遗产房继承后未过户即出售引发连环纠纷，律师提示先变更产权登记

01.

引言

在遗产房继承过程中，产权归属的认定至关重要，尤其是存在共有人的情形下。今天的案件中，陈家兄妹先是未处理好产权归属，后又因不了解遗产房出售的具体要求而导致卖房屡屡失败，致使陈风损失惨重，凸显出遗产房交易中的产权瑕疵的复杂性与潜在风险。

02.

基本案情

陈风和陈雨是一对兄妹，在2023年法定继承了一套母亲遗留的房屋（后称系争房屋），该房屋由兄妹二人按份共有、各占1/2产权份额，且办理了不动产变更登记，将房屋登记在二人名下。

2024年3月，彭雷与陈风以及某房地产公司就该房屋签订了一份《居间合同》，约定该房屋售价500万元，各自承担中介费和税收，同时还约定了付款方式、违约条款以及定金50万元，如果陈风违约，那么就要双倍返还定金。当天，彭雷就支付了50万定金，陈风收到后出具了一份确认收到全部定金的收条。

2024年5月，陈风签订合同后，陈雨始终不配合办理过户，陈风无奈只能提起共有物分割之诉，希望能由按份共有变为取得全部产权。后经法院调解由陈风取得全部房屋产权，陈风须支付陈雨房屋产权折价款200万元。

虽然法院已经调解结案，但在调解书中并未明确约定应当是陈雨先过户还是陈风先付款，两人对此僵持不下——陈雨说不给钱就不配合办理过户，陈风本身经济能力不足又担忧给钱后陈雨仍旧不配合。为解决这一矛盾，彭雷、陈风、陈雨三人共同签了一份《补充条款》，约定共同解决房屋过户问题，过户时间延后至11月1日，如果最终未完成过户须退回全部定金。同时，三人在银行一起设立一个共管账户，彭雷在交易前先支付一半房款在共管账户中，剩余一半房款在过户当天支付。

然而，意外还是发生了。陈雨出尔反尔，在11月1日前一直借口推脱、拒绝去办理过户。直到11月1日当天，三人终于一同来到交易所，本应将房屋产权直接变更登记至彭雷名下，但陈雨再次从中作梗，提出要将系争房屋先过户到陈风名下，再由陈风过户给彭雷，但在实践中，房屋过户办理手续至少需要1周时间，而11月1日已经是合同约定的最后期限，会直接导致陈风违约、彭雷也无法依约拿到房子。

彭雷终于忍无可忍，找到了丽庆禾律所的刘文庆律师和姚晨律师成功起诉，希望能够解除先前签订的《居间合同》和《补充条款》、返还已支付的房款以及根据之前的约定陈风需返还双倍定金。法院经审理，确认解除合同且陈风应当返还房款，就返还定金，因为导致合同未能完全履行的主要原因是陈雨的百般阻挠而非陈风故意为之，彭雷也予以谅解，最终陈风自愿返还定金50万元并额外补偿25万元，两人握手言和。

03.

丽庆禾法律实务

本案中，彭雷、陈风和陈雨在办理过户事宜时发生了争议，事实上，陈风因为遗产房过户问题已经卖房失败多次，其核心原因是彭某、陈风、陈雨等人以及交易房屋时的房产中介都不清楚遗产房如何继承与出售。

在本案中，陈风、陈雨的继承遗产房的方式是法定继承后按份共有，各占1/2房屋产权份额，后来也是因为陈雨享有一半产权份额，如需出售房屋要么共有人陈雨同意配合、要么由陈风取得全部产权才能成功，使陈雨的百般阻挠有了法律基础。

实务中，继承遗产房其实可以一步到位：法定继承时，如存在其他继承人，可以由其中一人继承取得全部产权份额并登记在其名下，再由取得全部产权的继承人人支付给其他继承人相应份额的房屋折价款即可。

另外，不仅本案中的某房地产公司，也包括不少现实中的房屋中介都对遗产房能够出售的条件不了解，专业度不足。本案中，房屋中介在与彭雷、签订《居间合同》时，明知系争房屋有陈风、陈雨两个产权人，但却只与陈风签合同，丝毫未考虑到还存在另一产权人的法律风险。

而且，中介在系争房屋还未完全转移至陈风名下时就出售该房屋，显然对客户十分不负责。遗产房并不可以直接出售，需先通过继承过户到继承人名下后，才可以再次出售，售出后将房屋产权变更登记至房屋购买人名下。

根据法律相关规定，流程如下：

1、确定继承：通过法定继承或遗嘱继承，如有共有人须确定继承的房屋产权份额。

2、办理过户至继承人名下：因继承、受遗赠取得不动产，可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

3、变更登记至房屋购买人名下：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

虽然被继承人死亡后，继承人们会即时取得被继承人的遗产房的物权，但该遗产房的继承方式也需要慎重选择，如后续需进行交易则须先将遗产房过户至继承人名下。丽庆禾律所再次提示继承人们：切勿盲目直接出售遗产房，谨记先过户、再出售，避免不必要的法律纠纷。

律师团队

刘文庆律师

华东政法大学硕士研究生毕业，中共党员，现任上海丽庆禾律师事务所主任，上海市律师协会会员。

擅长处理刑事辩护、房屋动迁、婚姻家庭、公司业务、民商事纠纷等领域的诉讼及非诉讼法律事务，担任多家企业常年法律顾问，业务精湛、经验丰富。

从业数年来，已成功承办数百起民商事案件与刑事案件，在民商事案件领域，精通《民法典》、《公司法》等法律法规，能够快速准确找到关键点，制定出专业的诉讼辩论策略和方案，有效地为当事人争取利益，受到当事人的一致好评；在刑事辩护领域，擅于做无罪辩护、罪轻辩护、免于处罚辩护，精通《刑法》实体法及《刑事诉讼法》，基本功扎实，有良好的辩护经验和技巧，擅于同办案机关沟通，从业数年来，已为多名委托人有效的维护了切身利益。同时，还擅于处理取保候审，已为多名委托人在审查批捕阶段或是审查起诉阶段成功取保。

姚晨律师

知识产权部负责人，专职律师。

华东政法大学知识产权专业（卓越人才实验班）毕业。擅长商标法非诉业务、版权登记非诉业务、商标侵权诉讼、特许经营合同纠纷、商标行政诉讼等领域。工作严谨细致，具有卓越的法律素养和丰富的实战经验。能够准确分析案件的法律关系，提出有力的法律意见，为案件的胜诉提供坚实的法律支持。