均价降幅最高!黄埔这个板块开始“以价换量”?

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

最近，一向低调的长岭居板块，市场声量开始逐渐增强。

先是小编在网上冲浪的时候发现，长岭居的不少新房项目开始打起了价格战。

长岭雅居总价450万起买160㎡大平层，折合均价2.81万元/㎡，而且还是准现楼。

高新仕林苑最新特惠单位，99㎡户型总价最低仅需262万元，折合均价2.65万元/㎡，总价较年初优惠近20万。

不仅如此，还额外赠送家电、物业管理费、5年指定车位使用权等。

作为黄埔房价标杆的长岭居，为何开始集体降价？

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月均个位数去化，降价早有前兆？

因为在网签数据上，确实 “差强人意”。

克而瑞数据监测显示，近一年长岭居商品住宅成交153套，成交均价42583元/㎡，

其中五月成交均价34904元/㎡，环比下跌21%，跌幅为70板块最大，同比下跌18%，均价创近一年新低。

不仅均价下滑，整个板块月均个位数的流速属实“不够看”。

扩大范围看历年长岭居的成交情况，克而瑞监测到，在楼市上行期间，长岭居的成交均价也在一路高歌，从2020年的3字头涨至2023年的最高峰5字头，涨幅达到了42%。

但成交量却没有水涨船高，在2021年以后长岭居板块商品住宅成交量急速下滑，尤其是近三年年均成交量仅有一两百套。

也正因流速的放缓，克而瑞数据监测显示，截至2025年5月长岭居商品住宅库存1079套，按照当前流速，需要大约9年才能消化完毕。

成交结构方面，以去年为例，克而瑞数据监测显示，长岭居商品住宅成交主力面积段以120㎡以上户型为主，共成交89套，占比58%。

而整个黄埔区2024年商品住宅成交主力面积段90-100㎡，共成交1760套，占比28%。

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三大原因，揭秘长岭居降价真实因素

从上述市场表现可见，“反其道而行”的长岭居，或许就是造成目前在售项目降价的原因之一。

根据官方定位，总规划投资约500亿的长岭居组团定位为东部山水宜居示范区，深受科学城、知识城双城利好辐射，承载科学城、知识城高净值人群居住需求。

据了解，该片区森林覆盖率高达60%以上，负氧离子含量高达每平方米3000个，拥有多条河涌和水库，居住舒适度高。

长岭居登山步道航拍 来源：黄埔发布

优渥的居住环境，确实是打造改善项目的必要条件。

毕竟广州的改善项目，大多数与云山珠水有一定的联系。

对此，在早年地块出让时对建设要求做出明确的规定：

“150㎡以上的大户型不能少于30%，层高不能低于3.1米…50%房源必须出售给首次置业者。”

克而瑞数据监测显示，2024年长岭居144㎡以上户型成交均价40333元/㎡，套均价770万元。

大户型+高总价，无一例外的把刚需置业者拒之门外。

而770万元的总价，天河、海珠已经能买入绝大多数项目。

加上本不占优的地理位置，让长岭居的在售项目出货更加艰难。

目前的长岭居，与珠江新城直线距离超30公里，依旧处于“手无寸铁”的状态，无大型商业体，公共交通配套有待加强……

与此同时，长岭居的竞争对手也在不断地对购买力进行分流。

不仅有同板块的二手项目，还有区域内同类型的一手住宅项目。

克而瑞数据监测显示，今年1-5月黄埔商品住宅新增供应2599套，为全市最高，而与长岭居板块同类型项目，旧黄埔板块、科学城板块、均有分布，位置上更近中心城区，价格也更具优势。

例如旧黄埔去年入市某个改善项目，现特惠单位最低仅需3.9万元/㎡起。

二手房方面，根据贝壳上统计，截至2025年一季度长岭居二手房成交均价2.37万元/㎡。

这样一对比，二手房的性价比也就显而易见。

产品力方面，因入市较早，长岭居板块目前在售项目产品力存在一定的缺陷。

以某项目的190㎡户型为例，餐厅位于正中间，三个卧室位于厨房后方，没有实现动静分区。

加上主卧与L型阳台相连，隐私性不足。

总的来说，如何将价格与生态环境优势相结合，在群雄争霸的黄埔区跑赢其他板块，这是长岭居板块在售项目非常值得思考的问题。

毕竟长达九年的去化时间，加上后续源源不断的旧改项目入市，若不做出改变，处境将会更难。

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