全面收紧！南沙超100%使用率楼盘，将成绝唱？

就在不少开发商、买家还没从“好房子新规”中缓过神来时，最近楼市又有新动向：广州对住宅新规执行标准进行全面收紧，严控砸飘窗、偷面积等操作。

五大关键管控措施可以归纳如下：

天井尺寸标准化：规定100米以下住宅天井宽度不低于2.4米，超高层建筑需≥6米，杜绝压缩消防通道的安全隐患。

结构柱全面计容：外立面所有结构柱必须100%计入容积率，封堵“装饰性构件”的规避漏洞。

飘窗设计规范化：仅允许厨卫空间采用内凹式飘窗，严禁通过楼板外伸制造“假飘窗”。

卧室面积设下限：单人卧室≥5㎡，双人卧室≥9㎡且短边净宽≥1.8米，保障基本居住舒适度。

高空花池功能限定：40米以上花池禁止改造为功能空间，防范高空坠物风险。

业内传出广州收紧的建筑新规以《建筑工程规划许可证》颁发时间为界，实施差异化管控：已获证项目可延续旧规，而未获证项目必须执行新标准。

此次政策调整节奏之快令人关注，距离上一版“好房子”新规落地不过数月。很多人心里都有一个问号：为什么要取消新规户型？这到底是临时调整还是大方向转弯？买家是否将迎来“户型缩水”的现实？

事实上，此次政策收紧并非偶然，而是行业规范发展的必然趋势。

近两年来被频繁提起的“超100%使用率”，缘于2023年11月9日，广州市规划和自然资源局发布的《广州市建筑工程容积率计算办法》公告。

这份文件有两个亮点：

一是，将住宅套内半开敞空间半计容的比例，由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。

二是，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。原来进深不大于2.4米。

在这之后设计出来的房子号称可以超过100%使用率，就是因此而来，而多出来的面积就在飘窗和阳台里，比如把窗改成厨房，把“阳台+花池”改成卧室等。

南方plus截图

然而，新规出台导致新房产品迭代速度过快，得房率一度从100%、110%、跃升到125%，直至140%使用率的出现。

为追求更高使用率来吸引购房者，不少开发企业在报建环节甚至会将承重柱、管井等建筑关键结构伪装为“装饰柱”或“装饰板”，这种行为不仅可能导致外墙开裂、雨水渗漏等问题，更存在高空构件脱落的安全隐患，严重威胁建筑结构安全和居住者生命财产安全。

更关键的是，尽管新规户型对购房者具有较强吸引力，但当新规产品以“超高性价比”的姿态入市，既冲击了存量新房和二手房价格，也加剧了买房人的观望情绪，在一定程度上抑制了市场真实回暖进程。

在此背景下，收紧超新规审批、遏制非理性产品竞争，既是保障存量项目合理利润的必要举措，也是配合“现房销售”试点推进、缓解开发企业成本压力的系统性调整。

需要特别说明的是，广州并未取消新规户型，网上疯传“户型新规取消”“新规产品成绝版”基本上都是误读。

这次政策调整并非出台新规定，而是严格规范现有政策执行标准，2023年以来放宽飘窗至80厘米、阳台率提升至20%-30%等政策仍有效，但监管尺度趋严，重点强化天井、花池、结构柱等部位违规改造的管控以保障建筑安全。

与此同时，高阳台率、共享平台、宽飘窗等符合住宅品质提升方向的创新设计仍然受到政策鼓励，是未来发展方向。近期广州新供地块阳台率维持20%，南沙土地推介会亦明确鼓励 “大阳台” 打造，未来不排除还会推出阳台率20%的地块。

总的来说，新规将重点整治砸飘窗、偷花池、偷结构柱等等方式变相增加使用面积的行为，并将新房使用率控制在合理区间。广州的新规产品、高使用率户型，还会继续存在，并不会大幅倒退。

据业内人士透露：广州新房按照上述标准执行后，住房使用率或维持在100%内。

首先，“存量新房”的开发商以及二手业主压力减少。

过度卷使用率、“偷面积”的做法刹车，大家都回到相对公平的赛道，竞争主战场可能重回“地段”和“配套”，而此前被按着打的“旧规新房”和二手房，价值将有所回归。

特别是优质学区、成熟配套的二手小区，将有望迎来性价比认知的修复期。

其次，现存的“新规产品”将更加抢手。

据不完全统计，南沙已出让了11宗涉宅用地，其中5宗为“超新规”地块，阳台面积达25%-30%；其余6宗均为“新规”地块，阳台面积达20%。

对购房者来说，新规收紧后，已经获批并做到“零飘窗”、“超130%使用率”的户型，确实成了绝版。

从长远看，政策调整将推动开发企业聚焦产品品质提升，告别盲目追求得房率的粗放模式，促使大阳台、大露台等设计真正服务于居住空间的采光通风需求，回归“好房子”建设的本质初衷。

那么问题来了，市场乱象得到整治遏制后，未来有没有可能放宽呢？

当前政策收紧的核心是遏制“偷面积”等违规操作，而非否定合理的空间创新。如果未来行业能形成“以设计力替代投机性赠送” 的共识，且市场秩序与安全标准得到有效维护，政策完全可能根据居住需求升级进行动态调整。

例如，当绿色建筑、适老化设计等真正成为市场主流竞争方向时，政策或会对符合品质提升的空间设计释放更多弹性。换言之，当市场真正回归到以居住体验为核心的竞争轨道，政策自然会为优质创新留出空间。

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