链家分家：房客分离

一项颠覆行业百年传统的变革正在悄然推进，背后是贝壳的自我革命。

房产中介小王最近有点懵。

干了八年中介的他，突然被公司要求必须在买卖家中选一边站队。

今后要么专职代表买家，要么专职服务卖家，再也不能“一手托两家”了。

“这不折腾人嘛！”小王私下抱怨道，“以前买卖双方都信任我，我居中协调，谈笑间就把交易促成了。现在倒好，客户得多花钱不说，流程还更复杂了。”

这场让50万贝壳经纪人集体调整的变革，源于贝壳最新推出的“房客分离双边代理”模式。

它从根本上改变了中介行业的服务逻辑，也在业内掀起了一场风暴。

要理解这场变革，得从贝壳创始人左晖说起。

这位被戏称为“北京最大中介头子”的陕西人，骨子里却是个行业规则的颠覆者。

2001年，左晖在北京甜水园开出第一家链家门店时，房产中介行业还处于蛮荒时代。

吃差价、假房源是行业潜规则，经纪人穿着大裤衩拖鞋带看房也是常态。

左晖做了三件“离经叛道”的事：

2004年要求链家“不吃差价”；

2011年坚持做“真房源”；

2018年推出贝壳找房平台，引入ACN经纪人合作网络，把交易流程拆分为十个环节，让不同经纪人分环节协作分成。

这些举措在当时都引发了内部激烈反对。

当真房源政策推出后，链家流量三个月内断崖式下跌。

左晖却连用两个“非常坚定”：“我们怎么逼经纪人都没有用，等他尝到真房源的甜头后，就会保持正确做法。”

果不其然，三个月后流量恢复并超过以往，证明左晖的判断是正确的。

左晖的野心不止于链家。

2018年4月，他宣布将链家网升级为贝壳找房，从直营中介转型为开放平台。这一动作震动了整个行业。

最坐不住的是58同城CEO姚劲波。

贝壳上线仅两个月，姚劲波就拉拢我爱我家、中原地产等主流中介组成“反贝壳联盟”，在北京召开声势浩大的“全行业真房源誓师大会”。

唯独缺席的，就是链家。

那天北京下着大雨，左晖在朋友圈写道：

“此时的北京，乌云密布。有会解天象的吗？”

姚劲波回复：“相由心生啊，我看的是阳光明媚。”

戏剧性的是，这个联盟很快土崩瓦解。

2019年，21世纪不动产携6000家门店倒戈贝壳；

四个月后，中环地产的近3000家门店也投奔贝壳。

到2020年末，世联行和同策咨询退出58爱房平台，“反贝壳联盟”彻底瓦解。

2021年4月，气不过的姚劲波趁阿里巴巴被罚182亿的时机，在社交平台喊话：“房产交易领域有更明目张胆的‘二选一’包装成自愿，呼吁国家对贝壳罚款40亿！”

2021年5月20日，左晖因病情恶化突然离世，贝壳失去灵魂人物。

此后，这家行业巨头开始显露出另一面。

最明显的是高管薪酬的飙升。

2024年，董事长彭永东年薪高达4亿元，联合创始人单一刚年薪2.994亿元。

而在2021年，两人年薪分别仅为847万元和685万元——短短三年暴涨了83倍和77倍。

与此形成残酷对比的是基层经纪人的收入。

2024年贝壳约50万经纪人中，有30万人实行“无底薪+借薪制”，人均年收入仅约8.34万元，月均约6950元。

两位高管的7亿年薪，足够支付超8000名员工的一年薪酬。

贝壳的佣金水平也水涨船高。

在北京，链家佣金从2%提升到3%；

在广州南沙区，贝壳平台抽佣比例在2023年6月至2024年6月间从18%涨到23%。

黑猫投诉平台上，涉及贝壳捆绑销售、强制收费的投诉超2800条。

“后左晖时代”的贝壳，似乎正从“做难而正确的事”变为“高管提款机”。

在这样的背景下，贝壳推出房客分离双边代理模式，显得尤为耐人寻味。

这项改革的核心是解决利益冲突问题。

传统模式下，一个经纪人同时服务买卖双方，很可能利用信息不对称压榨弱势方。

比如当经纪人发现买家不懂行情时，可能诱导其接受更高价格。

双边代理则要求经纪人必须明确代表某一方利益。

代表买家的经纪人需全力为买家争取最优价格和条件，代表卖家的则要为卖家争取最高售价。

这源于英美法系的“公平交易”原则，避免交易中利用信息优势压榨弱势方。

这种模式在澳大利亚等成熟市场已是常态。

但引入中国后将显著增加交易成本：

一是经济成本，买卖双方需各自支付佣金；

二是时间成本，沟通协调更复杂。

“原来买卖双方都信任同一个经纪人，交易容易促成。现在变成双边代理，就像离婚官司里的双方律师，自然更较真。”一位资深经纪人这样比喻。

贝壳的这场自我革命，面临着巨大挑战。

最大的阻力来自低线城市。

在熟人社会里，买卖双方更习惯通过“认识的经纪人”完成交易。

“我付一个人的钱，你们再去分就行了，为什么非要各找一个？”这是典型的低线市场心态。

但在高线城市，高净值客户的需求不同。

面对动辄千万的交易，他们更关注交易安全和风险控制，而非节省佣金。

“大标的交易中，安全规范比中介费重要得多。”

更深层的挑战来自制度环境。

双边代理模式要顺畅运行，需要完善的产权登记制度作为基础。

“所有的西方国家房产交易规范，根本原因是产权透明可查。”

业内专家强调，“全国联网的产权登记系统才是真正的基石。”

中国多年前就提出建立统一不动产登记制度，但进展缓慢。

没有这个基础设施，再先进的代理模式都可能水土不服。

若双边代理全面推开，将重塑经纪人行业生态。

首先必然是行业大洗牌。

借鉴西方经验，经纪人需要持证上岗，定期参加培训并通过考核。

这将淘汰大量兼职或专业度不足的从业者，促使中介职业化。

在澳大利亚，房产中介是个需要执照的正式职业，不是谁都能干的。

提供服务就要收费，这是基本职业伦理。

这也解释了为什么国外经纪人显得“高冷”。

他们不需要像国内中介那样热情推销，而是凭专业服务获取合理报酬。

对于留下来的经纪人，这将是个“凭本事吃饭”的时代。

专业能力、诚信记录、服务水平成为核心竞争力，佣金高低则取决于价值创造。

贝壳内部人士透露，这次变革源于平台大数据分析;

一线城市的高净值客户对交易安全的诉求已超过对中介费的敏感。

但要在全国铺开，仍需跨越制度与文化的鸿沟。

左晖生前最爱说“做难而正确的事”。

房客分离模式在规范市场的同时，也推高了交易成本。

当方便与规范不可兼得，我们是否愿意为诚信买单？

这个问题，正悬在每一个购房者、卖房者和50万经纪人的心头。

贝壳的这场革命，才刚刚开始。