被房地产泡沫拖累后，日本为什么还沉迷“大拆大建”，长达30年

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东京楼市这块热土，为什么能吸引全球的目光？

常见的答案不外乎是日元贬值、外资涌入，但很多人都忽略了一点，那就是东京从未停止过自我更新与迭代。

在长达几十年的过程中，东京不断地“大拆大建”，推行大规模的再开发项目，提升“自我造血”能力。

在上个世纪九十年代，日本经济泡沫破裂后，楼市并非很多人想象中的一潭死水。

数据显示，在1990年至2000年，日本平均每年新建十幢摩天大楼。在日本排名前十的高楼中，有7个都是在房地产泡沫破裂之后设计和改造的。

日本也没有光顾着建摩天大楼，在东京等大城市的主要交通站点前，再开发项目似乎一刻都没停歇。

从2002年至2024年，日本政府陆续划定了54个都市再生紧急整备地域，东京以此为契机，在新宿站、大崎站、涩谷站、池袋站等站点附近，进行大规模的改造。

长达三十多年，日本紧锣密鼓地推行再开发，其动力绝非维持表面的繁荣，而是出自现实的考量。

首先是抗震的需要。日本作为地震多发国，提升建筑抗震性能是刚需，老旧建筑更新换代也是应有之义。

其次，日本急需提升城市活力。

少子老龄化当前，为了让城市焕发新的生命力，各地都开启了抢人大战，革新城市面貌就变成了主要策略之一。

例如在千叶县的浦安，因为坐享迪士尼乐园，便从半渔半农的小村落，跻身于全日本最富裕的城市之一。

同时，再开发也是提升国际竞争力的重要一环。

自1990年代以来，日本被资产泡沫拖累，而外部又面临全球其他经济体的迅猛追赶，为了重振经济并维持国际地位，谋求都市再生便成为重要的课题。

基于多重原因，大规模的城市改造成为必然。

日本并没有一股脑地在全区域开发，而是将主要精力集中于东京。将东京的交通枢纽站点作为中心，日本政府把医疗、教育等资源集中引导到这些地区，辐射带动中小城市发展。

基于这一蓝图，日本开展了“百年一遇”的再开发计划。

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经过几十年如一日的再开发，日本的变化有目共睹。

2024年，日本如愿以偿地登上了2024年全球城市综合实力排行第三、亚洲第一的位置。

尝到甜头后，2025年东京的再开发项目还在继续推进。在不计其数的再开发中，以下六大“潜力股”尤为瞩目：

1.涩谷区

自2012年正式启动以来，涩谷站周边的再开发计划已经历时十余年，如今正迎来最后冲刺期，着重建设连接东西两侧的空中步行通道，并整修忠犬八公广场，计划于2034年全面完工。

2.中央区

从东京站东侧的八重洲地区，一直到日本桥，一座“河滨水都”正在从蓝图走向现实。如今，高架道路的拆除工程正在进行中，并计划在河岸两侧修建步道和游船码头、办公楼、酒店等设施。

3.港区

在旧东芝大厦的基础上，一座高约230米的超高层双子塔Blue Front Shibaura正在建造中。未来10年，双子塔附近的整个街区还将进一步开发，预计将有40家店铺入驻。

4.品川区

作为东京最重要的交通节点之一，品川站将迎来将三栋综合大楼，附近的国道也将建设一个全新的“国道上空平台”，预计竣工时间为2030年。

5.新宿区

新宿站周边地区的大规模重建预计在2046年完工，现有的新宿地铁大楼和小田急百货新宿店，将被改建为地上48层、地下5层、最高约260米的摩天大楼。

6.中野区

中野区的再开发以中野站为中心，囊括11项重建计划，包括办公楼、酒店、车站广场等项目，重建面积超过100公顷。

此外，东京湾岸、秋叶原、大山站等地区都在规划或进行大规模的开发建设。

开发热潮持续升温，吸引了海内外大批资金的涌入，有效支撑了新一批开发项目，推动东京的“自我更新”形成了闭环。

从上世纪90年代中期开始，日本的大规模开发浪潮至今仍是进行时。

根据东京都都市整备局的公开数据，截止2024年10月，已经有223个地区完成了开发项目，目前仍有36个地区正在进行开发，还有17个项目等待开工。

据报道，本轮“大拆大建”还要持续到2030年左右。

这场跨越几十年的城市开发，并非简单的重建。从加固住宅的隔震性能，到将车站升级为集衣食住行为一体的生活圈，再到建立大都市带动中小城市的模式，日本打磨出了一套内生性的、系统化的引擎。

随着开发的逐步推进，不仅能进一步提升便利性和安全度，而且也为重点开发区域的楼市火热提供了有力支撑。

用开发对抗停滞，以潜力抵御衰退，日本这种自我驱动型的革新，正是维系长久活力的核心所在。

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