保利、建发下手很快，中海、华润得抓紧了

港资房企很有钱，这是公认的事实，所以，能耐得住寂寞，熬得过时间。

2020年2月20日，港资企业香港置地豪掷310.5亿，成功拿下上海市徐汇滨江西岸金融港地块，总开发体量超过了180万㎡，这个价格超刷新了全国土地交易的总价记录，并且这一纪录一直保持到了2025年5月30日。

以108.7万㎡的地上计容面积口径计算，香港置地拿下的这块地，平均楼面价是28565元/㎡，是的，平均楼面价没到三万一平，搁现在是不敢想象的。很多同行是羡慕的，但是奈何囊中羞涩或出于风控考虑，却不敢出手。

2020年这个时点，中国房地产市场的行情着实冷清，别说很多企业没钱，就是有钱可也不敢拿这么高价的地。

直到2023年、2024年，一些头部的央企才慢慢的缓过来，这两年，保利发展、中海地产、华润置地等企业都干了（几）票大的，百亿的地块出现了不少！行情不好，政府也愿意把一些压箱底的地拿出来。

2023年6月，经过151轮激烈角逐，中海以125亿元的总价拿下深圳湾超级总部基地一涉宅地块，楼面地价6.03万元/㎡，据说是深圳历史上第八宗百亿级地块。此后，便一发不可收拾，接连将多幅百亿豪地收入囊中；

2023年9月11日，中海力克10余家房企，以128亿的总价拿下广州市海珠区上涌果树公园北侧地块；

2023年10月24日，中海地产&上海西岸开发联合体以底价240.16亿拿下徐汇龙华街道地块；

2024年11月29日，北京朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组团地块，总建面63.9万㎡，被中海以153亿的总价收入囊中，刷新了北京土拍市场上的最高总价纪录；

2024年12月2日，中海联合华润置地经过295轮竞价，以总价185.12亿元、楼面价70388元/㎡、溢价率46.3%竞得南山区地块，刷新了深圳近十年涉宅地块总价纪录，也顺势成为了2024全国总价地王；

2024年12月12日，中海又以110.54亿的底价竞得北京丰台区万泉寺村地块，成交楼面价6.2万元/㎡。

2024年9月，经过5小时、148轮的激烈竞价，保利发展以117.6亿元竞得广州市天河区南方面粉厂地块，成交楼面价66957元/㎡，溢价率达33.4%，成为广州土拍楼面价第二高的地块，亦也是广州土拍史上为数不多总价超过百亿的地块；

2024年6月13日，北京首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地（朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区3宗地块）成交，中建智地联合体以112亿元底价竞得；

2025年4月，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得平房乡黄杉木店地块（黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块）及孙河组团土地储备项目2902-73地块，成交楼面价5.45万元/㎡，刷新了近两年朝阳区宅地的总价纪录。

2025年6月19日，中建东孚(中建八局)（拿地了……）以总价81.95亿元竞得宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块（宝山南大巨无霸地块），楼面价25488元/㎡，溢价率约1.1%。

这几年，流入市场的百亿地块都被这几家企业包圆了。

2025年端午节这一天，注定要被地产人铭记。上海地产以超523亿的总价拿下徐汇滨江东安新村（旧改）地块，一年前的老破小，摇身一变成为全国总价地王。

伴随总价地王的诞生，上海隐形“地主”的面目也更清晰了。

5月31日，徐汇区C030301单元125-31地块协议出让，出让价格是341.35亿元，折合楼面价是75014元/㎡（住宅部分楼板价约12.5万/㎡），意向用地者是上海新东安企业发展有限公司，也就是上海地产。

自此，徐汇东安村地块被上海地产全部收入囊中，这是上海史上最大单地块一次性征收项目，涵盖住宅、办公、商业、研发等多种属性的综合用地，总建筑面积达到60.04万㎡，住宅部分的建筑面积是41.83万㎡，步行三百米到西岸金融城，1公里内有四家三甲医院，4/7/12三条轨道交汇。这地块含金量有多高，不用多说了。

相应的，这个项目也是非常考验企业的综合操盘能力，一般企业估计不太容易吃得下，这也事先把一些企业排除到了门槛之外。

图表：上海徐汇东安新村3宗旧改地块出让结果（亿元）

资料来源：亿翰智库

3月拿下的这第一块地，拟建5栋18-26层高层住宅，住宅建面约6.42万㎡（+3%超低能耗奖励），只有206户，套均面积约311㎡；车位有636个，车位配比超1:3；没有中小套型比例限制，社区内也没有公租房，说是8月开工，由国企跟民企合作开发。

经统计，2024年12月底到2025年5月底，这近半年的时间，上海地产已经在杨浦、徐汇、浦东、虹口几大核心区拿下超900亿（土地总价）的地块，放眼全行业，也是当之无愧的拿地王者，超越了一众的国央企。

图表：上海地产近期拿地情况（亿元、万㎡）

资料来源：亿翰智库

上海地产拿地后，一般不会完全由自己开发建设，通常是通过协议出让拿下土地后，再通过上海联合产权交易所，把地块通过市场化的方式进行股权转让。

保利发展、招商蛇口、中建壹品、建发、华润置地、绿城中国等一众国央企都是上海地产的好伙伴。

与保利都是老朋友了！

最近比较火热的保利世博天悦就是由上海地产与保利发展各持股50%开发的项目，这个项目开盘一周年（2024年4月25日首次开盘），单盘的销售额已经突破了200亿，最高单价直接飙到了30.26万元/㎡，超越了滨江凯旋门顶楼的30.2万元/㎡，刷新了上海新房单价的历史纪录，截止2025年6月16日，销售530套，去化率是66%，最新一期将于6月18日开盘，共推出76套住宅。

图表：保利世博天悦销售情况

6月初，保利发展又与上海地产签订了合作协议，后续或许保利将参与到更多的地块开发建设中，比如杨浦区新江湾社区E1-08A地块项目。

建发一举夺百亿（地块）！

6月6日，建发股份发布公告，其下子公司建发国际通过上海联交所竞拍取得虹口城更所持有的上海弘寿里100%股权以及上海城更持有的上海新闳湾100%股权的方式，取得上海市四幅地块，总价是123.5亿元。

其中，以36.37亿元竞得上海弘寿里100%股权及转让方对其债权，其中股权交易价款0.16亿元、转让方对其债权交易价款36.21亿元，弘寿里持有的资产是虹口北外滩的三块地，即hk240B-02地块、hk241C-01地块、hk241D-04地块，这三块地是上海地产在2024年12月花费36亿斩获。

以87.13亿元竞得上海新闳湾100%股权及转让方对其债权，其中股权交易价款0.72亿元、转让方对其债权交易价款86.41亿元。新闳湾持有的资产是杨浦区新江湾社区G1-06地块，这块地是2025年3月上海地产花了86.5亿拿下的。

图表：建发国际获得的四幅地块详情

资料来源：企业公告，亿翰智库

救华润置地于急时！

2020年3月，传闻说，华润置地因与中海、万科三家企业“围标”事件被限制3年不能在上海市场拿地，此后很长时间里，华润置地在上海就鲜少拿地，直到2022年10月底，华润置地成功拿下上海德泽置业有限公司（上海地产旗下企业）90%股权及相关债权，成交价为35.26亿元，获得三林滨江西区第二块土地，也就是后来的前滩润璟，经此一役，华润置地成功回归上海市场。

绿城把握住了机会！

在上海这个市场，绿城的知名度并没有那么高，项目数量也比较有限。在这有限的项目里，就有一个项目是从上海地产手里拿到的，也就是三林滨江西区的第一块地。

2022年7月，绿城以底价拿下了三林滨江南片区西部滨江沿线10单元21-03和21-05地块，并将其打造成了上海前滩百合园项目。

成就了中建壹品！

这两年，有一批国企就跑的比较快，像越秀，中建系的一些企业。中建系的企业里，中建壹品拔得头筹，2024年直接冲到了行业TOP20，这也跟在上海的布局有关。2023年，中建壹品拿下杨浦滨江地块，成功进入上海，打造的浦江之星项目一炮而红（至今项目的销售额已经突破了50亿），这也让很多人知道了中建壹品这家企业。

2024年4月，中建壹品成功从上海地产手里拿下杨浦城更摘得定海社区风貌旧改地块（2024年2月20日，上海地产以37.58亿摘得杨浦区定海社区H4-10地块，该地块为风貌旧改地块，土地面积2.59万㎡，容积率2.0，建筑面积5.18万㎡，楼面地价为72549元/㎡，3月28日，上海联合产权交易所挂牌了上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司37.54亿元债权），这块地就是现在的中建外滩源著，2024年12月取证入市。新开盘到2025年5月，累计销售额到了30亿。

上海这个市场的竞争不是其他城市能比的，很明显，竞争到最后都是头部的国央企在贴身肉搏，上海地产作为隐形的“地主”，大概率会吸引不少企业的目光，虽然拿到的地，有一些已经确定了新主人，但仍有大批稀缺优质资源没有下家，应该有企业已经心动了。

但以地块的体量和要求来看，能参与进去的群体可能比较有限，能吃得下这么大体量地块的企业也没有多少了，看到保利、建发如此积极，不知道华润置地、中海地产、中国金茂这些企业是不是也心动了，行动了？

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