from the project, then transferring to the Hui Da Line via Qiyin Road. It connects the East China, Central China and Northwest regions, passing through Shanghai, Nantong, Nanjing, Hefei and other places.
自驾出行方面：由项目开车出东门经启寅公路转汇大线8分钟左右到达G40沪陕高速入口，连接华东、华中与西北地区，途径上海、南通、南京、合肥等地。
At the same time, it has networked many national expressways running from north to south, such as Beijing-Shanghai, Shenhai, Erguang and Beijing-Hong Kong-Macao, covering the areas of North China, Jianghuai and Southeast China.
同时网络了京沪、沈海、二广、京港澳等多条南北走向的国家高速公路，辐射区域涵盖华北、江淮、东南。
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The planned new Nantong Airport (Shanghai's third Airport) will not only drive the take-off of the major area but also offer you an additional travel option in the future.
还有规划中的南通新机场（上海第三机场）带动大板块腾飞的同时也将为您日后的出行多一种选择。

【商业配套】
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In addition to convenient transportation, the project is also surrounded by mature commercial areas and its own one-stop living facilities.
除了便捷的交通，项目周边也拥有着醇熟的商业，以及自身一站式生活配套。
To the north of the community lies the Huiping Town Farmers' Market, which offers fresh fruits, vegetables, poultry, meat and fish every day, enriching your dining table and nourishing you and your family.
社区北面就是惠萍镇农贸市场，每日提供新鲜的瓜果蔬菜、禽肉鱼鲜，丰富您的餐桌，营养您和家人。
Supermarkets, banks, hotels, restaurants, small businesses.
超市、银行、酒店、餐饮、小商业.
All of these are also nearby, with a complete range of amenities for dining, entertainment, leisure and shopping. All of these are within a 10-minute walk of the project. Moreover, this project has its own commercial street, which can be used to open restaurants, supermarkets, hair salons, beauty salons, laundries and other business types in the future, to meet your daily needs after moving in.
也都在周边, 吃喝玩乐休闲购物一应俱全，而这些都是在项目步行10分钟范围内的，并且本项目自带的商业街，未来可以开设餐饮、超市、理发、美容、洗衣店等业态，方便您入住后的日常需求。

【教育配套】
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After a comfortable and convenient life, it's time for children's education. Our project offers a full range of one-stop educational facilities: Huiping Kindergarten, Huiping Primary School, and Huiping Town Junior High School are all within a 10-minute walk from the entrance of the community.
舒心便捷的生活过后是孩子的教育，我们项目具备全体系一站式教育配套：惠萍幼儿园、惠萍小学、惠萍镇初级中学都在小区出门步行10分钟范围内。
A 12-year all-age education system is provided in one go.
12年全龄制的教育一步到位。
Let children grow up healthily in a familiar and reassuring environment and win on the race line of life.
让子女在熟悉又安心的环境茁长成长，赢在起人生跑线上。

【医疗配套】
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The nearest hospital to the project, Huiping Town Hospital, is only 500 meters away. It is very convenient to treat headaches, fevers and minor injuries nearby.
距离项目最近的惠萍镇医院仅500米，头疼脑热以及轻微伤病都可就近处理非常方便。
In addition, the project is only 10 kilometers away from Qidong People's Hospital, which is a tertiary general hospital integrating medical treatment, teaching, scientific research, prevention and emergency rescue. It is equipped with advanced medical facilities, has a strong medical force and has won numerous medical awards.
另外项目距离启东市人民医院也只有10公里，这是一所集医疗、教学、科研、预防、急救为一体的三级综合性医院，拥有先进的医疗设备，雄厚的医资力量，各类医学奖项不胜枚举。
Two nearby hospitals can safeguard the health of you and your family, allowing you to enjoy a peaceful and wonderful life.
两所近距离的医院可以为您和家人的健康保驾护航，安心享受美好生活。
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In addition to medical protection, nowadays people pay more attention to daily health preservation and exercise. Having a strong body can effectively reduce the frequency of seeking medical treatment.
除了医疗的保护，现在的人们更重视的是日常的养生与锻炼，拥有一个强健的体魄可以有效的减少求医问药的次数。
To the east of our community lies Huize Park, which boasts a beautiful environment and fresh air. Our community is like a home within the park. We have invited several well-known companies from Shanghai and Nantong to jointly design and create an ecological and livable city with great care.
我们小区东侧就是惠泽公园，环境优美空气清新，小区内更是公园里的家，我们请了上海、南通多家知名公司共同设计，用心打造一个生态宜居之城。
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To sum up, it can be said that with a 10-minute fully equipped walking life, transportation, commerce, education, medical care and ecological facilities all available, it is a golden area with high potential and high development, a high-oxygen ecological environment and highly convenient living facilities. Haipan Dongfang City is definitely your wise choice for investment, self-residence, leisure vacation and reserve housing.
综上所诉，可谓拥有着10分钟全配套的步行生活，交通、商业、教育、医疗、生态一应俱全，高潜力高发展的黄金区域、高含氧的生态环境、高便捷的生活配套，海畔东方城绝对是您投资、自住、休闲度假、储备用房的置业慧选。

【基本信息】
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The entire community is designed as a high-quality, low-density green community, with a classical and simple architectural style.
整个社区打造的是高品质低密度绿色社区，建筑风格为古典简约风格。
The exterior facade is painted with high-end sandblasted real stone paint, which is much more expensive than the projects on the market that use exterior wall coatings or tiling.
外立面采用高档的喷砂真石漆，比起市面上用外墙涂料或贴砖的项目，造价就要高出许多。
Of course, there are even more benefits. This material is fireproof and heat-insulating, has good stain resistance, is water-based and environmentally friendly, and has a long service life, remaining as good as new over time.
当然好处就更多了，这种材料防火隔热，耐污性好水性环保并且使用寿命长，历久弥新。
It can retain the architectural color for a long time and better showcase the elegance and solemnity of our community visually.
可长时间保留建筑色彩，能更好的展现我们社区视觉上的高雅与庄重之美。
In addition, the project buildings are arranged in a double-row layout, which results in a smaller rain exposure area, abundant lighting and better ventilation.
另外项目建筑采用双列式排布，淋雨面更小、采光充足，通风效果更佳。
The maximum distance between buildings is 54 meters, which is much higher than the standard of similar projects in Qidong.
栋间距最大为54米，标准远高于启东同类项目。
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The community has set up an underground parking lot, which can be directly accessed by elevator. The entrances and exits of the underground garage are distributed on the south and east sides, corresponding to the two two-way entrances and exits of the south gate and the east gate respectively. The entire motor vehicle driving route completely avoids the community residents' leisure space, basically achieving the separation of pedestrians and vehicles. This ensures the safety of the community residents while reducing the emission of vehicle exhaust on the ground.
小区设置地下停车场，可以由电梯直接入户，地下车库进出口分布在南面和东面两侧，分别对应南门东门的两个双向出入口，整个机动车行车路线完全规避社区居民休闲空间，基本实现人车分流，保证小区居民安全的同时又减少了地面汽车尾气的排放，
Make the air in the community fresher and the environment more beautiful.
使小区空气更加清新环境更加优美。

【园林景观】

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The garden landscape of the community is also highly distinctive. It mainly extracts the elements of classical royal gardens to create a new Chinese-style leisure living space that is simple, grand, exquisite and Zen-like.
小区园林景观也是极具特色的，主要提炼古典皇家园林要素，营造简约、大气、精致、禅意的新中式风格的休闲生活空间。
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Starting from the project's entrance, a symmetrical layout along the central axis is adopted to showcase the Confucian ritual order, create a sense of ceremony for the owner's return home, and at the same time highlight an air of nobility.
由项目门头开始，采用中轴对称布局，展现儒家礼序，制造业主归家的仪式感，同时彰显尊贵气质。
Upon entering, the first thing that catches the eye are the green plants on both sides of the main axis of the community. They are luxuriant and emerald green, symbolizing the vigorous vitality.
进门首先映入眼帘的是小区主轴线两旁的绿植，枝繁叶茂，翠绿欲滴，象征着生机勃勃的生命力。
An involuntary deep breath can relieve the fatigue after a day's work and bring a relaxed smile to your family's face when you enter the house.
情不自禁的一个深呼吸，就能卸下工作一天后的疲惫，进家门后给家人满脸的轻松笑意。
This is attributed to the carefully selected variety of health and wellness seedlings. Their own fragrances or other volatile substances can effectively kill viruses, sterilize and reduce dust. At the same time, when inhaled into the human body, they have the effect of maintaining physical and mental health.
这就要归功于精心选择的多种健康养生苗木，其自身香气或其他挥发物质能有效杀毒、灭菌、降尘，同时吸入人体有保健身心的作用。
In addition, the sensory enjoyment our flowers and trees bring to you is unparalleled. Each viewing area between buildings is planted with flowering shrubs that bloom all year round. In spring, there are red plum blossoms, camellias and peach blossoms; in summer, there are rhododendrons and pomegranates; in autumn, there are hibiscus, hibiscus and osmanthus; and in winter, there are winter jasmine. This ensures that the community has flowers to enjoy and beautiful scenery to see throughout the four seasons.
除此之外我们的花木在感官上给您带来的享受也是无与伦比的，每个楼宇间的观景区皆种植有四季开花花灌木，春有红梅、山茶、桃花，夏有杜鹃、石榴，秋有木槿、木芙蓉、桂花，冬有腊梅，使得小区四季有花可赏、有景可观。
It truly offers a view as soon as you open the window indoors and a different view as you move outdoors.
真正做到室内推窗即景，室外移步一景。
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In the central landscape area, landscape facilities such as mountain and water landscape walls, sun lawns, and rain pavilions and corridors have been created. With meticulous design of water, stones, grass and wood, a new Chinese-style landscape that is both beautiful and refreshing has been created. One can enjoy the beauty of the garden without leaving home.
在中央景观区域打造了山水景墙、阳光草坪、烟雨亭廊等景观设施，以水、石、草、木的精心设计，营造出美轮美焕的新中式景观，足不出户就能身处园林美景之中。
Evoke the memory of the traditional Jiangnan courtyard that embodies the harmony between man and nature.
唤起天人合一的江南传统院落记忆。

【社区配套设施】

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There are three horizontal and three vertical landscape axes in the park, which are connected to each group through a central landscape ring road.
园区内设有三横三纵的景观轴线，通过中心景观环路连接景观轴与各组团之间。
Nine activity Spaces have been set up in the community.
在小区内设置了九大活动空间。
Sunny Lawn: On a sunny afternoon, take a book you like and enjoy a wonderful moment of rest.
阳光大草坪：一个阳光明媚的午后，带上一本自己喜欢的书，静守一份美好的休憩时光。
400-meter slow track
400米慢跑道：
Modern people pay great attention to health and exercise. Therefore, we have specially built a 400-meter plastic track that encircles the community. If you are a running enthusiast, you don't need to run in the noisy and dirty environment outside. You can complete it in our own community where birds sing, flowers bloom and greenery is everywhere. Moreover, the track is equipped with night light guidance to meet the needs of morning and evening.
现代人群对于健康和运动的要求非常注重，所以我们特地打造了一条环小区内部的400米塑胶跑道，如果您是跑步爱好者就不需要在外面嘈杂脏乱的环境下跑步了，在我们自己鸟语花香，绿荫处处的小区里就能完成，并且跑道配有夜光引导，满足早晚需求。
Sports venues: Four outdoor badminton courts have been set up on the southeast side of our community, allowing you to enjoy the sports that are only available in the gymnasium with two or three friends in your spare time without leaving the community.
运动场地：在我们小区东南侧设置了4个室外的羽毛球场，让您在闲暇之余不出小区就能约上两三好友享受去体育馆才有的运动。
All-age children's amusement park: It is a great place for your little one to play and have fun. With a variety of amusement facilities, a sandpit activity area, a graffiti wall and a children's competition track, your child can be both literate and martial.
全龄段儿童游乐园：是您宝贝嬉戏玩乐的好去处，多种游乐设施加上沙坑活动区、涂鸦墙和儿童比赛跑道，让您的孩子能文能武。
Elderly fitness Area: Equipped with various activity equipment, it fully meets the exercise needs of the elderly at home.
老人健身区：配置了各种活动器材，充分满足家里老人的锻炼需求。
Outdoor reception room: The leisure wooden platform, the serene pavilion, and the meeting benches allow you to invite your relatives, friends, and neighbors here to chat, play chess, or enjoy tea, spending a leisurely and peaceful time together.
室外会客厅：休闲木平台、怡然亭、会谈坐凳，让您可以约上亲朋好友、邻里，在此或谈天或下棋或品茶，共度悠闲的静谧时光。
Leisure Square: Popular activities such as aerobics, Tai Chi and ballroom dancing can all be carried out here. It is the best place for group exercise in the morning and evening.
休闲小广场：当下流行的健身操、太极、交谊舞都可在此进行，早晚集体锻炼的最佳场所。
Tree-lined and shaded area: Moonlight filters through the shade of the trees, casting specks of silver light. Nature creates an atmosphere of walking through the starry river for you. This is the best place to take a stroll with your loved one after a meal.
树阵林荫：月光透过树荫洒下点点银光，大自然为您营造出步履星河的氛围，这里是饭后携手爱人的最佳散步点。
Pet Park: A communication point for pet lovers and a gathering place for pet owners.
宠物乐园：爱宠人士的交流点，小主的欢聚处。
It neither affects others nor fails to make like-minded friends.
既不影响他人，又能交到志同道合的朋友。
The beautiful garden landscape and such complete supporting facilities are rarely seen throughout the entire Qidong.
优美的园林景观和如此齐全的配套，放眼整个启东都是少见的。
Moreover, the design of separating pedestrians and vehicles ensures that the elderly and children can enjoy activities and play safely and with peace of mind.
而且人车分流的设计让老人和小孩在活动玩耍的同时保证安全又放心。
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【产品介绍】
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小区共分两期开发，共有7种户型分别为：

66㎡（1房2厅1卫）

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79㎡（2室2厅1卫）

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85 ㎡（2房2厅1卫）

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89 ㎡（3房1卫）
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96 ㎡（3房2厅2卫）

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114 ㎡（3房2卫）
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【 Project Selling Points 】
【项目卖点】
(1) The property in the Qidong area that is the closest to Shanghai, within the true one-hour living circle around Shanghai.
(一)启东板块距离上海最近的楼盘，真正的环沪一小时生活圈内；
(2) The current price in the Shanghai Ring area is the lowest.
(二)环沪板块目前价格最低；
(3) There are no purchase restrictions in Qidong, which can meet the needs of customers in Shanghai and its surrounding areas who have the demand to purchase a house but do not have the qualification to do so.
(三)启东不限购，能满足上海及周边有购房需求，无购房资格客户的需要；
(4) The project is 5 kilometers away from the Qidong East Exit of G40 and 10 kilometers away from the urban area of Qidong.
(四)项目距离G40启东东出口5公里，距离启东市区10公里。
(V) The project is surrounded by complete existing facilities: schools, medical facilities and commercial streets. The sales office phone number of Haipan Dongfangcheng is 400-9939-964. The official phone number of Haipan Dongfangcheng is 400-9939-964
(五)项目周边现有配套齐全：学校、医疗、商业街海畔东方城售楼处电话：400-9939-964海畔东方城官方电话：400-9939-964

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玄关采用极简设计，门套与右侧柜体一体化加宽处理，消除L型转角生硬感。不锈钢包边门套与空间金属元素呼应。悬空鞋柜延伸至过道，形成视觉过渡同时保持入户通透性。

透过鞋柜看向过道，门全部做了到顶的处理，中间的腰线在公共开放区域是整体贯穿的元素，并结合柜门的开启高度，硬包的中线高度等等做了一个整体的联系。

客厅和餐厅做了整体的开放空间客厅的中轴线贯穿客厅和餐厅的中心，吊顶侧边一些细节的处理与柜子的钢条和大理石的分缝有一些联系，整体立面的横向缝隙的高度都有一些相应的联系，让空间的感受更为整体并且相互之间有一些联系。

餐厅背景墙十分简单，用了简洁的理石和硬包分缝来做配合处理，餐边柜和餐椅的颜色呼应，深色的餐桌在浅色的空间处形成明度上的差异。

从过道看向大门入户处，整个过道的中部在书房是三连轨道的滑门，平常可以完全收纳在墙内，让过道亮起来，厨房的门也是超窄的玻璃铝合金门推向墙内，形成比较开放式的厨房。

主卧的空间相对较大，背景是利用左侧的窗帘做的对称硬包的处理，其实后面有暗藏的灯带，使层次更为丰富一些，整体的家私和风格的感觉延续客厅，注重品质和空间的感受。

主卫的设计整体为白色的调子，双盆的设计让使用更加方便，浴缸的位置靠窗，让泡澡的时间更加惬意。

小儿子房的空间柜子上下做了分色的设计，下部的木色结合凸窗台一直延伸到床头背景，天花由于有梁位的影响，做了三边灯带的设计，尽量扩大了高面。

大儿子房运用大量的硬包和布艺，疏密的造型关系中间留有灯槽丰富灯光和造型的层次。

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买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。