谢逸枫：广州早已取消限购限价限售，未来还有哪些政策值得期待

文/谢逸枫

6月13日，一份公开意见稿显示，广州拟取消限购限价限售并降低贷款首付和利率。实际上，广州早已取消限购限价限售，不存在所谓的“三限”政策。

意见稿显示，降低贷款首付和利率。实际上，广州早已经将房贷首套、二套首付比例统一调整为15%，取消利率下限，但第三套住限贷。

广州早已经不存在住房限购

2024年1月27日的6号文、9月29日的65号文来看，120平以上的住房已经取消限购，120平和以下的住房，非户籍人口和单身人士在限购区分布限2套、1套。

前提条件是6个月在本市连续缴纳个税或社保证明。但6号文规定，租一买一、卖一买一的核减名下住房套数，只要把名下的房子挂出或卖出，不限购套数。

简单的讲，政策层面上，广州存在120平和以下的住房限购，但是操作层面上，政策名存实亡，市场已经不存在限购，因为租或卖出名下房产，不限购套数。

同时，纳个税或或社保证明的前提条件和户型面积的限制，已经在9月30日开始不查、不看了，取消了。只要一次性付款或可以获得贷款，就可以无限买买买。

广州早已经不存在住房限售限价

广州在2024年5月28日转让或析产时不再审核取得不动产权证时间，5月29日起取消2年限售政策。2023年9月8日，广州取消限价政策，市场已经在执行。

尽管没有正式文件发布，但从那时起，开发商需进行价格备案，但官方不再提供指导价，这意味着限价政策实际上已经不再执行，只是没有发官方正式文件。

广州早已经降低房贷首付比例和利率

对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一为15%。此项政策自2024年9月30日起执行。

取消利率下限和存量房贷利率下降，但银行未全面执行政策。而公积金贷款首套首付比例统一为15%，二套首付比例统一为20%，2024年11月26日起。

同时延长公积金贷款期限、提高公积金贷款额度。2024年8月1日，广州支持提取住房公积金支付购房首付款。所以，限贷政策调整到极限，但第三套房禁贷。

广州早已经减低购房税收

2024年11月22日，广州取消普通住宅和非普通住宅标准，即“豪宅税”（契税3.0%）。非普通住宅，证满2年住房对外销售，将免征增值税。

不满2年，全额5.3%。普通住宅，证满2年住房对外销售，将免征增值税，不满2年，全额5.3%。税收减免政策在2024年12月1日起实施。

家庭唯一住房、第二套不超过140平方米的契税统一按1%征收，超过140平方米的契税统一按1.5%、2%征收，第三套或以上3%。

若住房为家庭唯一且持有超过5年，可免征个人所得税。否则按财产转让所得的20%税率计征。所以，个人所得税的免征必须满5年。

土地增值税预征率下限统一降低0.5%。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

未来广州楼市哪些政策值得期待

未来广州楼市政策值得期待，主要是已经出台存在的房地产政策基础上，进一步放宽和落实，增强政策的效应持续力和形成合力。

一是贷款首付比例，首套、二套住房，最低首付比例统为15%下降为10%，公积金贷款首套首付比例调整为10%，二套首付比例调整为15%。

二是贷款利率下降，包括首套、二套住房贷款的商业贷款、公积金贷款及存量房贷利率再进一步下降。

三是放开第三套房贷，首付比例25%、取消利率下限。同时，存款低利率和理财收益不稳定的情况下，出政策鼓励广州高收入和有钱人的存款拿出来买房投资。

四是税收免减，购买首套住房，不论面积、免征契税、印花税，第二套，不论面积，契税统一为1%，第三套，契税为1.5%，免印花税。

五是房企债务重组成功，政府和银行出手，帮助广州大型房企在年内-2026年债务重组（境内外债券）成功，金融债继续延期。扩大项目白名单。

六是扩大政策吸虹效应，人才和多孩家庭及农民工购房补贴标准提高、加大落户放开和购房落户（买房送户口）力度、扩大到全市范围，消化1-2万套。

七是加快租赁住房贷款、专项债、保障性住房再贷款的发行、审批，支持购买存量商品房作为安置房，扩大用途为保障性住房、共有产权房，消化2-3万套库存。

八是加快城中村货币化安置、专项借款、专项基金、专项贷款、超长期特别国债、增发国债的审批、落地，消化2-3万套库存。

九是降低商业地产首套、二套首付比例和利率、延长贷款期限；免减个人/企业商业地产交易的税费；允许商业地产调整规划用途、容积率、自持面积。

国家层面的未来有哪些房地产政策值得期待，解除、取消商业地产销售对象、分割面积限制、转让对象限制、满2年-3年出售限制（例如广州已经取消）。

允许商业地产调整规划用途、容积率、自持面积；降低商业地产首套、二套贷款首付比例（30%、50%）和利率（降80-150个基点）、延长贷款期限5年-10年。

免减个人/企业商业地产交易的契税、印花税、增值税、个税、房产税、手续费/契税、印花税、增值税、个人税、房产税、企业所得税、土地使用税、手续费。

降准、降息、降存量房贷利率、下降保障住房再贷款和专项债及专项借款利率；国家发文对保函置换商品房预售款、经营性物业贷的政策放开。

放开第三套住房限贷、首付比例25%和取消利率下限；商业和公积金贷款首套、二套首付比例下降到10%，公积金贷款二套首付比例下降到15%，利率下降。

税收免减，购买首套住房，不论面积大小，一律免征契税、印花税；第二套、第三套住房，不论面积大小，契税统一为1%、1.5%，并且免印花税。

三道红线、房地产贷款集中制由短中期转为长期管理制度，可以考虑放松三道红线、房地产贷款集中制的指标，也可以暂停实施，银行加大对房地产增量贷款。

银行扩大房地产贷款规模（开发贷、委托贷、个贷）和低息贷款；降低房企IPO上市和债券（境内）及非标融资的设置门槛、条件、要求；金融债务再延期。

扩大项目白名单规模和金额，下调进入房地产项目白名单的条件和门槛，覆盖更多的项目，加大保交流的项目力度；降低房地产项目资本金比例。

扩大城市更新专项借款和100万套货币化安置规模、扩大收储存量库存和收回闲置土地（专项债、专项贷）的规模，国家投入资金为4万亿元-10万亿元。

国家可以通过超长特别国债、特别国债、专项债、专项借款、专项基金、银行贷款、预算资金、补助资金的方式注入资金，实现4万亿元-10万亿元的资金来源。

六大国有银行资本金各1万亿元，持有房企债券（境内外债券、商票）；类似2008年、2015年的4万亿救市计划；组建住房银行，规模在50万亿元。