上海又一“超级地标”矮了！传递出什么信号？

说好的150米地标，说没就没了？

等了3个月，徐汇华泾华之门规划缩水的传闻，终于等来了官方认证。确实，缩水了，直接被砍了30米！

从北外滩之后，上海又有一处地标迎来“商改住”。

6月6日，徐汇区人民政府官网发布了《上海市徐汇区华泾镇XHPO-0001单元控制性详细规划F2A、F2B等街坊局部调整公众参与草案》。

有三个重大的变化：

最最重要的是，华泾华之门的一幢150米超高层办公用地，变更为120米商办商业混合用地。

其次，调减商办用地增加住宅用地，建筑面积约4.3万平方米，若按照套均面积120平计算，可以供应350套左右商品房。

最后，增加一块住宅属性的租赁公租房用地，预计将提供600-800套保障性租赁住房。

一句话总结：商改住，规划高度也缩水了。

华泾位于整个徐汇的最南端，外环线在华泾北部穿过。就是属于现在看有点远，未来交通拉通后，你需要等待成长的地方。

为什么调整呢？

上海已有多个地块“商改住”，这几年来，办公跟商业都有点“消费降级”，规划上适时做一些调整，其实也是传递一个信号。

这个地方其实地段不错，旁边不远处是最近上海炙手可热的徐汇滨江即将启动的西岸艺术公园，现在还缺一个比较给力的商场。

这个地段有发展空间，就在西新港、华泾港交汇处，位于地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖，并可通过通道直接连通23号线（在建）、机场联络线华泾站，地上总开发体量超81万平方米。

周围还有山姆、GATE M华之门广场、嘉华的一个150米的商办项目等配套，这栋楼就在这里处于未来区域的中心位置。

四轨交的叠加优势明显吗？外环外的地段，轨交这么密集，很少啊。

但是市中心更好的地方，一样商场人流比较少，商办的空置率也很高。大虹桥板块的写字楼都那么多空置，华泾的优势在哪里呢？

华之门项目之前规划是地上总开发体量81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。

可以看到，之前的超81万㎡的地上开发规模中，商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡，其他都是住宅、酒店、教育、社区服务配套等，建筑被限高150米。

华之门总商业面积将达到30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大的商业地标。

目前看，商业部分应该变化不太大，但是办公部分少了。

调整之后，华泾华之门仍上海南部最大的TOD综合体。

最大的问题还是人口问题。

最新数据显示，华泾镇的常住人口大约为7万人，而整个徐汇的常住人口是111万人。哪怕根据《华泾社区人口规划》，至2030年板块常住人口将增至18万，其中25-40岁人群占比超50%。

跟整个徐汇相比，华泾镇的人口真不算多，而且人口不是你说能增加，你有目标就一定能实现的，现在人口的负增长已经成为一种“预期”了。

当然，除了华泾华之门，上海最近大热的虹口区也失去了自己的地标！

4月15日，虹口区政府官网发布《关于虹口区北外滩地区控制性详细规划hk314、hk315、hk319街坊局部调整初步成果的公示》，对北外滩地区hk314、hk315、hk319街坊局部调整初步成果进行公示。

315街坊的hk315-08地块原来规划的220米地标被取消！

这是什么信号？

人口能接上吗？消费力那么多吗？需要那么多写字楼吗？在电商不断冲击的时候，还需要这么多实体商场吗？如果都没有。

那么，现在应该做什么？华之门规划缩水，就是一个很好的例子。

最后，贴一下调整的内容：

D7D-1地块

该地块调整前为商办C8性质用地，调整后为三类住宅组团用地（Rr3），用地面积17389㎡，容积率2.5，高度60米保持不变，未来能够提供的住宅体量约为4.3万㎡（计容）。

D7B-2地块

该地块原为商业+社区服务用地（C2Rc），调整后为四类住宅社区级公共服务设施混合用地（Rr4Rc，Rr4≥85%、Rc≥15%），主要用于建设保障性租赁住房。

D7C-2地块

该地块原为商办C8性质用地，高度150米，调整后为商办商业混合用地（C2C8，C2>60%、C8≤40%），建筑高度降低至120米。

公共服务设施方面，D7B-2地块配建建筑面积不少于6610 ㎡的社区级公共服务设施。D7C-2地块配建建筑面积不少于2174㎡的社区级公共服务设施。这些公共服务设施的配建将进一步提升居民的生活质量，满足居民的日常需求。