马场SKP，能救珠城二手吗？

　　最近，在群里看到一个很有意思的话题：

　　珠城二手降价，已经不算什么新闻，毕竟，就连顶豪汇悦台业主都打算集体跑路。

　　但，马场是有特殊性的，作为珠城最大、也是最后的“遗珠”，被视为珠城改命的希望。

　　哐哐一顿十全大补药，不可能毫无起色吧，马场SKP能不能救珠城二手呢？

　　先说我们的观点：

　　1）短期内，SKP+学校落地会产生积极预期，如果价格到位，是马场周边二手的出手机会

　　2）长线来看，对珠城中区、东区非一线望江二手豪宅，会继续承压

　　3）马场地块利好，最先吃肉的会是周边新房，其次才到珠城二手喝汤

　　一起展开来聊聊。

　　1、马场地块对珠城的三个利好：SKP顶奢商业、品牌学校、产品迭代

　　马场地块的规划和进度，我们是全网首曝的，基本面和逻辑都比较清晰了：

　　珠城最后一片连片开发的土地，包括50万平商业+22万平住宅+中轴公园+规划小学+5号线潭村上盖。

　　我们也拿到了更详细的规划版本，当然目前不方便公布，我粗略画了一个灵魂画手版，给大家参考下商地、宅地、学校的位置：

　　地块出让方式有两个方向，可能会切割，也可能一次性捆绑出让，如果是后者，那真就是来一波大的，情绪给你拉起来。

　　好地段+绝对的稀缺性+高能级开发，明面上看，对珠城的利好至少有三重：

　　其一，SKP顶奢商业。

　　SKP的能量就不用多说了，中国店王，名气在太古汇之上，也就是说，可能比珠城或者广州现有的商业都要高端。

　　体验感也会更新，参考规划图，SKP不会是封闭商业体，更可能是开放性的盒子式商业，面向中轴公园，迭代性是一定会有的。

　　当然，也有很多人担心SKP资金问题、或者会退出马场项目，其实这两个问题都是不成立的。

　　目前，博裕资本已经正式收购华联SKP，实则意义是利好落地，因为SKP找到了新金主，有了扩张的资本，进入广州的概率很大。

　　而且，6月13日发布的《广州市提振消费专项行动实施方案(征求意见稿)》中，又重提了SKP，信号意义很强了。

　　其二，品牌学校。

　　马场地块配建有学校，位置就在东侧，我们拿到的内部规划版本，包括一所36班小学和一所幼儿园。

　　这所小学，很大概率会引入品牌学校。

　　毕竟，现在的市场下，好学校就是硬通货；再者整个珠城东区，也确实没啥好学校。

　　你看，4000万+的顶豪颐德公馆，对口小学却是猎德实验小学，这落差何止亿点点大。

　　图丨猎德实验学校招生范围

　　至于品牌规格多高，就要看开发商的钞能力了，但结合马场的重要性考量，至少是天河的区属龙头吧，比如天外、广州中学集团。

　　学校落地，按照就近3公里分配的原则，很多珠城东区的二手楼盘都有可能受惠，这个就是最直接的积极预期了。

　　其三，产品迭代。

　　按地块逻辑推测，马场地块大概率会做200平打上的顶豪，更低密度+更高使用率+更新的设计+大公园景观，大约1000套货量，相当于2个面粉厂。

　　总价嘛，可能会去到3000万起。

　　简单来说，可以参考面粉厂地块，甚至比面粉厂地块更大、配套更全。

　　当然，江景面比不上面粉厂，住宅估计很难望江，但自身有中轴公园景观，更像是2.0版本的珠江公园。

　　至于还有没有超高赠送率？

　　现在很难预估，但市场和政策都是变动的，以马场地块的特殊性，单独开一个绿灯也不是完全没可能。

　　退一步说，即便做不了，竞争力也足够强了。

　　总的来说，马场地块，一定会迭代出新一代珠城顶豪，也会是广州豪宅市场的新锚点。

　　2、马场地块对珠城二手的影响，不能一棒子打死

　　有意思的是，紧贴着马场地块的二手，是跑马地花园、富力公园28、珠光新城御景等，都不是珠城第一梯队的豪宅。

　　大部分成交价都在1000万以下，最能跑量的跑马地花园三期，总价100-300万之间，单价最低不到3万/平。

　　所以你说，这样一个定位明显不同的顶豪空降，会是对手吗？反而是能叨光的老大哥吧。

　　马场SKP落地，对周边小户型来说，是有利好的。

　　别的不说，出租房源会更受欢迎，像跑马地花园三期这种小户型，持有成本不高，租出去做个现金奶牛，是个不错的选择。

　　其次，随着SKP和学校落地，也会吸引到一波预算没那么高、又想要进入珠城核心圈的家庭客。

　　所以，综合性更强、楼龄更新的二手楼盘，像珠光新城御景，也有机会。

　　真正利空的，应该是和马场撞型的二手产品。

　　比如说中区中高端产品、和东区的非一线江景大户型，中海花城湾、嘉裕公馆，乃至是颐德公馆、誉峰等。

　　珠城中区，主要优势是商业和配套的高集中度，但楼盘也很多。

　　马场SKP落地后，就有了升级版商业和更优的居住环境，对中区业主的吸引力不是一般的大。

　　至于东区，其实二手盘也不少，但好在豪宅区属性更强，也有江景和珠江公园的景观优势。

　　但其中，真正一线望江的，只有汇悦台、凯旋新世界广粤尊府以及新城海滨花园南区。

　　至于靠珠江公园的豪宅，也未必不够马场打了，毕竟马场本身也有公园景观。

　　简单总结，真正扛打的，还得靠不可替代性。

　　3、周边一手吃肉，珠城二手喝汤

　　马场地块出来后，利好传递效应，可能会是周边一手>珠城二手。

　　比如说，马场住宅、面粉厂>天曜、凯旋新世界广粤观邸>天珺>珠城二手。

　　很简单，现在大家买房的趋势，就是买新不买旧，没人能拒绝新规+新产品。

　　另一个，马场地块的开发，带动的不止是珠城自身，还有缝合珠城和金融城的作用。

　　所以，除了马场自己，近在咫尺的面粉厂、天曜、凯旋新世界广粤观邸、天珺都能更快吃到肉。

　　保利面粉厂项目，主打200-600平顶豪，130%使用率已报批+无敌江景，预计下半年入市。

　　保利天曜，首开卖120/140/165/208平四房，总价约1000-2000万之间，高品质产品+体育东小学+地铁江景大盘。

　　天曜开盘卖爆，吸引了很多珠城置换买家，首推的165和208平已经没货了，120平剩下10+套，140平只剩下6套。

　　图丨保利天曜示范区园林实拍

　　凯旋新世界广粤观邸，主推132--835平大宅，更是凯旋最后的稀缺产品，适合追求珠城地段和生活属性的买家。

　　都荟天珺，主推157-257平，总价千万起，也是位置最靠近马场的项目。

　　至于珠城二手，户型过时加上楼龄旧，确实是个问题。

　　想要破局，要么靠性价比，要么靠稀缺性。

　　目前，珠城整体二手房价还在下跌，但细看数据，今年跌幅比前两年收窄了，说明泡沫在出清，价格接受度逐渐到位了。

　　成交结构上，今年上半年（截至到6月5日）的数据，1000-2000万房源是最核心主力，约86套，占比大约30%，相当于中高端购买力。

　　2000万以上为20套，上到3000万以上的就很少了，不超过10套，说明顶级购买力很少会选择珠城二手。

　　但珠城新房就完全不同了，马场、面粉厂这类顶豪，会是珠城或者说广州豪宅的新一代天花板。

　　他们的买家，可能是全城、湾区乃至全国的富人，当然也会撬动珠城内部的轮动置换，珠城富人的购买力还是不容小觑。

　　马场地块的出让，对珠城二手也会是一个重要节点，新锚点来了，二手走势就差不多能定了，就看接下来马场拍地价、产品、售价怎么出牌。