上海五批次土拍：杨浦新地王诞生

文/上海进深 张林霞

上海五批次土拍，再一次拉高了杨浦、闵行、宝山的楼板价。

杨浦热度居高不下，仅时隔一个月，杨浦滨江地王再刷新。保利发展以30.79%的溢价拿下C090101单元01C5-02地块。

保利发展也是本次土拍的最大赢家，另外还拿下了闵行MHC10601单元01-22A-10地块地块。

首日土拍的5宗地块总起始价达177.65亿元，最终4宗以溢价成交、1宗按底价成交，总计揽金191.57亿元。

1.杨浦区C090101单元01C5-02地块

该地块吸引上海城建、中海、保利发展、越秀、招商蛇口&财投、华润置地&中能建共6家竞买人参与竞价，历经95轮激烈角逐，最终保利发展以35亿元总价竞得，成交楼面价95530元/㎡，溢价率30.79%。

保利发展拍下杨浦新地王，成交楼板价超9.5万/㎡，预期售价14.5万/㎡ ，杨浦的地价节节攀升。

地块性质为住宅用地，出让面积14655.15㎡，规划建面36637.87㎡，容积率2.5。

其起始价26.76亿元，起始楼面价73039元/m²；配建5%保障房，中小套型住宅建筑面积占比40%；宗地内1600㎡区文物保护点（原英商电车修理工场，计容）用作社区公服配套设施；商品住宅装修标准集采价不低于4000元/㎡。

项目周边高端住宅云集，翡丽甲第二手房成交单价稳定在15万/㎡以上；保利外滩序BUND45以727%的认购率售罄，创下2024年认购率新高；还有招商・桐安里、翠湖滨江等在售的风貌别墅，区域改善氛围浓厚。

二手房如凤城花园、控江七村、双阳公寓等，户型多样，单价在42706-74516元/㎡之间，多为近地铁、配套成熟的房源。

2.闵行区MHC10601单元01-22A-10地块

该地块吸引了保利发展、天安、联发集团&象屿地产3家竞买人参与竞价，经过40轮激烈竞拍，最终保利发展以31.40亿元总价竞得，成交楼面价38775元/㎡，溢价率12.95%。

地块为住宅用地，出让面积40493.2㎡，规划建面80986.4㎡，容积率2.0，建筑限高50米。

该地块起始价27.80亿元，起始楼面价34330元/m²；无需配建保障房，中小套型住宅建筑面积占比30%（计24295.92㎡），配建400㎡养老服务设施；商品住宅装修标准不低于3000元/㎡。

周边竞品方面，地块南侧1公里左右的保利海玥外滩序BUND98，今年5月27日开盘当天223套房源即全部售罄，认购率达244%。

南侧2公里左右的保利光合上城、保利光合跃城目前处于在售状态，其中保利光合上城上一次开盘在去年6月14日，推出建面约92-134平方米公寓，均价约69900元/平方米。

二手房方面，地块周边多为2007年后房源，区域价格天花板或为上海星河湾。

3.青浦区QPS8-0101单元A18-12地块

该地块最终由大华集团以30.53亿元底价竞得，成交楼面价26843元/㎡，溢价率0%。

要知道，2年前绿城竞得前一站双联路地块时楼板价已达36850元/㎡，且该地块并非地铁房。

此外，同济拿下的蟠龙里地块楼板价也有30346元/㎡。而此次大华拿地楼板价仅26843元/㎡，价格明显回落，未来新房定价具备充足空间。

地块总出让面积49446.43㎡，规划建面113726.79㎡，容积率2.3，起始价30.53亿元，需配建5%保障房，中小套型住宅建筑面积不低于住宅总建面的30%，并配建2100㎡公共服务设施、200㎡养老服务设施；商品住宅装修标准集采价不低于2500元/㎡。

大虹桥徐泾曾是上海楼市的超级热门板块，创下过一年销售近万套新房的出色成绩，91.22分的蟠龙天地、82.88分的万科天空之城等项目仍让人记忆犹新。

在经历了一段供需两旺的火热时期后，徐泾已冷静了一年多，且在此期间没有新的住宅地块供应。该地块北侧便是17号线徐泾北城站，直线距离万科天空之城商业约1.2公里。不过，徐泾北城站的成熟度比不上徐盈路站。

而二手房如招商虹桥公馆、万科天空之城、蟠龙天地等价格在6-7万/㎡区间波动。

4.金山区JSC1-0403单元3-10-12地块

该地块吸引金山城投、建发两家竞买人参与竞价，最终建发以12.68亿元总价竞得，成交楼面价14820元/㎡，溢价率9.78%。

地块出让面积68470.88㎡，规划总建面85588.6㎡，容积率1.25，建筑限高36米；起始价11.55亿元，中小套型住宅建筑面积占比40%，需配建1210㎡公共服务设施、400㎡养老服务设施；商品住宅装修标准集采价不低于2000元/㎡。

该地块周边新房流速较快，南侧金海汀雲台自2024年10月首开以来多次推盘均“日光”，周边新房去化周期在12.6个月，低于全市水平，地块北侧500米左右佳运汇龙府在售，建面约102-166㎡3-4房，均价65696元/m²。

1.25的容积率表明，该项目大概率会以打造别墅类产品为主，比较契合本地改善人群的需求。

5.宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块

该地块最终由中建八局以总价81.95亿元竞得，成交综合楼面价25488元/㎡，溢价率1.17%。

共包含6个子地块，其中90-01为办公和商业地块，其余为住宅地块，总土地出让面积为98659.8㎡，规划总建面321541㎡；该地块商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。

该组合地块为本轮土拍体量最大、规划要求最严、开发难度最高的一宗地块。

在这六幅地块里，有一宗是250米高的地标商办塔楼地块，该地块要求商业100%自持、办公40%自持，这一显性门槛清晰地表明需要具备长期持营能力；剩下的五幅属于高密度住宅用地，不仅要配建保障房，还对中小户型的比例有所限制，其开发逻辑要求进行一体统筹，并逐步推进落地。

中建八局总部坐落于上海浦东，因而以上海为大本营，深度布局长三角是中建东孚的核心战略，且已收获亮眼成果。其“御”“熙”“境”三大住宅产品线在市场中颇具认可度。历经多年深耕，中建东孚开发的项目数量已超20个。

例如虹口的中建虹悦里、占据上海之鱼核心位置的中建御璟园，以及宝山顾村板块的中建山水雅境等。

此次中建东孚再次于宝山拿地，重返熟悉的深耕区域，势必会为该区域打造更具竞争力的产品。

目前周边新房项目如保利海上瑧悦、中环铂樾等均价在6.5–6.8万/㎡，不少项目认购率超九成。