房屋有抵押还能买？买到抵押房如何保障权益？房地产律师解析

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在房地产交易实践中，购房者全额支付购房款后，常面临开发商逾期交付房屋、不动产权证书办理迟延，甚至因房屋存在抵押导致权利受限等复杂法律困境。本文将结合典型司法案例，系统剖析房地产交易中潜在的法律风险，并就权利救济路径展开专业探讨。

案情梳理

（一）购房合同签订与履行

2020 年 5 月 23 日，购房者李明、王芳与甲房地产开发公司（简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同》，认购通州区一号房屋，房屋面积 57.33 平方米，总价 3072779 元，约定首付 60%、贷款 40%，交房时间为2020 年 10 月 30 日 。合同明确房屋存在在建工程及土地使用权抵押，抵押权人为乙信托公司，且乙信托公司已出具同意销售声明。

签约后，李明、王芳通过多次转账及银行贷款付清全部房款，甲公司于2021 年 8 月 22 日交付房屋，二人也缴纳了契税。但房屋交付后，甲公司迟迟未办理房屋权属证书，且未履行逾期交房违约金支付义务。

（二）房屋抵押与债权转让纠纷

2017 年，甲公司因项目融资，将一号房屋所在土地及在建工程抵押给乙信托公司，并办理抵押登记。2020 年，双方补充协议将包括一号房屋在内的 98 套房屋纳入抵押范围。2021 年，乙信托公司将债权及抵押权转让给丙资产管理公司，但未办理抵押变更登记 。

（三）各方主张与争议焦点

李明、王芳诉求：要求甲公司办理房屋初始登记、涤除抵押、协助产权过户，并支付逾期交房违约金 48138 元及利息；乙信托公司、丙资产管理公司承担相应协助义务 。

甲公司答辩：同意前三项诉求，但认为违约金利息按 LPR 标准计算更合理。

乙信托公司抗辩：已转让债权，仅为名义抵押权人，非适格被告，不承担金钱给付义务 。

丙资产管理公司抗辩：一号房屋当前无抵押登记，但购房款应优先清偿主债务；李明、王芳未充分证明已支付全部房款，无权援引消费者优先权。

案件分析

（一）合同效力与抵押合法性认定

预售合同有效：甲公司虽在抵押期间售房，但经抵押权人同意且合同已披露抵押情况，合同合法有效 。

抵押登记有效：乙信托公司对 98 套房屋的抵押登记虽晚于部分房屋出售，但构成善意取得，抵押权合法有效；丙资产管理公司通过债权转让取得实际抵押权，虽未变更登记，不影响权利取得。

（二）各方责任与义务界定

甲公司违约：未按期交房、未办理产权登记，构成违约，应履行过户义务并支付违约金 。

乙信托公司与丙资产管理公司：乙信托公司为名义抵押权人，丙资产管理公司为实际抵押权人，但二者非合同当事人，无协助办理产权证及支付违约金义务。

（三）法律依据与争议焦点解析

消费者优先权适用：李明、王芳已支付全部房款且用于居住，符合消费者优先权条件，但需提供充分付款证据 。

抵押涤除请求：因房屋未办理抵押登记，该诉求无事实依据 。

违约金利息标准：法院根据公平原则，以 LPR 标准确定利息损失。

裁判结果

法院判决：

甲公司协助李明、王芳办理一号房屋权属转移登记，7 日内完成；

甲公司支付逾期交房违约金 48138 元及利息（以未付金额为基数，按一年期 LPR 标准，自 2022 年 1 月 1 日计至付清之日） 。

案件启示

（一）购房者避坑指南

签约前核查抵押情况：签订预售合同前，通过不动产登记中心查询房屋抵押状态，避免购买抵押房屋 。

保留完整付款凭证：通过转账支付房款时，备注款项用途；使用现金支付需留存收据，确保付款证据链完整 。

明确违约责任条款：合同中约定清晰的交房时间、产权办理期限及逾期赔偿标准，增强维权依据 。

（二）开发商合规要点

规范抵押与销售流程：抵押期间售房需经抵押权人书面同意，并如实告知购房者，避免合同无效风险 。

及时履行办证义务：按合同约定期限办理产权登记，避免因逾期引发集体诉讼 。

（三）法律维权关键

若遭遇类似纠纷，购房者可依据《民法典》合同编及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》主张权利。注意收集购房合同、付款记录、沟通凭证等证据，必要时委托律师介入，通过诉讼维护合法权益。

房产交易无小事，每一个环节都暗藏法律风险。如果您在买房过程中遇到产权纠纷、抵押争议等问题，欢迎留言或私信，专业律师将为您提供一对一法律解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）