北京买房：理清思路，购房建议1562

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的情况如下：孩子26年上学，目前家在朝阳呼家楼，对口的小学是呼家楼中心小学，但初中对口学校不是八十。我和家人单位分别在呼家楼和丽泽，对于学区房目前有如下想法，不知道哪个更合适：

一是小学呼小，根据孩子的学习情况看能否上八十或者北中，如果不能的话在过几年卖房去海淀或者西城，那时候入学孩子少了房价能降点，我们还可以买房买个好一点的（房子大概1500w），但是不知道这样跨区小升初是不是一定会填坑校，还失去了小学选拔和直升的机会。

二是现在就买海淀或者西城的学区，但是现在资金只有500万首付，贷款压力也比较大，目前朝阳的房子不错，如果搬去海淀西城还得租房，会很折腾。

我们比较倾向一，也怕自己掌握的信息不够，以后转不到西海（我们还是认可西海的教育，朝阳资源太少了），想听下您的意见。

A：

1、明年上学，那是否能走点招就先测个智商吧，5岁以上的基本准确。天分高的就留在朝阳走各种点招，或者直升也挺好的，相对省心。普娃佛母或追求资源均衡的去西城，虎妈牛娃+更愿意竞争的去海淀。三个区到目前为止的教育模式不太一样，看自家情况选择走哪条赛道吧。

2、孩子少了是有可能降低学区房的“溢价”，房价未必，这得看整体大盘的走势。可以参考韩国首尔和台湾省台北市的学区房走势，人口高峰之后都是整体溢价率下降，但房价没降，因为大盘涨了。

3、跨区小升初也未必填坑，只能说概率比较大，毕竟除了朝阳，对转学生都不是太友好。海淀是如果有点招就拼点招，没有或不能参与的话拼运气。西城到目前为止是只能拼运气，大抽奖的概率非常低，大多数都是注册校，能抽到二类校都是运气好的。

4、第二方案看自己吧，学区房的选择只能家长定，外人不好建议。

5、怕信息不够就找朋友加入虎妈群，各种信息满天飞。本来就是：妈妈的信息陪伴+爸爸的资金支持+孩子的努力自鸡，天时地利人和。

另外西海转学不难，难的是怎么得到好资源，要不白折腾。尤其是海淀，其实就是朝阳的升级版，牛校更牛，但渣校和朝阳也差不多。

6、多说一句，如果确定是早晚要去西海，那能早去就尽量。毕竟孟母三迁选的不是房子，而是学习氛围。

打个比方吧，如果高考以英语为主，那学区房选择的标准就是“语言环境”，这就是氛围的作用。其他的学习也都一样，环境氛围是最重要的，如果想进入圈子，最好提前进入赛道和方阵，每个方阵的速度和频率是不一样的，最终成绩也就不一样。

仅供参考。

二

Q:

请问，大兴金色漫香郡90平两居，2021年购买，总价269万（房款258万+中介费11万），首付95万元，贷款174万元。去年还了本金20万元，现在贷款本金还剩138万，房子能租3000元/月。目前卖的话也就200万，能回本60万，还不知道多久能出手。想问问章哥，这个房子能留吗？还是果断卖了，损失变现？

A：

1、能卖200万，月租3000，租售比666，租金收益有点儿不太高似的。是不是租便宜了？因为西边天宫院板块的新源时代的价格跟金色漫香郡差不多，90平两居200万出头儿。但租金在4000左右，租售比500多点儿到不了550，这还算是合理。

金色漫香郡虽然说地段儿又弱了点儿，房租适当降低也是应该，但这666也偏低了。因为目前北京郊区的房价普遍超跌，而金色漫香郡如果是现在的租售比，就不太算超跌了。毕竟丰台四五环200万房产都有租4500的，租售比450左右呢，这是典型的超跌。

2、所以我感觉这3000的租金好像低了点儿，如果能租到3500左右就说的过去了，收益率至少跟同期银行利率差不多，留着才合适呢。

3、另外也看看挂牌率，如果是在2%左右或以内，那也没必要着急。因为北京郊区的平均挂牌率就是2%，达到3%或以上算是抛盘大，还有下跌的可能，2%左右或以内无所谓。

4、总之先看看这房租对不对吧？我感觉低了点儿。然后看看挂牌率，用中介的挂牌量除以小区总套数，2%之内就说明没有抛售，没必要着急。

仅供参考。

三

Q:

请问，23年初入手月坛55平学区房，孩子24年9月已顺利入学，房子顶层东西向一居改两居，带着老人勉强能住，均价12w多。目前考虑二胎，我们是止损换到临近片区如海淀翠微附近改善，还是继续持有到老二上小学。月坛学区房您怎么看未来走势？会持续走低吗？

A：

1、用月坛的换到翠微改善，这怎么聊呢？打个比方吧，相当于有一张全聚德的餐券，能吃半只烤鸭的。但想了想觉得不实惠，所以把这餐券打折卖了，添钱到旁边便宜坊买一整只。

可以算改善，因为肉更多了，但实际上两家店在性价比方面的区别不大，都不如利康的更实惠。

也就是说，西城和海淀所有带学位的普宅都是学区房，也就都有学区溢价。月坛的溢价率更高，但翠微的也没低多少，换过来的话可以说单价降了，但性价比方面没什么太大提升，本质没有改变。能理解吗？

所以常规的改善都是：在用完了学位之后，换房到没有溢价的非学区房，这才算真正的改善。当然这也看预算，海淀在千万以上总价的溢价率就低些了，1500-2000万以上的更低，东西海都差不多规律。

2、月坛学区房的未来走势，基础部分肯定没问题，必定是跟随西城大盘。溢价部分主要看政策，有利好就继续炒，有可能撑住，毕竟顶级学区更受追捧。没什么政策就看运气，有可能受影响。

主要您这是占坑儿房，溢价率本来就偏高，而且还是顶层带硬伤的，又改过，从居住角度讲各项都不太占优吧。而房子是用来住的，越宜居的才越保值呢，至少流动性强。

可以参考日韩和台湾省的学区房历史，过了人口拐点之后，普通学区的房子溢价率逐年降低，顶级学区中宜居的大户型支撑更强。毕竟好资源才什么时候都稀缺呢，学区是好资源，宜居也是好资源。

3、溢价部分也未必持续走低，今年是入学高峰的最后一年，明年之后才是明确的拐点呢。到时候看政策吧，或许会出台利好。

仅供参考。

四

Q:

还有一个问题想请教您：从保值角度考虑，远洋一方溪语苑和城里有学区性质的房子（比如上面提到的那三个小区），未来哪个相对更保值呢？

A：

1、未来哪个更保值，不知道，能回答这问题的就两种人，一种是骗子，另一种也是骗子。

2、比较任何东西都得是“对等”，或者是有限定条款，否则没什么意义。打个比方就是想买件衣服，羽绒服和西服哪个合适？这谁知道啊，只能说追求保暖就买羽绒服，想干中介就买西服，功能不同的东西没法儿比。

3、或者这么说吧，追求保值的稳妥就买溪语苑，虽然地段儿不算多强，但小区开发的不错，这么多年只是略落后大盘而已，以后只要物业水平不下降就大概率延续，最好成绩能不落后，至少没风险。

学区房得分成两部分，如果是老小区，那基础部分必定是跟随大盘涨跌，因为其本身就是大盘的重要组成部分。只要房子没硬伤，那就占不到便宜也不吃亏。

但溢价部分说不好，看明年之后的政策了，有利好就能撑住，没有的话或许都受影响。不过具体到小区和房源又得看具体情况，学区资源越好+居住体验越好的会支持更强，普通的则就普通了，东亚其他国家和城市都是这种先例。毕竟风口上猪确实都能飞，还劣币驱逐良币呢，但退潮之后就知道谁穿着裤衩了，好东西才什么时候都稀缺。

4、总之如果不看学区溢价部分，那核心区的基础部分更稳妥，但溢价部分看具体情况，聊这些大的概念没什么意思。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是西城简易楼的住户，老公房，这次腾退因为没达到100%失败了。说实话我们家也犹豫，因为给的钱实在太少了，跟前几年我们亲戚家的相比差了一半还多，主要就是房子的差的太多了。我看了您点评丰台的了，想问问您对溪城家园的怎么看？另外您有什么建议吗？

A：

1、溪城家园，要说整体地段儿还行，挨着公园的环境不错，离地铁也不算太远，板楼也不错。劣势是离地铁还是不近，相对有点偏，所以人家才给规划成保障房的。或者说这种地段儿对于普宅不算太强，毕竟住户们对外界配套的需求大。

另外就是密度有点儿大，两个区加起来4000多户，后续或许还得盖。基本都是紧凑户型，那这居住人口就稍微密了点儿了。而看看附近的商品房小区，同等面积的土地，最多也就开发2000户吧，甚至更少。

2、所以在我看来这就是典型的自住为主的小区，中规中矩吧。另外看物业的维护水平，如果维护的好，那价格走势就应该还行。如果不太强，那过个6/7年，或许价格就跟周边老房差不多了。

3、腾退我不懂，给不了建议。而且也没人能给建议吧？只能等下一次的规划了。

仅供参考。

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