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【北京通州·招商云璟揽阅】

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云璟揽阅”四字，宛如一把钥匙，解锁了这片土地的独特魅力与生活愿景。“云”，象征着城市副中心生态与繁华的和谐交融，是自然生机在城市肌理中的蓬勃律动，预示着这片热土之上，绿意盎然的生态景观与烟火缭绕的生活气息交织共荣，勾勒出未来生活的诗意轮廓。“璟”如熠熠生辉的美玉，映射出招商蛇口一以贯之的高品质建筑理念与严苛的品质标准。每一寸建筑肌理，都似精心雕琢的玉石，在时光中闪耀着精致与典雅的光芒，成为城市建筑美学的典范之作。“揽”，以宏大的气魄拥揽通州八朝重镇的深厚人文底蕴，承接产业蓬勃、资源汇聚的副中心繁华万象。于历史与现代之间，架起一座桥梁，让居住者得以沉浸式领略岁月沉淀与时代奋进的雄浑交响。“阅”，则赋予生活一种悠然的心境，在自然的静谧与城市的喧嚣中，打造一方身心栖息之所，让居者于此观照世界、感悟人生，静享生活的每一个珍贵瞬间。

央企匠筑：28 载深耕的品质坚守
招商蛇口，作为招商局集团旗下城市和园区综合开发运营的旗舰巨擘，在 28 载的时光长河中，始终与北京同频共振，精准洞察人居趋势，引领生活风尚。自 1998 年招商局大厦屹立于北京国贸 CBD，便奠定了其深耕京城的坚实基石。多年来，在高端住宅、写字楼、酒店等多元物业领域精研深耕，凭借对品质的执着追求，打造出众多地标性建筑与高品质社区。从焕新京城新生代生活的璀璨“双子星”，到实景惊艳兑现的招商玺、元玺等红盘佳作，每一个项目都是招商蛇口对品质坚守与创新突破的有力见证，以匠心雕琢城市空间，重塑生活想象。

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副中心崛起：时代机遇下的价值高地
北京城市副中心，在京津冀协同发展的宏伟蓝图中占据核心枢纽地位，是“一核两翼”战略布局的关键引擎。近年来，其发展势能澎湃如潮，资源汇聚成海。自 2020 年起，千亿投资规模持续赋能，如金融企业的集群入驻、知名 IP 的纷至沓来、市属国企的扎根落地，推动区域功能品质跨越升级，吸引着高知人群汇聚于此，成为人口增长的强劲磁极。通州区于近 20 年人口增量领衔京城各区，见证着这片土地的蓬勃活力与无限潜力，为云璟揽阅的诞生构筑起坚实的价值基石，使其于城市核心热土之上，绽放独特光芒。

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项目规划：低密奢居的生活范本
云璟揽阅以约 2.17 的低密容积率，在城市副中心的繁华腹地，精心规划 9 栋 6 - 11F 洋房与 3 栋 13 - 16F 小高层。建筑错落有致地布局于大地之上，在保证居住私密性与空间感的同时，最大化引入自然采光与清风，营造舒朗开阔的居住环境。社区景观设计巧妙融合现代美学与自然元素，打造出多层次、沉浸式的园林景观，让居者仿若置身城市绿洲，于繁华喧嚣中寻得宁静归处。从建筑外观的现代简约线条，到室内空间的精细打磨，每一处细节都彰显着招商蛇口对品质生活的深刻理解与极致追求，为城市新贵量身定制一座集颜值、功能、互动与体验于一体的理想生活住区。

云璟揽阅所在的梨园板块属于通州老城区，好处就是，区域的医疗、交通、教育、商业等配套都是现成的，不用花时间等待。

之前的招商璀璨公元也在梨园板块，开盘至今一年多，期房房源已基本售罄，目前现房房源在售，可见梨园在买房人心中的地位。

交通配套

项目距地铁1号线梨园站仅400米，这个距离太舒服了，近地铁又不挨着地铁，一方面北侧的小区遮挡旁边地铁高架的噪音，一方面500米的距离步行就可以到达。

1号线作为通州与市中心连接的第一条地铁线，地位杠杠的，可快速到达国贸、大望路，还能换乘14号线、10号线、2号线、5号线、8号线等，对于依赖地铁通勤的刚需很友好。

此外，自驾能随时上京通快速路、广渠快速路、京哈高速、九棵树东路、通马路，几脚油门快速到朝阳、亦庄。

商业配套

除了交通便利，项目周边商业也很丰富，附近有环影十二街区、贵友大厦、领展广场、阳光新生活广场等，完美实现日常吃喝玩乐“一条龙”。

除此之外，附近也有不少有烟火气的餐饮，对地道饮食有追求的还得到这种接地气的店。

教育配套

项目周边汇聚了运河小学、梨园镇中心小学、北京育才学校通州分校等优质教育资源。

据说育才学校通州分校教育质量还不错，九年一贯制，高级教师占比51%，在通州初中学的升学人数排名TOP1。

医疗配套

周边就是北京中医药大学东直门医院（通州院区）、潞河医院、新华医院、通州区妇幼保健院，平时有个头疼脑热去医院非常方便。

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产品&规划

当然，最受关注的，还是产品和价格信息。

最近十年，通州老城区都没有新地块供应，新房一直处于无房可买的状态。

如今云璟揽阅来了，还是带着最新的产品理念和人性化设计，全方位碾压周边的新房及次新二手。

项目规划了12栋楼，容积率2.17，有6-11层洋房，以及13-16层小高层，一梯两户或者两梯两户，总共367户，27年年底交房。

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首先，大门设计的非常气派，100米宽度，有水系景观，门口规划了540㎡的下沉商业街，家门口买东西就很方便。

小区园林景观也很漂亮，以当下流行的“森系风格”为主基调，打造花园、水系和环形跑道等，可以说把小年轻的需求摸得很透。

外立面以“玻璃幕墙+石材+铝板”为主，玻璃幕墙说明南向非飘窗的开窗位置均为落地窗，整体的采光及通透性会更好。石材、铝板不仅让外立面看来更有质感，也让未来流通能力更强。

此外，小区配备了458个车位，车位比1:1.2，其中有18%直接建设了充电桩，满足新能源车主的需求，这些小细节做的很到位。

缺点是项目地块较小，规划了12栋楼，所以楼间距也不大，并且前排肯定都临街，噪音会是一个问题。

以上这些问题还不是最严重的，采光问题才是最大的硬伤。

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周边的老房子居多，城市界面很一般不说，东侧是新城嘉园，西南方向是云景豪庭，这些小区都是20层以上的高楼，必然会对项目的采光产生影响。

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选房攻略

云璟揽阅产品定位刚需和刚改，有四种户型，都是三居和四居，而且都是南北朝向的，不会让人有太多纠结。

1、先来看最小的户型：79㎡的2＋1户型

这个面积能做成三居，除了布局非常紧凑，重点是赠送面积超多，南侧北侧的阴影部分都用了“黑科技”，整个户型得房率90%左右。

尤其要强调的一点是有入户玄关柜，对小面积来说，这一点非常罕见。

就实际居住体验来说，和周边招商璀璨公元、京玥兰园89的三居实得面积接近，在全北京的刚需产品中，都属于竞争力很强的。

2、89㎡三室两厅两卫，全都在边户的位置，主卧是套间，带L型飘窗，让人有种置身“玻璃屋”的错觉。

除了南向主卧阳台半赠送，北向设备平台及客厅L型飘窗全赠送，得房率91%左右。

相比79㎡户型，这个户型空间感更强，客厅的舒适度更高，采光和视野更好。

3、108㎡三室两厅两卫，这个三居有边户和中间户，三开间朝南，舒适度更高，客厅和主卧采光更好，住起来确实舒服，谁不喜欢在家里晒太阳的感觉。

餐客厨一体化，而且南向次卧，可以根据需求与客厅合并，变成横厅，空间感更加无敌。

4、128㎡四室两厅两卫，项目唯一的四居室，四叶草户型，四个卧室互不打扰，这是近几年比较受欢迎的设计。

同样也是赠送开敞阳台和设备平台，得房率较高，空间利用率可以说做到了极致。

装修上，新风、地暖、中央空调、洗碗机、蒸烤一体机都有，加上厨卫柜体交付赠送，拎包入住问题不大。

项目指导价为6.2万/㎡，有消息称开盘单价可能低于6万/㎡，不过交房时间需要到2027年底，对一般刚需来说，这个时间有点太长了。

项目3公里范围内，现有京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府、帅府京彩世界等多个新房项目在售，单价在5.6-6.2万/㎡之间，二手房价格多在3万+/㎡。

其中璀璨公元也是招商开发，期房基本售罄，目前现房在售，主力户型为107-120-143㎡，小户型很少，云璟揽阅刚好可以填补这部分需求。

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购买建议

总体看下来，云璟揽阅整体素质比较能打，只要价格到位，开盘爆火几乎没有悬念。

如果你对板块未来成长性不是特别期待，对城市界面和周边环境也能接受，预算又刚好卡在500-800万，买来自住，同时希望保值，个人认为没问题。

但如果预算比较充足，对板块及产品有更高的期待和要求，还是不要凑热闹了，可以选择一些近地铁、有书包、未来潜力比较大的区域以及更好一些的产品。

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