楼市大消息！深圳发文：出售型保障房可按比例调成商品房！

6月19日，深圳市住房建设局发布了《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，将于6月24日起实施。

《规定》明确了已批规划的出售型保障性住房的转换规则。申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房。

据悉，《规定》是落实深圳保障性住房建设要求，多渠道增加保障性住房供应的重要举措，是规范拆除重建类城市更新单元规划配建保障性住房的重要依据。有利于推动一批存量城市更新单元加快实施，促进城市更新渠道配建保障性住房的建设和供应。

《规定》明确了两种保障性住房移交建设模式：城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设；不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。

在保障性住房配建比例方面，《规定》明确，配建比例按照城市更新单元改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分类地区确定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。

根据《规定》，配建的保障性住房无法移交用地的，与所在宗地的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。城市更新单元建设的商品住房预售时，实施主体应当同步告知购房者项目配建的保障性住房相关信息。

值得关注的是，按照《规定》，在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。

申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。

这项新政将给市场带来哪些影响？

据“刘晓博说深圳”分析：

1、对商品房市场构成利好。

尤其对核心地段的城市更新项目，“减少保障房，增加商品房”是巨大利好。

因为这些出售型保障房买入成本更低（通常为商品房市场价格的五折、六折），在满足一定年限后转为红本商品房进入市场流通时，可能会对同区域的商品房成交价形成一定的拉低效应。

2、过去的城市更新项目，由于商品房和保障房“捆绑”建设，常常导致小区内部的居住人群构成复杂，引发一些管理和服务上的问题。

而新政中，将60%的保障房转化为土地移交政府，由政府自行开发建设保障房，这相当于将商品房和保障房“物理隔离”。

如果一片区域的保障房由政府单独建设、独立管理，那么商品房小区的业主就可以享受到更纯粹的社区环境。

这可能会提升商品房的居住体验和社区品质，让购房者不再担忧混合居住的问题。

3、长期以来，城市更新面临着资金压力大、销售回款慢等痛点。保障房的配建任务，往往是其中一个重要阻碍。

现在，通过出售型保障房的腾挪，开发商可以释放出一部分资金压力，提高项目的盈利预期。

这意味着，那些“难啃的骨头”——长期停滞的旧改项目，或许会迎来新的转机，加速推进。

此外，据广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中央财政资金发挥了四两拨千斤的撬动效应，并与地方财政、社会资本协同发力，形成多方资金汇集，推动城市更新可持续、能平衡的模式，形成可复制、可推广的模式和经验。更重要的是，通过城市更新补齐基础设施、市政设施短板后，将带动数万亿元的市场投资和消费，比如老旧小区提升类、完善类改造，旧城区复兴带动消费和文旅等，这是内需的重要动力。

附：

关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》的通知

各有关单位:

《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》已经市政府同意，现予以印发，请遵照执行。

特此通知。

深圳市住房和建设局
2025年6月11日

深圳市拆除重建类城市更新单元保障性

住房配建规定

第一条 为落实我市保障性住房建设要求，多渠道增加保障性住房供应，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号，以下简称《指导意见》）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用对象为深圳市市域范围内按照《深圳经济特区城市更新条例》规定实施的拆除重建类城市更新单元。具体配建方式为在改造后含商品住房的各类城市更新单元规划中，按住房建筑面积的一定比例配建保障性住房。

第三条 城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设；不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。

第四条 城市更新单元保障性住房的配建比例，是指配建的保障性住房建筑面积占该城市更新单元规划住房建筑面积的比例。配建比例按照城市更新单元改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分类地区确定。依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第二十条规定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。

移交保障性住房用地时，在配建基准比例的基础上，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减10%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核减4%。

移交保障性住房时，配建比例在移交保障性住房用地的基础上核减。城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减3%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核减10%。除前述情形之外的，配建比例核减5%。

分类地区和改造类型的配建比例详见附表1。

第五条 城市更新单元拆除范围涉及多个改造类型或多个分类地区的，配建比例根据附表2明确的方法加权平均确定。空间范围图未覆盖地区，原则上按相邻片区同样分类确定。

第六条 移交保障性住房用地面积应当先根据本规定第四条第二款测算保障性住房建筑面积，再按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算确定。折算用地不小于3000平方米，且符合相关建设标准、规范的，优先将用地无偿移交政府，且不参与该城市更新单元开发建设用地的转移容积测算。

按照前款折算的保障性住房用地面积小于3000平方米，或不符合相关建设标准、规范的，及政府明确移交保障性住房的，按照第四条第三款测算配建的保障性住房建筑面积，由城市更新项目实施主体建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构，产权归政府或政府指定机构所有，免缴地价。

第七条 保障性住房的配建比例、建筑面积、移交的保障性住房用地面积、用地功能及规模等规划指标应在城市更新单元规划中予以明确。

由实施主体按照我市保障性住房规划建设有关规定与区住房建设主管部门、前海深港现代服务业合作区管理局签订保障性住房建设监管协议书，保障性住房建设监管协议书写明保障性住房的配建类型及规模。实施主体不按照监管协议书相关要求建设保障性住房的，由区住房建设主管部门责令限期改正，逾期未改正的按照有关规定查处。

市规划和自然资源主管部门派出机构按照保障性住房建设监管协议书确定的保障性住房配建类型及规模，在国有建设用地使用权出让合同或者补充协议中载明。

第八条 城市更新单元规划中配建的保障性住房应当与其他类型用房整体规划、合理布局。配建的保障性住房无法移交用地的，与所在宗地的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。

第九条 城市更新单元配建的保障性住房或移交的保障性住房用地，应当在城市更新单元规划编制过程中按照《深圳市城市规划标准与准则》的规定与商品住房一并核算公共服务设施。公共服务设施的布局应满足规划合理性，并符合相关标准和规范。

第十条 城市更新单元建设的商品住房预售时，实施主体应当同步告知购房者项目配建的保障性住房相关信息。

第十一条 符合《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）规定，规划为工业的旧工业区，通过城市更新建设保障性住房的，实施主体可取得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，按照城市更新单元规划容积率折算确定用地面积，交由实施主体开发建设，其余用地无偿移交给政府；交由实施主体建设的用地部分不再配建保障性住房。

第十二条 城市更新单元规划未审批通过的，城市更新单元保障性住房配建应按照本规定实施。城市更新单元规划已审批通过但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的，城市更新单元保障性住房配建可参照本规定实施。

第十三条 《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。

《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且已开工的，保障性住房配建可按照已批准城市更新单元规划实施。

第十四条 建立保障性住房配建空间范围图动态修订机制。市城市更新主管部门可以根据城市发展需要及住房保障发展需要，对空间范围图进行修订并公布后施行。

第十五条 本规定自2025年6月24日起施行，有效期5年。

附表1：分类地区和改造类型配建比例一览表

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来源：深圳特区报、深圳市住房和建设局、深圳商报等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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