房子，还在加速下跌！

　　大家好，我是北望。

　　之前和大家分享过，两年前，我打算在上海周边买个房子，锁定了昆山花桥。当时觉得，花桥离上海近，而且房价相比上海也没那么贵。

　　然后我上班的地方，离花桥大概30公里，如果在花桥买房，上下班通勤也能实现。

　　接着2023年初的时候，我就多次去花桥看了房子，走了几个盘。当时的房价在3-4万左右，如果看90平左右的，就是小三百万。

　　还记得当时最低首付比例是20%，那么就是至少要拿出60万。

　　咱当时资金有限，考虑很久，没有上车。记得当时带我看房的中介，还反复问我，为什么不买了。因为这个中介是朋友介绍的，他甚至跑过去问我朋友。

　　就当时这个感觉，我就意识到，他们卖房子确实不容易，就我这个意向度不算很高的客户，都想发设法留住。

　　另外，我当时其实有个感觉，就是房价真的会持续下滑。

　　毕竟在2022年的时候，我老家卖过一个房子，当初为了卖那个房子，真的是费了很大的力气。我老家是东北的，因人口外流，房价处在下行行情，房子一卖，就两三年。

　　我家那次卖房的感受，让我有种，房子时代彻底过去的感觉。就决定不买房子了，也幸而错过了，这两年房价的大跌。

　　最近呢，我刷到一个帖子，讲的是花桥某房产对比。

　　之前4万多一平，近400多万的房子。现在跌至1万4一平，130多万。

　　这跌幅，已经不能用腰斩来形容了。

　　其实全国类似跌幅的房子，又岂止这些。比如我近期刷到的南京一个小区，叫世贸外滩新城，在最高点的时候，房价曾达到6-7万/平。

　　而现在，房子成交价已跌至2万以下。

　　这两年来，房价正以一种罕见的速度，加速下跌。而且跌幅，必然会超过很多人的想象。

　　前几天，广州公布彻底放开了限购。

　　其实，早在去年9月份的时候，广州就已经全面放开了限购，也降低了贷款首付比例。

　　就是说，早在一年前，在广州买房，就已经没有了门槛。

　　而这次，广州发布的征求意见稿，更像是再进行一次宣传。

　　毕竟根据过往的数据，广州的房地产局势，相比于其余一线城市来说，确实是有些尴尬。

　　这个我们从数据就能得知。

　　对比其余一线城市，北上深，去年救市政策后，房子都有一定的涨幅。

　　比如北京，自去年九月份以后，九个月来，有六个月，二手房价格都是上涨的；

　　上海则是楼市最稳定的，过去九个月以来，新房都是处于上涨；

　　还有深圳，新房也有六个月是上涨的。

　　反观广州，过去九个月，无论新房和二手房，没有上涨的情况。

　　而且从房价来看，广州的房价也较为惨淡，甚至出现了单价1万平左右的房子。

　　确实是卖出了县城房市的价格。

　　造成这样的原因，和广州这两年的经济情况有一定关系。

　　2024年全年，广州的GDP增速，只有2.1%；

　　再看今年，第一季度，广州GDP实际增速3%，在27个万亿城市里倒数第二。

　　当然，也不止广州，现在除了上海、北京还能说稳住外，整体的房价都是持续跌幅状态。

　　根据国统计公布的五月份房产数据。

　　先来看新房数据。

　　今年以来，70个中大城市里，对比去年同期，只有三个城市新房价格是上涨的，就是上海、杭州，太原。

　　对比同期一到五月份，就只剩上海和太原。

　　这是新房数据，再来看二手房，就更为惨淡了。

　　所统计的70个大城市，较之于去年同月，全部是无一例外的跌幅。

　　而现实来看，房价还是还是会继续下跌的。

　　就如广州的放开限购一样。

　　其实本身也是别无刺激之法了，放出最后的大招。但救市政策频出后发现，效果仍旧有限。现在的楼市情况，已经不是这些救市政策能拉动的了。

　　有关房价为啥会下跌这么惨，之前也和大家分析过。

　　一方面是经济的基本面撑不住那么高的房价，另外也和需求有关。

　　举个例子，一个城市，房价2万，但大多数人，工资可能就3-4千。这就意味着，若买100平的房子，多数人不吃不喝，可能要40-50年才能买得起。

　　外加上，支撑房价的，是人口。

　　很多城市房价往下掉，就是人口流失较为严重。以及，近年来非常低迷的新生儿数据，这代表着，从长期看，房价就是会有一定的震荡。

　　还记得两年前和大家提到，房子的行情彻底过去了。二线以下的城市，房子能卖就卖了。一线城市，如果是好地段的稀缺房产，可以留用。

　　现在情况确实如我们预料的那样。但我没有想到，房价的跌幅，会如此迅猛就是了。

　　作为一个保险博主，我们经常会和大家分享有关房产的话题。

　　无他，就是房子对于我们国内的老百姓来说，就是命根子。过去这些年，许多家庭的资产大头，都是房子。

　　也有很多人，确实赶上了房子的红利，赚到了钱。

　　但什么阶段，做什么阶段的事情。

　　这两来，房子的行情过去了，我们就要接受。

　　我们应该是对房子下行风险提醒的最早一批的博主了。

　　在2022年的时候，我们明确和大家提醒了，在当时的阶段，买房不如买增额。详细对比了3.5%增额和房产相比较的优劣。

　　如果说，在三年前，真听了我们的建议，用同样的钱，选择了增额而不是房子的朋友，现在一定会感受到，我们的理性和善意。

　　但在当时，很多人并不接受我们的观点，多数都提出反对的意见。比如下图这些，是从观点来说和我们不同的，这种其实可以接受。

　　但更多的是谩骂和不理解。

　　今天回望，我会觉得当时的决定，是无比的正确。

　　当时的想法，就是基于我们对楼市的整体判断。当然，也有我们身边卖房的体会。

　　三年前，房市的表现虽然已经开始走下坡路，但还没有表现得像今天这般衰颓。

　　也意味着，卖房还算是一个好时机。

　　至于判定的逻辑，就是上面和大家提到的，包括经济基本面、人口数据、居民债务杠杆率等综合来看。房子就会步入下降的趋势，回到它真实的价值。

　　现在的每一次救市政策，其实都是一个出手的好机会。

　　所以，当时我们非常建议，大家把手头的房子卖出去。现实也证明，早卖两年，就能早点减少些损失。

　　太多网上案例不讲，就以我之前和大家分享，我同事的卖房案例吧。他在老家有套学区房，在2021年的时候，房价还能在2万一平，总房子价值200万左右；

　　然后到了2023年有买家联系他，准备150万买他的房子，当时我就建议他卖掉，他认为太少，没有同意。

　　结果到了2024年，行情一再下跌，房子已经跌至110万左右了。

　　当时他意识到房子的行情，准备卖掉。但已经变为买房市场，最后以105万才艰难卖出。

　　这么看，他买的晚，至少亏了大几十万。

　　当然他更庆幸，能在去年脱手。因为今年在回顾那个房子，100万以上完全不用想，买家要从90万开始砍价了，行情就这么残酷。

　　当然，把房子卖掉后，还有一个问题就是，这笔钱放在哪呢？

　　三年前，我们建议多数人，可以考虑，把这笔钱放进储蓄险里，锁定利率，这个对于多数人来说，都是不错的选择。

　　因为同期我们对比过，同类安全的存款和国债，都在2.5-3.0%左右，而当时储蓄险能锁定3.4%左右的长期复利。

　　更不用提，利率会持续下行，存款和国债到期后，面临更低的利率。但如果我们买增额，那意味着长期锁定3.4%左右的复利，这个收益，非常有优势。

　　终身锁定3.5%的利率，买到就是赚到！

　　最后，我们慎重的得出了卖房买保险这个结论。

　　那么现在这个阶段，卖房买储蓄险，还来得及嘛？

　　到现在，所有人都知道房子行情不好的时候，把房子能不能卖出去，就不是决策问题，而是现实问题。

　　现在的行情是完全的买方市场，房子的成交周期，动辄是一年往上。

　　还能买房的，那是真打算定居自住的。

　　还记得之前有一个观点，就是刚需买房不需要考虑涨跌。但实际上，就算是用于自住，不打算卖的，也会估量一下房子的价值。

　　就算长期居住，那后期会不会有置换的可能。

　　还有，房子如果长期跌幅，你能做到完全不关注。实际上，真正的房东，不可能不关注自己房子的价值。就像是买了股票，完全不惦记是不可能的。

　　所以现在买房的，即便是自住，也会对价格极其敏感。多数城市，砍价都会极其宽松，让房东心痛。

　　如今这个阶段，即便把房子卖了，那也会承受非常大的损失。

　　不过，即便如此，如果手里有多套房，原本就用于投资的，我是非常建议，无论卖不卖，大家都可以把房子挂出去，感受一下行情，有一定的准备。

　　万一后续还有跌幅，那现在出手，就是提前止损。

　　另一方面，我觉得，卖掉房子的钱，保险的优势确实不如当初那么大，但也依旧是一个很好的选择。

　　三年前，站在利率的角度看，我觉得3.5%的增额，会是许多年后会被追忆的奢侈品；

　　现在，我们看2.5%的储蓄险，虽然已经大不如前，但对比同期的存款、国债，它依旧是一个较为明智的选择。

　　毕竟后续的利率，跌至1%以下是必然的事件。那我们锁定2.0%以上的利率，就是一种提前预判，预防利率再度下行的风险。

　　所以，我依旧建议，手头有闲钱的朋友，选择2.5%的储蓄险。

　　总结就是，如果你手里有房，我已经不会强制你去卖，相比于三年前，现在出手机会不算好，真卖的话，要忍受住近乎腰斩的价格。

　　当然，另一方面，如果手头有一笔闲钱，我还是坚持建议大家，可以考虑买2.5%的储蓄险亦或是2.0%的分红险。

　　这个是我站在长期利率角度，做的一个判断，也在之前的文章里反复和大家提到过。