地价或破5万/平？！琶洲17.2万商地变宅地...

琶洲南区，又有新宅地了。

就在前两天，广州规自局公示了《海珠区赤沙涌以东储备用地控制性详细规划》，将琶洲南区一宗商业地调成了建面约17.2万平的涉宅地。

据悉，已有房企提前盯上了。

｜图源：广州规自局

壹

这宗储备用地的位置，就在琶洲南区西侧，东接赤沙车辆段，西至赤沙涌，北至黄埔涌。

从地图上看，地块就在琶洲南TOD的西侧。

｜广州楼市发布 制图

而此次控规调整最大的变化，就是将地块的用地性质，由商务兼容商业、文化、体育用地调整成二类居住用地兼容商业设施用地、广场用地。

简单来说，就是商改住。

地块的具体规划指标上也做了相应的调整，楼市君大概整理了几个重点：

1、容积率从5.0降低至3.43，建筑密度从55%降低至28%，绿地率从20%提高至35%，建筑限高从220米降低至100米。

2、建筑面积从252665平调整为172000平。

3、每100平住宅建筑面积配置不少于11平的社区服务设施，其中商业占3.3%，其他占7.7%，包括了一所12班幼儿园。

简单计算，地块商业建面约5113平，可以满足社区基本生活需求，至于其他商业、教育方面，大概率要蹭隔壁的琶洲南TOD。

｜图源：广州规自局

具体分析来看，这宗地块的远离华南快速干线，静谧性不错。

不过地块北侧有广州市公安局公共交通分局的办公大楼，低楼层存在遮挡，景观上会稍逊不少。

而按照3.43的容积率和100米的限高，楼市君预计地块大概率将以塔楼为主。

在西北侧望广州塔的无遮挡视角，或许可以设置为板式大平层，最大化利用景观资源。

｜广州楼市发布 摄

而地块17.2万平的体量，在核心区也不算小了。

对比琶洲南TOD一期（约30万平）、二期（约42万平）稍小，但比保利天奕的13.8万平要大一些。

至于未来楼面价，楼市君认为也不会低。

在2021年出让的琶洲南TOD一期楼面价27087元/平，加上车辆段盖板成本约36255元/平，而2022年拿下的二期则是22538元/平，但住宅比例较低。

去年拿地的保利天曜约5.1万/平、保利天奕约4.3万/平的楼面价或许更具参考性。

｜琶洲南TOD外立面

｜广州楼市发布 摄

目前，琶洲南TOD已经有10万+的二手成交价，也给了地块未来的价值确定性。

因此，楼市君认为，地块的楼面价大概率要破5万/平。

如果按这个价格计算，地块成本将高达86亿元，对开发商实力是一个不小的考验。

楼市君获悉，目前已有一家中字头的央企有拿地意向，价格合适就基本不会流拍。（想要获知意向房企名单，欢迎添加楼姐微信~）

贰

这宗地的历史，也颇有话题性。

早在2022年12月，海珠区就举行了广州塔-琶洲世界级地标商圈重点项目推介大会。

在现场，有多个国际消费中心城市重大项目集中签约落地，其中就包括了珠光集团广州国际电竞中心项目。

具体选址就在琶洲核心片区，净用地面积约5万平，建筑面积约25万平，与调规前的地块指标相符。

按照规划，地块计划引进超竞集团华南区总部、EDG俱乐部体验中心、全球电竞运动员训练基地。

特别是EDG俱乐部，创始人朱一航就与珠光集团、合生创展有着千丝万缕的联系。

| 图源：广州市发展和改革委员会

随后，在2024年9月，地块正式挂牌，按342465万总价计算，起拍楼面价仅为1.37万/平！

在出让要求中，明确要求产业业态为电子竞技、文化创意、商业商务，基本就是为企业量身定制。

并且，在地块出让附件中，还有一份联动招商备忘录。

其中更是提到会协助乙方和入驻企业申报相关政策扶持、为企业提供入户、医疗、教育、租房等方面的便利。

这样的楼面价加上这样的政策支持，给到企业的是实实在在的优惠。

可以说，海珠区引进产业的决心是非常大的。

| 图源：广州市公共资源交易中心

不过，人算不如天算。

在签约不久后，珠光集团就出现了债务危机，旗下在海珠区的沥滘旧改更是深陷泥潭，对于海珠区“半卖半送”的靓地也无能为力。

地块挂牌不久后就终止出让，直接打乱了海珠的电竞产业布局。

| 图源：广州市公共资源交易中心

好在，广州电竞产业依然还在不断发力。

在6月6日，哔哩哔哩电子竞技俱乐部旗下的BLG无畏契约电竞战队落户花都。

而楼市君前几天刚报道过，广州在电竞产业上还有更多支持政策。

在2024年，广州游戏行业总营收超1406亿元，占据了全国游戏营收超4成的比重。

｜ 广州楼市发布 制图

因此，琶洲南新宅地的出现，可以说是一个“美丽的误会”：

广州在引进产业上的决心，比想象的更强。

而按照惯例，调规公示结束地块即可挂牌，挂牌1个月后竞价，也就是说地块最快在8月份就能找到买家。

关于地块的进一步动作，楼市君也将密切关注~