专业文章丨父母为子女买房，离婚时如何避免“人财两空”？

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（本文转载自北京市京师天津律师事务所）

本文作者：郭星星 律师

在我国，父母为子女出资购房是普遍现象，既承载着对子女婚姻的美好祝福，也寄托着家庭财富的代际传承。然而，一旦子女婚姻破裂，父母辛苦攒下的购房款可能面临被分割的风险，甚至出现“人财两空”的局面。2025年1月15日，最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称《解释（二）》），对父母出资购房的权属认定规则作出重大调整，进一步平衡了出资方父母、子女及其配偶之间的利益。本文将从最新司法解释出发、对不同出资情形下的权属认定、法院裁判趋势以及父母如何保护自身权益四个维度，深入解析离婚时父母出资房产的分割规则，并提供切实可行的法律建议。

一、新司法解释的核心变化：从“登记主义”到“合同约定+综合考量”

在《解释（二）》出台前，司法实践中对父母出资购房的权属认定主要依赖房产登记情况（如登记在子女个人名下还是夫妻双方名下），而新规则更加强调赠与合同的约定，并赋予法院更大的裁量权，以综合考量婚姻存续时间、家庭贡献、离婚过错等因素。

1、旧规：以“产权登记”为核心。

根据原《婚姻法司法解释（三）》第7条，婚后一方父母全款购房并登记在自己子女名下的，视为对子女个人的赠与，属个人财产。

若登记在夫妻双方名下，则推定为对双方的赠与，属共同财产。

2、新规：以“赠与合同+综合因素”为核心

《解释（二）》第8条明确：若赠与合同明确约定仅赠与自己子女，则按约定处理。若赠与合同未明确或无合同，法院可判决房产归出资方子女，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

二、父母不同出资情形下的权属认定

父母出资购房的情形复杂多样，不同出资方式（全款/首付）、不同登记方式（个人/双方名下）以及是否签订赠与合同，均会影响最终权属认定。

1、一方父母全额出资

有赠与合同明确归子女个人，属于子女个人财产，离婚时不分割不作为夫妻共同财产进行分割。若是无赠与合同或约定不明，法院可判归出资方子女，但可能需补偿配偶（如婚姻存续时间长、配偶对家庭贡献大）。

2、 一方父母部分出资（如首付）

有赠与合同明确归子女个人，出资部分属子女个人财产，但婚后共同还贷及增值部分需补偿配偶。若是无赠与合同，出资视为对夫妻双方的赠与，房产属共同财产，但法院可能按出资比例调整分割比例。

3、双方父母共同出资

有赠与合同明确各自出资归自己子女的，则按出资比例按份共有（如男方父母出70%，女方父母出30%，则房产70%归男方，30%归女方）。若无赠与合同，则视为对夫妻双方的赠与，按共同财产分割，但法院可能参考出资比例调整补偿金额。

三、父母如何避免“人财两空”？

1、签订书面赠与合同，明确出资性质

父母在给子女出资购买房屋时候，与子女及其配偶签订《赠与合同》，明确出资仅赠与自己子女，并公证。若不便签合同，至少保留出资转账记录、聊天记录等证据。

2、选择适当的产权登记方式

父母若希望房产归子女个人所有，应登记在子女一人名下，并配合赠与合同。若登记在夫妻双方名下，即使有赠与合同，仍可能被认定为共同财产。

3、采用“借款模式”而非赠与

若担心子女婚姻不稳定，可签订《借款协议》，约定购房款为借款，而非赠与。

4、关注子女婚姻状况，适时采取法律措施

若发现子女婚姻危机，可提前协商签订婚内财产协议，明确房产归属。若已进入离婚诉讼，应及时主张出资来源证据，避免被动分割。

四、结语：法律保护“出资”，更保护“家庭”

父母为子女购房，本质是希望子女婚姻幸福。然而，现实中的离婚风险无法完全规避。新司法解释在保护父母出资权益的同时，也强调了对家庭贡献的认可，避免“唯出资论”导致不公。对于父母而言，未雨绸缪（签订合同、保留证据）比事后补救更重要；对于子女配偶而言，非经济贡献（如家务、育儿）同样受法律保护。婚姻的本质是共同经营，而非财产博弈。唯有在法律框架下理性规划，才能让父母的关爱真正成为子女婚姻的助力，而非纠纷的导火索。

律师简介

郭星星律师

律师简介

北京京师（天津）律师事务所执业律师，党支部书记，婚姻家事法律事务部主任，首都经济贸易大学法学院兼职硕士生导师，高级企业合规师，中国中小企业协会调解中心调解员，天津市滨海新区法院特约调解律师，天津市宝坻区村居法律服务顾问律师，天津市滨海新区大沽街道法律服务顾问律师，天津市滨海新区公共法律服务中心值班律师，天津市滨海新区人民法院公益值班律师。

专业领域

争议解决与婚姻家事纠纷等