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深圳市龙岗外国语外本部中小学区，属于龙岗第一梯队学校今年买今年符合条件就可以读龙外小学本部！星龙园位于龙岗大运中心核心地址，华润大运天地今年开业，项目今年10-12月带装修交楼，近现房！

这个旧改项目非常大，拆迁区总面积共约21.8公顷，综合规划总用地为15.5公顷, 总体开发体量约为63.2万平方米。

图片来源：利联集团官网

但星龙园体量却很小，由3栋建筑组成，其中1、2栋为商住楼共42层，3栋为6班幼儿园4层。

项目整体效果图

由于体量太小，小区园林并不大，只能设计空中花园，总层高42层，30层以上无遮挡看龙岗全景。

从外立面效果图可见，整体产品档次较高，建筑外观采用大量玻璃幕墙，同时也为与二三期的商业，商办，公寓等产品协调一体化。

不过，目前只有一期星龙园这一小块地动了，至于二三期地块，还未见到拆迁的痕迹。

好在休闲娱乐可以通过外部配套解决，距离星龙园一路之隔便是大运中心，是深圳首个集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的公众文体公园。

大运中心由“一场两馆”构成，分别是体育场、体育馆、游泳馆，并配有大运湖、全民健身广场及体育综合服务区等设施。

项目主推75-143㎡2-5房。

项目基础资料

开发商：深圳市利联龙城房地产开发有限公司

地址：深圳市·大运中心·龙翔大道与黄阁路交汇处

占地面积：13.19万

总建面：63.19万㎡

产权：70年(20-90)

总户数：448户

面积：建面75-143㎡3-4房

车位比：400个1:1

梯户比：3梯6户/3梯3户

价格：4.8-5.8万

交楼标准：精装

物业公司：联成物业

物业管理费：5.18元/㎡

容积率：4.8

绿化：40%

交楼时间：24年12月

建筑类型：住宅

层高：3米

楼层高：41-42层

水电：民水民电

学校：深圳市龙岗区外国语学校

在售户型：4.8-5.8万

75-77㎡ 2房1卫363-430万单价4.8-5.7万

85m²3房1卫418-477万单价4.9-5.6万

95-98m²3房2卫493-570万单价5.2-5.8万

117-118m²4房2卫630-710万单价5-6万

144㎡4房2卫740-850万单价5.2-5.9万

2平面•户型图

2、区域概括

每一个城市都有一个核心，每一个区域都有一个核心，比如深圳的南山，比如南山的深圳湾，他们都是所在区域确定性最强的。

大运新城是深圳市四大新城之一，也是全市“十二五”期间重点开发建设的六大新型功能区之一，是撬动深圳东部地区一体化发展的示范区域。放眼看龙岗乃至整个东部，说大运新城是东部最核心的区域，应该是名副其实的。

目前，大运新城已规划形成北部以创新和产业孵化为主，中部以高等教育、高端商务为主，南部以AIoT（人工智能物联网）研发、高端制造为主的发展格局，实现产、学、研的一体、均衡、全面发展。

2019年，深圳市人民政府工作报告明确指出，大运新城作为深圳市六个“城市新客厅”之一，也是深圳东部唯一一个入选的重点区域。

现在的大运新城，是全市唯一一个以国际高等教育引领、产学研一体化发展的重点区域，也是龙岗的东核心。

2020年9月10日，深圳市重点区域开发建设总指挥部第十三次会议暨重大项目调度会议召开，会议审议并通过大运新城提质提效方案。

按照方案，未来提质提效后的大运新城将形成“一主两副，三心两轴”的整体发展框架，投资1800亿，要将大运新城建设成为文体辉映、智产融合、往来便捷的深圳高水平“城市新客厅”，充满人文与生态魅力的深圳东部中心核心区。

在区域一体化、深圳特区扩容、转型发展等新的背景下，龙岗在深圳城市总体发展格局中的主体功能区地位已经发生了新的变化，承担着深圳战略性经济发展和产业发展增长极核作用。

项目距离在建的16号线大运中心站约200米，属于正地铁口物业。进市区可坐一站至大运乘14号线，再8站到福田，通勤时间在30分钟，较为舒适。

同时大运站衔接规划的21号线、城际 33 号线（深大城际），未来去前海或机场东都极为方便。

项目周围覆盖有龙岗外国语、深圳市第三高级中学，这里其他学校不做重要参考，主要着重说一下“龙岗外国语学校”。

其成立于2013年，经过短短几年发展，龙外便迅速成为了龙岗教育高质量发展的“第一梯队”师资力量较为雄厚。

综合来看，龙外目前在龙岗区内，成绩稳居前三，所以在教育层面，该小区根本无需质疑。

周围1公里范围里，可去到星河cocoPark商业，完全能够满足日常所需。而且小区对面即是大运体育馆，文娱配套比较成熟。

3、分析

总的来看，大运是龙岗整体建设面貌和区域价值较为突出的板块之一，片区整体观感较好，加上本身建筑密度不高，舒适性也相对较好，宜居属性高。

从航拍图可见，片区商品房小区基本都已成熟，居住氛围较为浓郁。

大运在居住方面确实符合大多人置业者对“对理想居所”的设定，随着大运枢纽的功能实现、产城项目的落地和运营，未来的龙岗将彻底改变过去对它的固有印象。

以前龙岗之所以不被普遍看好究起原因一是地处东部距离市区远；

二是龙岗目前只有一条地铁线路，覆盖区域很有限，且道路交通极易拥堵；

三是龙岗自身产业较弱，仅靠文化这类软产权，难成大气；

四是这么多年以来，龙岗房价一直表现疲软，在深圳这个房产强金融属性的城市，大家对它没什么信心。

但随着大运交通枢纽的功能发挥，未来龙岗不止只有1条地铁线路，5年内极有可能提升到至少4条，届时将改变大家对龙岗固有”远“的印象。

道路交通拥堵这个不仅是龙岗才有的问题，这个是深圳的通病，这个是没办法很有效去解决的问题，只能通道增建轨道交通老弥补，未来地铁通勤才是主流。

产业方面龙岗近3年落地了不少产城项目，比如阿波罗产业园、启迪协信产业园、恒明ONE产业园等，这些都是超百万建面的产城综合体。

随着企业陆续进驻，项目在未来5年，龙岗在产业方面也有能拿的出手的“谈资”。

虽然外部配套不错，但碍于星龙园体量很小，居住体验也比较一般。

价格方面，项目5.6万/㎡，对比周边4个楼盘还是有较大的倒挂空间

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一、金融支持政策

降息降准与首付比例下调

首套房首付比例最低降至15%（二套25%），商贷利率下限可至2.9%，公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。

央行通过降准释放约1万亿元流动性，并推动LPR基准利率下行，减轻居民还款压力。

专项债与房企融资支持

地方政府通过专项债收购存量商品房用于保障性住房建设（如广东、吉林投入超430亿元）。

设立房企“白名单”机制，支持1400万套住房交付，防范债务违约风险。

二、需求端政策优化

限购松绑与购房补贴

一线城市优化限购政策，部分区域非户籍购房限制放宽；二套房首付比例由30%降至20%（如天津）。

杭州、深圳等地推出契税优惠和交通补贴，鼓励“以价换量”促进二手房交易。

公积金政策升级

双缴存人最高贷款额度提至100万元，二孩/三孩家庭额外增加10万元，高层次人才可达120万元。

三、供给端调整与品质升级

保障性住房与土地供应

增加廉租房、公租房供给，二三线城市重点缓解低收入家庭住房压力。

优化土地供应结构，降低容积率（如重庆1.7、苏州1.5），推动别墅和高端住宅开发。

住宅品质新规

层高提至3米，4层以上强制安装电梯，隔音标准提升11%，并强制预留智能家居端口。

四、交易流程便利化

“带押过户”全面推广：二手房交易无需提前还贷，流程简化后交易量增长163%。

优化验收程序与预售监管：允许分期开发分期办证，预售资金监管比例下调。

五、房企支持措施

土地出让金缴纳时限延长，土地交易服务费减半，缓解房企资金压力。